UMALAS
Rp 1,27 Md/ 30 ans
KIRA Tropical Loft · villa loft 1 chambre
Umalas · villa loft 1 chambre
- 1 chambre
- 48 m² · parcelle de 50 m²
- leasehold 30
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UMALAS · ID RR-1917
KIRA Tropical Loft : ensemble de villas lofts une chambre, 48 m², à Kerobokan
KIRA Tropical Loft est un ensemble de 25 villas lofts une chambre identiques à Kerobokan, entre Umalas et Seminyak, avec des lots à partir de Rp 1,27 Md en leasehold (bail de longue durée) de 30 ans. Chaque villa a une chambre en mezzanine, 48 m² sous le toit et une piscine privée sur une parcelle de 50 m². Le promoteur vise une livraison au T2 2027.
- Leasehold 30 ans
- En construction
- Piscine privée
- 25 villas dans le complexe
- 1chambre en mezzanine
- 1salle de bain
- 48 m²surface de la villa
- 50 m²parcelle avec piscine
- Leasehold30 ans
- T2 2027livraison, selon le promoteur
Bien
Ce que vous obtenez
Kerobokan est un quartier résidentiel coincé entre Umalas et Seminyak. La plage de Petitenget est à un peu plus de 2 km, et les cafés de Batu Bolong à environ quinze minutes en scooter. Vingt-cinq lots bordent une allée intérieure, avec poste de garde et parking à l'entrée. Le promoteur confirme que tous les lots partagent un même plan. Quatre ont déjà des acheteurs : il en reste 21 à vendre.
Chaque villa a deux niveaux. Un salon en contrebas, la cuisine et un comptoir de bar occupent le rez-de-chaussée, et la chambre avec sa salle de bains se trouve sur la mezzanine au-dessus. Vous avez 48 m² sous le toit sur une parcelle de 50 m². La petite piscine privée longe directement la baie vitrée du salon. Les finitions restent sobres : bois, microciment et pierre sombre derrière la cuisinière. À cette taille, c'est la piscine qui décide de la réservation, car sans elle un voyageur choisit un appartement plutôt qu'une villa.
D'après le promoteur, la parcelle est en zone jaune, c'est-à-dire à usage résidentiel. Vous détiendriez un leasehold de 30 ans, et les documents ne disent rien du renouvellement : nous soulevons donc la question avant tout acompte. La grille du promoteur affiche Rp 1,30 Md par lot, alors que notre catalogue indique Rp 1,27 Md. Les contrats se règlent en roupies, et nous fixerons le chiffre exact avant que vous ne versiez un acompte. Le PBG n'est pas encore arrivé, et l'échéancier prévoit une échéance distincte pour lui.
Grille de prix du promoteur
KIRA Tropical Loft : types de lots et prix
Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.
| Type | Surface | Chambres | Prix | Les chiffres |
|---|---|---|---|---|
| Villa loft 1 chambre | 48 m² · parcelle de 50 m² | 1 | Rp 1,30 Md | avec calcul → |
Un seul plan couvre tout l'ensemble : 25 lots identiques, dont quatre réservés. Le promoteur affiche ses prix en roupies, et le contrat fixe la devise de règlement.
Les chiffres de ce bien
KIRA Tropical Loft : rendement brut et net
PT Amory Bali Grup n'a publié aucun rendement pour ces lofts. Notre modèle retient Rp 973 500 la nuit pour une villa avec piscine de cette taille à Kerobokan, puis déduit la gestion, les impôts, l'usure et l'entretien.
Brut 19,5 %≈ Rp 249 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 973 500 la nuit
Net 11,7 %≈ Rp 149 M par an · amorti en ≈ 8,5 ans
- Revenus locatifs brutsRp 249 M19,5 % du prix · tarif Rp 973 500, occupation 70 %
- Société de gestionRp 44,8 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
- ImpôtsRp 24,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
- Usure et entretienRp 29,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
- Net pour vousRp 149 M11,7 % du prix · amorti en ≈ 8,5 ans
| Taux d'occupation | Revenu brut | Charges 40 % | Net | % du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 %prudent | Rp 213 M | Rp 85,3 M | Rp 128 M | 10,0 % | 10,0 ans |
| 70 %base | Rp 249 M | Rp 99,5 M | Rp 149 M | 11,7 % | 8,5 ans |
| 80 %optimiste | Rp 284 M | Rp 114 M | Rp 171 M | 13,4 % | 7,5 ans |
D'où viennent les chiffres
- Chiffres du promoteur
- Aucun chiffre publié pour ce bien.
- Tarif par nuit
- Rp 973 500, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Umalas, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
- Taux d’occupation
- les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
- Charges
- 40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
- Annonces comparables
- Umalas Private Suite 30Y : 9,1 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 25Y : 9,6 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 20Y : 10,6 % net avec 70 % d’occupation.
- Rapports et données
- AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.
Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.
