UMALAS · ID RR-2630

Umalas Private Suite : duplex de 79 m², leasehold de 25 ans, prêt pour Airbnb

Ce duplex de 79 m² avec piscine, à Umalas, se vend Rp 1,75 Md en leasehold (bail de longue durée) de 25 ans, meublé pour les voyageurs. La piscine privée et la terrasse sont au rez-de-chaussée, et la chambre à l'étage. Canggu est à cinq minutes, et les cinq logements de la phase un sortent de terre en ce moment.

Lot dans Umalas Private Suite · lots publiés : 3

  • Leasehold 25 ans
  • En construction
  • Prêt pour Airbnb
  • 1chambre à l'étage
  • 1salle de bain
  • 79 m²surface du duplex
  • Privéepiscine et deck
  • Leasehold25 ans
  • 5unités de la première phase

Bien

Ce que vous obtenez

Les acheteurs choisissent entre trois durées de bail et deux niveaux de finition, tous sur le même plan, et cette page traite de la durée intermédiaire avec l'équipement prêt pour les voyageurs. Le rez-de-chaussée accueille le séjour, qui s'ouvre sur une cour avec piscine et terrasse. La chambre est à l'étage. Kaluna Dev construit cinq de ces duplex dans la phase un, à quelques minutes de scooter de Canggu et de Seminyak.

La version prête pour Airbnb est livrée avec mobilier et électroménager : vous évitez un budget d'aménagement séparé. Elle coûte Rp 70,8 M de plus que le semi-meublé à durée égale. Meubler soi-même demande du temps, de l'expédition et des semaines sans voyageurs. Nous demandons la liste du mobilier avant l'acompte et la joignons au contrat.

La propriété est un leasehold de 25 ans (Hak Sewa, droit de location), et nous vérifions le zonage avec un extrait du RDTR de Badung. Les prix de la version prête pour Airbnb : Rp 1,66 Md pour 20 ans, Rp 1,75 Md pour 25 et Rp 1,84 Md pour 30. Une année de bail revient à environ Rp 70,1 M ici et à Rp 61,4 M sur la durée la plus longue. Nous attendons encore la date de livraison et les conditions de prolongation.

Promoteur : Kaluna Development, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Umalas Private Suite 25Y : rendement brut et net

Les documents officiels du promoteur donnent un rendement de 13,6 à 25,7 % selon la formule, le haut de la fourchette reposant sur un financement par la société de gestion. Voici notre modèle sans ce financement : un tarif à la nuit de Rp 1,1 M pour un duplex avec piscine à Umalas, après charges.

Brut 16,0 %≈ Rp 280 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,1 M la nuit Net 9,6 %≈ Rp 168 M par an · amorti en ≈ 10,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 280 M16,0 % du prix · tarif Rp 1,1 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 50,5 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 28,0 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 33,6 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 168 M9,6 % du prix · amorti en ≈ 10,4 ans
Scénarios d'occupation : Umalas Private Suite 25Y
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 240 MRp 96,1 MRp 144 M8,2 %12,1 ans
70 %baseRp 280 MRp 112 MRp 168 M9,6 %10,4 ans
80 %optimisteRp 320 MRp 128 MRp 192 M11,0 %9,1 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,1 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Umalas, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Umalas Private Suite 30Y : 9,1 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 20Y : 10,6 % net avec 70 % d’occupation; Casa Amormia : 6,0 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Ce que vous détenez est un bail Hak Sewa de 25 ans, notarié à votre nom ou via une société. Nous comptons les années restantes à partir de la livraison, et le contrat doit mentionner toute prolongation. Avant votre acompte, nous vérifions l'entité juridique du promoteur, le PBG et le zonage. Le SLF et la licence de location ne viennent qu'après le chantier.

Propriété et permis : Umalas Private Suite 25Y
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail25 ansCe qui compte, c'est la durée restante le jour de la remise des clés. Nous inscrivons les conditions de prolongation au contrat.
ZonageEn cours de vérificationLes terrains d'Umalas relèvent d'un zonage mixte. Nous vérifions cette parcelle avec un extrait du RDTR de Badung.
Permis de construire (PBG)Numéro demandéLes ouvriers sont sur le chantier de la phase un. Le numéro du permis nous parvient avant tout acompte.
PromoteurKaluna Dev, entité en cours de vérificationNous vérifions quelle société signe votre contrat et ce qu'elle a déjà achevé.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonLa licence de location exige d'abord le SLF. Votre paiement de livraison attend les documents, quel que soit le calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonPrêt pour Airbnb, date non fixéeLa liste du mobilier et de l'électroménager est annexée au contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Umalas Private Suite 25Y ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Umalas Private Suite 25Y : échéancier de paiement

  1. 10 %Une réservation de Rp 175 M.
  2. 25 + 25 %Deux paiements quand le chantier atteint les étapes convenues.
  3. 30 + 10 %Travaux de finition, puis les clés.

Le plan complet du promoteur est de 10/25/25/30/10. L'option Mgmt Financing ramène votre part à 10/25/25, le gestionnaire réglant les 40 % restants avec les loyers. Nous la modélisons comme un prêt et vérifions sa structure juridique.

Localisation

Emplacement : Umalas

Umalas s'étend entre Canggu et Seminyak, avec des écoles internationales, des cafés et des ruelles de villas plutôt que des bars de plage. C'est plus calme que Batu Bolong, mais la plage est à un trajet de là.

Vue aérienne d'Umalas avec villas et jardins
Umalas · Badung · 5 min de Canggu
  • Canggu5 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Plage de Batu Bolong≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

Canggu et ses voisins forment le marché locatif le plus actif de Bali : demande régulière, concurrence rude. Notre modèle attribue à un duplex avec piscine ici Rp 1,1 M la nuit.

Umalas · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Umalas Private Suite 25Y

Rise Real Bali me facture-t-elle quelque chose pour le duplex 25Y ?

Vous ne nous payez rien. Kaluna Dev prend en charge notre commission, et le prix reste celui du promoteur : Rp 1,75 Md. Nos vérifications sur le terrain, les permis et le contrat ont lieu avant l'acompte, à nos frais. Pour cette version, nous contrôlons aussi la liste du mobilier. Les points ouverts figurent dans un rapport écrit que vous conservez.

Peut-on acheter le duplex 25Y à distance ?

Oui. Nous organisons une visite en direct du site et du logement sur Zoom et répondons à vos questions sur place. Votre notaire signe par procuration, ce qui rend le voyage à Bali facultatif. À l'achèvement, notre équipe contrôle finitions, mobilier et électroménager d'après le descriptif et consigne les défauts avant que vous débloquiez le dernier paiement.

D'où vient l'estimation de rendement du duplex de 25 ans ?

Notre tarif à la nuit part des chiffres AirROI pour Umalas, corrigés pour un duplex d'une chambre de 79 m². Nous testons un taux d'occupation de 60, 70 et 80 %, d'après les annonces en gestion professionnelle de ce segment. Des charges de 40 % couvrent le gestionnaire, les taxes et l'entretien. Ce qui reste est une estimation de notre modèle, et le revenu réel peut différer.

Qu'est-ce qui change entre les versions 20Y, 25Y et 30Y ?

Seuls la durée du bail et le prix changent. Le plan, la surface et l'équipement prêt pour Airbnb sont identiques. Vingt ans coûtent Rp 1,66 Md, 25 ans Rp 1,75 Md et 30 ans Rp 1,84 Md. Par année de bail, l'option de 25 ans coûte plus cher que celle de 30 ans, mais il faut moins d'argent pour entrer.

Quelle est la date de livraison de la version de 25 ans, et quel est le plan de paiement ?

La construction de la phase un est en cours, sans date de livraison du promoteur : nous insistons pour en obtenir une. Vous paieriez 10 % pour réserver, deux échéances de 25 % à des étapes de construction, 30 % pendant la finition et les 10 % restants à la livraison. La voie Mgmt Financing fait rembourser 40 % du prix par le gestionnaire avec les revenus, ce que nous traitons comme un prêt.

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