UMALAS · ID RR-1917

KIRA Tropical Loft: kompleks willi typu loft z jedną sypialnią, 48 m², w Kerobokan

KIRA Tropical Loft to kompleks 25 identycznych willi typu loft z jedną sypialnią w Kerobokan, między Umalas a Seminyak, w cenie od Rp 1,27 mld, na leasehold 30 lat. Każda willa ma sypialnię na antresoli, 48 m² pod dachem i prywatny basen na działce 50 m². Deweloper celuje w odbiór w II kw. 2027.

  • Leasehold 30 lat
  • W budowie
  • Prywatny basen
  • 25 willi w kompleksie
  • 1sypialnia na antresoli
  • 1łazienka
  • 48 m²powierzchnia willi
  • 50 m²działka z basenem
  • Leasehold30 lat
  • II kw. 2027odbiór, według dewelopera

Nieruchomość

Co kupujesz

Kerobokan to dzielnica mieszkalna wciśnięta między Umalas a Seminyak. Plaża Petitenget jest nieco ponad 2 km stąd, a kawiarnie Batu Bolong ok. piętnaście minut skuterem. Dwadzieścia pięć działek stoi wzdłuż wewnętrznego podjazdu, z posterunkiem ochrony i parkingiem przy bramie. Deweloper potwierdza, że każda działka dzieli jeden układ. Cztery mają już kupców, zostaje 21 na sprzedaż.

Każda willa ma dwa poziomy. Obniżona strefa wypoczynku, kuchnia i lada barowa wypełniają parter, a sypialnia z łazienką siedzi na antresoli nad nią. Dostajesz 48 m² pod dachem na działce 50 m². Mały prywatny basen dochodzi wprost do szklanej ściany salonu. Wykończenie zostaje proste: drewno, mikrocement i ciemny kamień za kuchenką. Przy tym metrażu to basen decyduje o rezerwacji, bo bez niego gość wybiera apartament zamiast willi.

Według dewelopera działka leży w żółtej strefie, czyli pod zabudowę mieszkaniową. Miałbyś leasehold na 30 lat, a materiały nic nie mówią o przedłużeniu, więc podnosimy tę kwestię przed jakimkolwiek zadatkiem. Cennik dewelopera podaje Rp 1,30 mld za działkę, a nasz katalog pokazuje Rp 1,27 mld. Umowy rozliczają się w rupiach, a dokładną liczbę ustalimy, zanim wpłacisz zadatek. PBG jeszcze nie przyszło, a harmonogram płatności ma na nie osobną ratę.

Cennik dewelopera

KIRA Tropical Loft: rodzaje lokali i ceny

Ceny z cennika dewelopera. Dochód netto każdego lokalu jest na jego stronie – szukaj oznaczenia „z wyliczeniem”.

RodzajPowierzchniaSypialnieCenaWyliczenie
Willa typu loft 1BR48 m² · działka 50 m²1Rp 1,30 mldz wyliczeniem →

Jeden układ obejmuje cały kompleks: 25 identycznych działek, cztery zarezerwowane. Deweloper wycenia w rupiach, a umowa ustala walutę rozliczenia.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – KIRA Tropical Loft: brutto i netto

PT Amory Bali Grup nie wydało liczby rentowności dla tych loftów. Nasz model liczy Rp 973 500 za noc dla willi z basenem tej wielkości w Kerobokan, potem odejmuje zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 19,5%≈ Rp 249 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 973 500 za noc Netto 11,7%≈ Rp 149 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 8,5 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 249 mln19,5% ceny · Rp 973 500 za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 44,8 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 24,9 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 29,8 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 149 mln11,7% ceny · okres zwrotu ≈ 8,5 lat
Scenariusze obłożenia: KIRA Tropical Loft
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 213 mlnRp 85,3 mlnRp 128 mln10,0%10,0 lat
70%bazowyRp 249 mlnRp 99,5 mlnRp 149 mln11,7%8,5 lat
80%optymistycznyRp 284 mlnRp 114 mlnRp 171 mln13,4%7,5 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
PT Amory Bali Grup nie wydało liczby rentowności dla tych loftów. Nasz model liczy Rp 973 500 za noc dla willi z basenem tej wielkości w Kerobokan, potem odejmuje zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie.
Cena za noc
Rp 973 500 – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Umalas za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Umalas Private Suite 30Y: 9,1% netto przy obłożeniu 70%; Umalas Private Suite 25Y: 9,6% netto przy obłożeniu 70%; Umalas Private Suite 20Y: 10,6% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Własność tutaj to 30-letni leasehold gruntu podpisany u notariusza, a dokumenty dewelopera jeszcze nie niosą warunków przedłużenia. Zdobywamy je na piśmie, zanim się zdecydujesz. Pozwolenie na budowę (PBG) jeszcze nie przyszło, a plan płatności zatrzymuje 1%, dopóki nie przyjdzie. Gdy wille staną gotowe, najpierw przychodzi SLF, a po nim licencja na najem.

