SEMINYAK · ID RR-5775

Premier Umalas Villas : villa de deux chambres, 110 m², à Umalas

Pour Rp 3,36 Md, vous obtenez une villa achevée de deux chambres sur deux niveaux, avec 110 m² de surface et une parcelle de 80 m² à Umalas. Elle date de 2024, et le bail court sur 26 + 10 ans. La fenêtre sur le petit jardin et les panneaux de bois sombre caractérisent l'intérieur.

Lot dans Premier Umalas Villas

  • Leasehold 26 + 10 ans
  • Achevé
  • Construit en 2024
  • 2chambres
  • 110 m²surface de la villa
  • 80 m²parcelle
  • Leasehold26 + 10 ans
  • 2024année de construction

Bien

Ce que vous obtenez

La maison couvre 110 m² (≈ 1 185 pi²) sur deux niveaux : séjour et cuisine en bas, deux chambres à l'étage. Les fenêtres donnent sur un petit jardin, avec des panneaux de bois sombre et des encadrements noirs à l'intérieur. La parcelle de 80 m² est compacte, et aucune piscine n'apparaît sur les photos ; nous demandons donc s'il en existe une.

Un couple, deux amis ou un locataire de longue durée peuvent s'y installer. Les cafés et restaurants d'Umalas sont à quelques minutes. La base classe le terrain comme résidentiel, et nous vérifions la zone. Le bail donne 26 ans et une prolongation de 10 ans.

Voici comment nous le modélisons. Nous retenons Rp 1,9 M la nuit, moins que pour la villa Umalas Oasis plus spacieuse, car cette maison offre 110 m² sur 80 m² et nous ne disposons d'aucune villa comparable à proximité. Taux d'occupation : 52 % dans le scénario central, 42 % prudent, 62 % optimiste. Les charges d'exploitation représentent 16 % du chiffre d'affaires. Le scénario central laisse environ Rp 310 M par an, soit 9,2 % du prix.

Les chiffres de ce bien

Premier Umalas Villas · villa 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur ne publie pas de rendement pour cette villa. Voici notre modèle : un tarif de Rp 1,9 M la nuit, avec la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien déduits du chiffre d'affaires.

Brut 11,0 %≈ Rp 370 M par an avec 52 % d'occupation et Rp 1,9 M la nuit Net 9,2 %≈ Rp 310 M par an · amorti en ≈ 10,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 370 M11,0 % du prix · tarif Rp 1,9 M, occupation 52 %
  • Frais d'exploitationRp 59,1 M16 % du chiffre d'affaires
  • Net pour vousRp 310 M9,2 % du prix · amorti en ≈ 10,8 ans
Scénarios d'occupation : Premier Umalas Villas · villa 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 16 %Net% du prixDurée d'amortissement
42 %prudentRp 298 MRp 47,8 MRp 251 M7,5 %13,4 ans
52 %baseRp 370 MRp 59,1 MRp 310 M9,2 %10,8 ans
62 %optimisteRp 441 MRp 70,5 MRp 370 M11,0 %9,1 ans

Le scénario central retient 52 % d'occupation sous gestion professionnelle, avec 42 % dans le scénario prudent et 62 % dans le scénario optimiste.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Les documents du promoteur n’indiquent pas de rendement : le modèle repose donc uniquement sur les données du marché.
Tarif par nuit
Rp 1,9 M, notre estimation pour le quartier : d’après des biens comparables du quartier sous gestion professionnelle, ajusté selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 42 %, central à 52 % et optimiste à 62 %.
Charges
16 % des revenus : frais d'exploitation du bien.
Annonces comparables
Gate 11 · Studio : 9,8 % net avec 40 % d’occupation.
Rapports et données
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

La villa est assortie d'un bail du terrain de 25 ans et 11 mois, avec un droit de priorité sur 10 années supplémentaires. Cette courte prolongation est évaluée avec prudence dans notre calcul. Vous réservez, signez chez un notaire et prenez possession par procès-verbal de livraison. Les copies du PBG et du SLF figurent sur notre liste de demandes. La zone de la parcelle détermine si la location à la nuit est possible.