Propriété
Propriété : ce que vous obtenez réellement
Ici, la propriété prend la forme d'un bail de terrain de 30 ans signé chez un notaire, et les documents du promoteur ne contiennent pas encore de conditions de renouvellement. Nous les obtenons par écrit avant votre engagement. Le permis de construire (PBG) n'est pas arrivé, et le plan de paiement met 1 % en attente jusqu'à son arrivée. Une fois les villas achevées, le SLF vient en premier, puis la licence de location.
| Forme de propriété | LeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB). |
|---|---|
| Durée du bail | 30 ansCe qui compte, c'est la durée restante à la livraison, pas à la signature. Les documents passent entièrement sous silence le renouvellement : nous demandons donc les conditions et mettons la réponse par écrit. |
| Zonage | Jaune, résidentiel, selon le promoteurAvant l'acompte, nous tirons un extrait RDTR et la fiche OSS plutôt que de nous fier au récit du vendeur. |
| Permis de construire (PBG) | Pas encore délivréLe plan du promoteur réserve une échéance distincte pour après l'arrivée du PBG et du SLF. Un scan du permis nous parvient avant votre acompte. |
| Promoteur | PT Amory Bali GrupNous examinons la société, son droit sur le terrain et les projets qu'elle a livrés. |
| Certificat de conformité (SLF) | À la fin des travauxPas de licence de location sans SLF. C'est pourquoi vos échéances suivent les étapes du chantier et ignorent le calendrier. |
| Licence de location courte durée (NIB) | À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée. |
| Nominee indonésien | Non utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier. |
| Séquestre du promoteur | Aucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat. |
| Mobilier et livraison | T2 2027, finitions à confirmerLa liste du mobilier et des appareils devient une annexe de votre contrat. |
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour KIRA Tropical Loft ?
Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.
Conditions
KIRA Tropical Loft : échéancier de paiement
- 50 %Dû à la signature chez le notaire : Rp 650 M.
- 5 × 9,6 %Cinq échéances par étape : fondations, dalle de l'étage, toiture, finitions extérieures et finitions intérieures.
- 1 %Libéré après la livraison et une retenue de 90 jours pour défauts.
- 1 %Le dernier versement, quand le PBG et le SLF sont délivrés.
Cet échéancier vient du promoteur, via notre base de biens. Chaque paiement se fait en roupies, et avant chaque échéance nous demandons la confirmation écrite que l'étape est achevée.
Localisation
Emplacement : Kerobokan · Umalas
Kerobokan vit de rues étroites et de jardins clos, avec les commerces et restaurants de Seminyak à dix minutes. Les prix d'entrée sont inférieurs à ceux de Canggu, et les nuits plus calmes.
- Plage de Petitenget≈ 2,1 km · 7 min
- Seminyak≈ 10 min
- Canggu, Batu Bolong≈ 15 min
- Cafés et boutiquesà deux pas du complexe
- Aéroport Ngurah Rai≈ 35 min
On choisit Kerobokan par compromis : les services de Seminyak tout près, pour un ticket plus petit. En échange, il faut composer avec des ruelles étroites et la circulation de l'heure de pointe.
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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.
Réponses directes
Questions sur KIRA Tropical Loft
Que facture Rise Real Bali si j'achète à KIRA Tropical Loft ?
Rien. Vous payez le prix du promoteur, et PT Amory Bali Grup règle nos honoraires. Les vérifications avant votre acompte ne vous coûtent rien non plus. Pour KIRA, nous relançons le permis de construire (PBG), un extrait RDTR pour la parcelle et les conditions de renouvellement du bail. Notre rapport écrit se termine par une liste à part de tout ce qui reste ouvert : vous savez exactement ce que vous signez.
Puis-je acheter une villa KIRA sans me rendre à Bali ?
Oui. Nous montrons le site sur Zoom, filmons une visite et envoyons des photos récentes du chantier. Vous signez une procuration chez vous, et le notaire de Bali conclut le bail avec elle : aucun vol n'est nécessaire. À la livraison, nous parcourons la villa pièce par pièce avec une liste de défauts. Le promoteur vise le T2 2027, et nous vérifions l'avancement sur place avant chaque échéance qui quitte votre compte.
Comment avez-vous établi le tarif par nuit de ces lofts ?
AirROI nous donne le prix par nuit du secteur, que nous ajustons pour un loft de 48 m² avec une piscine de petite taille et confrontons aux annonces voisines d'Umalas de notre catalogue. Cela donne Rp 973 500. Nos scénarios fixent l'occupation à 60, 70 et 80 % avec un gestionnaire engagé, et les charges absorbent 40 % du chiffre d'affaires. Personne ne peut promettre un revenu locatif : voyez le résultat comme une prévision.
Que devient une villa KIRA au bout de 30 ans ?
Le bail prend fin et la parcelle revient au propriétaire du terrain. À partir de là, seul le contrat compte : détenez-vous un droit de prolongation, et à quel prix ? Les documents de KIRA ne couvrent pas encore le renouvellement : nous interrogeons donc le promoteur et obtenons la réponse par écrit avant l'acompte. Sans cette clause, la valeur de la villa glisse vers zéro à mesure que la durée s'épuise.
Puis-je louer la villa à la nuitée ?
Le promoteur décrit la zone comme résidentielle, ce qui autorise la location. La location à la nuit exige aussi une licence de location (NIB), que la régence n'accorde qu'après le SLF. Nous planifions donc les premiers mois après la livraison autour de locataires de longue durée. Un extrait RDTR confirme la zone avant l'acompte, ce qui vaut mieux que de croire quelqu'un sur parole.
Lots de ce projet
1 lot avec calcul
Chaque fiche indique le prix du promoteur, le revenu net selon notre modèle, l'état des documents et l'échéancier de paiement.
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