Prawo i pozwolenia: KIRA Tropical Loft
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 latLiczy się termin, który zostaje przy odbiorze, nie przy podpisaniu. Materiały całkowicie pomijają przedłużenie, więc pytamy o warunki i zapisujemy odpowiedź na piśmie.
Strefa (RDTR)Żółta, mieszkaniowa, według deweloperaPrzed zadatkiem zdobywamy wypis z RDTR i zapis OSS, zamiast polegać na relacji sprzedającego.
Pozwolenie na budowę (PBG)Jeszcze niewydanePlan dewelopera trzyma osobną ratę na czas po otrzymaniu PBG i SLF. Skan pozwolenia dostajemy przed Twoim zadatkiem.
DeweloperPT Amory Bali GrupSprawdzamy spółkę, jej prawo do gruntu i projekty, które oddała.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyBez SLF nie ma licencji na najem. Dlatego Twoje raty idą za etapami budowy i pomijają kalendarz.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórII kw. 2027, wykończenie do potwierdzeniaLista mebli i sprzętu staje się załącznikiem do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla KIRA Tropical Loft?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – KIRA Tropical Loft

  1. 50%Należne przy podpisaniu u notariusza: Rp 650 mln.
  2. 5 × 9,6%Pięć rat etapowych: fundamenty, strop pierwszego piętra, dach, wykończenie zewnętrzne i wykończenie wewnętrzne.
  3. 1%Zwalniana po odbiorze i 90-dniowym okresie zatrzymania na usterki.
  4. 1%Ostatnia drobna kwota, gdy przyjdą PBG i SLF.

Ten harmonogram pochodzi od dewelopera, z naszej bazy ofertowej. Każda płatność idzie w rupiach, a przed każdą ratą prosimy o pisemne potwierdzenie, że etap jest ukończony.

Położenie

Położenie: Kerobokan · Umalas

Kerobokan biegnie wąskimi uliczkami i murowanymi ogrodami, ze sklepami i restauracjami Seminyak dziesięć minut stąd. Ceny wejścia są niższe niż w Canggu, a noce ciszej.

KIRA Tropical Loft: brama wjazdowa i rząd willi, wizualizacja dewelopera
Umalas · Badung · Kerobokan
  • Plaża Petitenget≈ 2,1 km · 7 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Canggu, Batu Bolong≈ 15 min
  • Kawiarnie i sklepykrok od kompleksu
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 35 min

Kupujący wybierają Kerobokan jako kompromis: usługi Seminyak blisko przy niższej cenie. W zamian żyjesz z ciasnymi uliczkami i korkami w godzinach szczytu.

Kerobokan · Umalas · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 135hotele
  • 69restauracje
  • 33kawiarnie
  • 11sklepy
  • 8spa
  • 6atrakcje
  • 5przychodnie

Najbliższe miejsca

  • Apple Suite & Apartementhotel · 38 m
  • Spunky Premiere Kutahotel · 44 m
  • Bobby'srestauracja · 117 m
  • La beauté salonspa · 240 m
  • Warung pengubenganrestauracja · 252 m
  • Delu Villas and Suiteshotel · 260 m
  • food & fruit marketsklep · 269 m
  • Marketsklep · 279 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o KIRA Tropical Loft

Ile bierze Rise Real Bali przy zakupie w KIRA Tropical Loft?

Nic. Płacisz cenę dewelopera, a PT Amory Bali Grup pokrywa nasze wynagrodzenie. Sprawdzenia przed Twoim zadatkiem też nic Cię nie kosztują. Dla KIRA dopytujemy o pozwolenie na budowę (PBG), wypis z RDTR dla działki i warunki przedłużenia leasehold. Nasz pisemny raport kończy się osobną listą tego, co pozostaje otwarte, więc dokładnie wiesz, co podpisujesz.

Czy mogę kupić willę KIRA bez lotu na Bali?

Tak. Pokazujemy teren przez Zoom, filmujemy spacer i wysyłamy świeże zdjęcia z budowy. Podpisujesz pełnomocnictwo w domu, a notariusz na Bali finalizuje leasehold na jego podstawie, więc lot nie jest potrzebny. Przy odbiorze przechodzimy przez willę pomieszczenie po pomieszczeniu według listy usterek. Deweloper celuje w II kw. 2027, a my sprawdzamy postęp na miejscu przed każdą ratą, zanim opuści Twoje konto.

Skąd wzięliście stawkę za noc dla tych loftów?

AirROI daje nam stawkę za noc dla okolicy, którą korygujemy dla loftu 48 m² z basenem wielkości plunge i testujemy wobec sąsiednich ofert Umalas w naszym katalogu. Wychodzi na to Rp 973 500. Nasze warianty zakładają obłożenie 60, 70 i 80% z najętym zarządcą, a koszty pochłaniają 40% przychodu. Nikt nie może obiecać dochodu z najmu, więc traktuj wynik jako prognozę.

Co dzieje się z willą KIRA po 30 latach?

Leasehold się kończy, a działka wraca do właściciela gruntu. Od tego momentu liczy się tylko umowa: czy masz prawo do przedłużenia i po jakiej cenie. Materiały KIRA nie obejmują jeszcze przedłużenia, więc pytamy dewelopera i zdobywamy odpowiedź na piśmie przed zadatkiem. Bez tej klauzuli wartość willi zsuwa się ku zeru w miarę upływu terminu.

Czy willę można wynajmować na doby?

Deweloper opisuje strefę jako mieszkaniową, co pozwala na najem. Najem na doby wymaga też licencji na najem (NIB), którą powiat wydaje dopiero po SLF. Dlatego pierwsze miesiące po odbiorze planujemy wokół najemców długoterminowych. Wypis z RDTR potwierdza strefę przed zadatkiem, co jest lepsze niż wierzyć komukolwiek na słowo.

Lokale w tym projekcie

1 lokal z wyliczeniem

Przy każdym: cena dewelopera, dochód netto z naszego modelu, stan dokumentów i harmonogram wpłat.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →