UMALAS · ID RR-5281

Umalas Oasis : maison de ville de deux chambres, 137 m², à Umalas

Cette maison de ville de deux chambres à Umalas Oasis, à Umalas, offre 137 m² habitables, trois salles de bains et un bureau pour Rp 6,64 Md. C'est l'une des quatre de la parcelle, livrée meublée en 2024, avec sa piscine et sa terrasse. Le prix donne droit à 28 ans de leasehold (bail de longue durée), et le promoteur garantit 25 ans de plus.

Lot dans Umalas Oasis · lots publiés : 2

  • Leasehold 28 + 25 ans
  • Achevé
  • Entièrement meublée
  • Piscine privée
  • 2chambres
  • 3salles de bain
  • 137 m²surface habitable
  • 162 m²avec deck et patio
  • 28 + 25ans de leasehold
  • 2024terminé et livré

Bien

Ce que vous obtenez

Umalas Oasis place cinq maisons sur une même parcelle, dont quatre sont des maisons de ville de deux chambres comme celle-ci. La cinquième est une villa de trois chambres. Du portail, la côte est à 1,9 km, avec Seminyak d'un côté d'Umalas et Canggu de l'autre.

À l'intérieur : deux chambres, trois salles de bains et un bureau séparé avec vue sur le jardin. La surface habitable est de 137 m², ou 162 m² avec la terrasse et la cour. La piscine et la cour fermée sont à vous seul. Une cuisine équipée, la climatisation et le mobilier sont inclus, et la maison est prête depuis 2024.

Viennent d'abord 28 ans de bail, puis un renouvellement de 25 ans que le promoteur garantit au prix du marché à ce moment-là. Cette maison de ville coûte Rp 6,64 Md, payés en deux temps : la moitié à la signature, la moitié à la remise des clés et des documents. Trois pièces manquent encore (le zonage RDTR, le numéro du PBG et le SLF), et vous les verrez toutes avant tout acompte.

Les chiffres de ce bien

Umalas Oasis · maison de ville 2 chambres : rendement brut et net

Le promoteur annonce un rendement brut de 12,9 % pour cette maison de ville, avant gestion, taxes et entretien. Voici notre modèle : cette maison de ville rapporte Rp 3,0 M par nuit réservée, puis on retire les frais de gestion, les taxes et l'usure.

Brut 11,6 %≈ Rp 769 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 3,0 M la nuit Net 6,9 %≈ Rp 461 M par an · amorti en ≈ 14,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 769 M11,6 % du prix · tarif Rp 3,0 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 138 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 76,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 92,3 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 461 M6,9 % du prix · amorti en ≈ 14,4 ans
Scénarios d'occupation : Umalas Oasis · maison de ville 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 659 MRp 264 MRp 395 M6,0 %16,8 ans
70 %baseRp 769 MRp 308 MRp 461 M6,9 %14,4 ans
80 %optimisteRp 879 MRp 351 MRp 527 M7,9 %12,6 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,0 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Umalas, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Umalas Private Suite 30Y : 9,1 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 25Y : 9,6 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 20Y : 10,6 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre propriété est un leasehold : 28 ans sur le terrain, plus 25 ans garantis par le promoteur, avec un renouvellement au prix du marché. Nous demandons une formule et un plafond dans le contrat. La signature a lieu chez un notaire contre paiement. La maison étant achevée, nous demandons tout de suite son SLF et sa licence de location.

Propriété et permis : Umalas Oasis · maison de ville 2 chambres
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail28 + 25 ansGaranti par le promoteur, mais au prix du marché lors du renouvellement. Le contrat doit contenir la formule et un prix plafond.
ZonageÀ confirmer avec le RDTRLe zonage d'Umalas est surtout résidentiel. Nous confirmons cette parcelle avec un extrait du RDTR.
Permis de construire (PBG)À confirmerLe promoteur nous doit le numéro et un extrait avant votre acompte.
PromoteurDream Island Development, société à confirmerNous vérifions la société vendeuse et les maisons qu'elle a achevées.
Certificat de conformité (SLF)À confirmerConstruite et livrée en 2024. Nous demandons le SLF lui-même, car la licence de location en dépend.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaLa maison existe déjà : vous êtes donc protégé en vérifiant d'abord les documents et en payant par l'intermédiaire d'un notaire.
Mobilier et livraisonComplet, livré en 2024Le mobilier et l'électroménager figurent sur une liste jointe au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Umalas Oasis · maison de ville 2 chambres ?

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Conditions

Umalas Oasis · maison de ville 2 chambres : échéancier de paiement

  1. 50 %Rp 3,32 Md à la signature du contrat.
  2. 50 %Le solde, une fois les clés et les documents entre vos mains.

D'après notre base d'annonces, le promoteur prend la moitié à la signature et la moitié à la remise des clés. La maison étant déjà construite, nous rattachons le second paiement aux documents plutôt qu'aux étapes du chantier.

Localisation

Emplacement : Umalas

Umalas troque une plage à sa porte contre des ruelles calmes, des poches de rizières et des écoles internationales, entre Seminyak et Canggu. Cette combinaison attire davantage les locataires de long séjour que les voyageurs du week-end.

Umalas Oasis : piscine d'une maison de ville avec transats
Umalas · Badung · 1,9 km de la côte
  • Côte1,9 km
  • Plages de Berawa et de Batu Belig≈ 8 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Sunset Roadsans embouteillages
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 35 min

Deux chambres ici conviennent aux couples et aux petites familles qui vivaient à Canggu et veulent plus de calme. Les tarifs y sont plus stables que sur la côte. La contrepartie, ce sont les routes étroites.

Umalas · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Umalas Oasis · maison de ville 2 chambres

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète cette maison de ville ?

Rien. Notre rémunération est incluse dans le prix du promoteur, et c'est lui qui la règle. Sur cette maison de ville, nous vérifions le zonage RDTR, demandons le PBG et le certificat de conformité (SLF), et lisons le bail foncier avec sa clause de prolongation de 25 ans. Tout cela a lieu avant l'acompte, aux frais de Rise Real Bali. Vous recevez ensuite une liste écrite de ce qui reste en suspens sur la maison de ville.

Puis-je acheter une maison de ville Umalas Oasis à distance ?

Oui. Lors d'une visite Zoom, nous promenons la caméra dans les chambres, autour de la piscine et dans la cuisine pendant que vous regardez. La signature a lieu chez un notaire, avec une procuration que vous donnez. Sur place, nous contrôlons la maison d'après la liste du mobilier et de l'électroménager, et le paiement complet ne part qu'une fois le contrat signé et les documents en ordre.

Une maison de ville est-elle vendue seule, ou seulement avec tout le complexe ?

Les maisons de ville se vendent séparément, Rp 6,64 Md chacune. Des lots existent aussi : un lot de quatre maisons de ville à Rp 26,55 Md et l'ensemble des cinq maisons à Rp 35,40 Md. La société de gestion du promoteur gère l'ensemble, et les propriétaires peuvent y confier leur maison en location : vous n'avez donc pas à trouver un gestionnaire vous-même.

Comment avez-vous établi les chiffres de location de cette maison de ville ?

Rp 3,0 M la nuit est le tarif AirROI d'Umalas après ajustement pour deux chambres et une piscine privée. Nous testons un taux d'occupation de 60, 70 et 80 %, la fourchette atteinte par des maisons en gestion professionnelle. Les charges d'exploitation représentent 40 % des revenus de la maison de ville. Lisez-le comme notre estimation, car personne ne garantit ce que rapporte une location à Umalas.

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