Propriété et permis : Premier Umalas Villas · villa 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 ans 11 mois + 10 ansLa courte prolongation n'accorde qu'un droit de priorité. Nous comptons la durée à partir de la date de vente et inscrivons le prix de la prolongation dans le bail.
ZonageRésidentiel selon la base ; usage mixte selon le portailLes deux sources ne concordent pas sur la zone de la parcelle. Nous tranchons avec un extrait RDTR, car les règles de location en dépendent.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe numéro du PBG et un extrait figurent sur notre liste de demandes.
PromoteurPremier Development Group, société à confirmerNous vérifions la société, les bâtiments qu'elle a livrés et le bail du terrain.
Certificat de conformité (SLF)Bâtiment achevé · certificat à confirmerLa licence de location exige un SLF ; nous en demandons donc une copie avant votre acompte.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaLa maison est achevée, et le paiement intervient contre la signature chez le notaire et la remise des clés.
Mobilier et livraisonClés en main, inventaire à confirmerLa liste du mobilier et des appareils est jointe au contrat en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Premier Umalas Villas · villa 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Premier Umalas Villas · villa 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationVous versez un acompte pour réserver la villa ; nous en confirmons le montant.
  2. VérificationsLe bail, le zonage, le PBG et le SLF sont vérifiés avant le paiement principal.
  3. ContratLe notaire fait signer l'acte, et vous réglez le solde contre la livraison.
  4. Remise des clésNous réceptionnons par procès-verbal après une visite vidéo.

Le promoteur n'a pas publié de plan de paiement ; nous en définissons donc un dans le contrat une fois les vérifications terminées.

Localisation

Emplacement : Umalas · Kerobokan Kelod

Umalas forme une bande résidentielle calme entre Canggu et Seminyak, avec cafés, studios de yoga et restaurants à proximité. La mer se rejoint en voiture ou à scooter.

Premier Umalas Villas : rangée de villas blanches avec toits à pignons et encadrements noirs
Seminyak · Badung · Kerobokan Kelod, Umalas
  • Rou Coffee≈ 150 m à vol d'oiseau
  • Kopi Langit Rooftop Bar & Restaurant≈ 130 m à vol d'oiseau
  • Plage de Petitenget≈ 1,8 km à vol d'oiseau
  • G88 Coworking≈ 1,4 km à vol d'oiseau
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 9,0 km à vol d'oiseau

Les rues calmes et les restaurants font le prix d'Umalas. La plage nécessite un deux-roues, et la zone déterminera vos possibilités de location.

Umalas · Kerobokan Kelod · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Dans un rayon de 1 km autour du bien

  • 190hôtels
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  • 10boutiques
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Les lieux les plus proches

  • Baliana Villas Umalashotel · 119 m
  • Kopi Langit Rooftop Bar&Restaurantrestaurant · 127 m
  • Umalas Hotel & Residencehotel · 133 m
  • Pandawa All Suite Hotelhotel · 141 m
  • Rou Coffeecafé · 150 m
  • Mini Market Shindyboutique · 184 m
  • Sol Lila Balihotel · 206 m
  • Maca Villas and Spa Umalashotel · 206 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Premier Umalas Villas · villa 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète la villa 2 chambres chez Premier Umalas ?

Rien. Le promoteur règle notre commission, et nous prenons en charge les vérifications avant votre acompte. Pour cette villa, nous vérifions le bail 26 + 10 ans, la zone de la parcelle et la situation de la licence de location. La société, le numéro du PBG et l'acte SLF figurent sur notre liste de demandes.

Que couvre le prix de la villa ?

Notre base indique Rp 3,36 Md pour 110 m² sur une parcelle de 80 m², avec une maison achevée sur deux niveaux. La liste du mobilier et des appareils n'est pas détaillée ; nous la demandons donc pour le contrat. Les frais de notaire et les taxes de transaction s'ajoutent, et nous en calculons le total avant votre acompte.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons d'environ Rp 1,9 M la nuit, d'après des villas comparables du secteur de Seminyak, puis ajustons pour une maison de deux chambres. Le scénario central suppose 52 % d'occupation avec une gestion professionnelle et des charges représentant 16 % du chiffre d'affaires. C'est une estimation de Rise Real Bali, pas un revenu garanti.

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