UMALAS · ID RR-2035

Umalas Private Suite: dom dwupoziomowy 79 m², leasehold 30 lat, gotowy pod Airbnb

Ten dom dwupoziomowy 79 m² gotowy pod Airbnb w Umalas kosztuje Rp 1,84 mld na leasehold 30 lat, najdłuższy z sześciu wariantów. Canggu jest pięć minut stąd. Prywatny basen stoi na Twoim własnym dziedzińcu, a pięć domów pierwszego etapu jest w budowie.

Lokal w projekcie Umalas Private Suite · lokale w katalogu: 3

Leasehold 30 lat
W budowie
Gotowy pod Airbnb

1sypialnia na piętrze
1łazienka
79 m²powierzchnia domu dwupoziomowego
Privatebasen i taras
Leasehold30 lat
5domów w pierwszym etapie

Nieruchomość

Co kupujesz

Jeden rzut, sześć wariantów: leasehold na 20, 25 lub 30 lat, każdy częściowo umeblowany albo gotowy pod Airbnb. Kaluna Dev buduje pięć takich domów jako pierwszy etap, w cichej mieszkalnej części Umalas między Canggu a Seminyak.

Ten wariant 30-letni gotowy pod Airbnb kosztuje najwięcej i powinien znaleźć kolejnego kupca najłatwiej, bo jest gotowy dla gości i ma najdłuższy termin. Kaluna Dev oferuje też Mgmt Financing: przez cztery lata czynsz z domu rozlicza 40% Twojego zadłużenia. To pożyczka, i modelujemy ją osobno.

Tak modelujemy ten dom. Używamy Rp 1,1 mln za noc, poniżej mediany dla okolicy ok. Rp 3,3 mln dla Umalas i Kerobokan (AirROI, ostatni rok), bo duże wille podnoszą medianę. Obłożenie rynkowe wynosi blisko 42% i jest wyższe dla domów pod profesjonalnym zarządem w tym segmencie. Nasz wariant bazowy to więc 70%, z 60% i 80% po obu stronach. Koszty biorą 40% przychodu, a wariant bazowy zostawia ok. Rp 168 mln rocznie, czyli 9,1% ceny.

Deweloper: Kaluna Development. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Umalas Private Suite 30Y: brutto i netto

Oficjalne materiały Kaluna Dev pokazują 13,6–25,7%, a górna granica zależy od tego, że zarządca finansuje część ceny. Poniżej nasz model bez tego finansowania: Rp 1,1 mln za noc, po odjęciu zarządzania, podatku i utrzymania.

Brutto 15,2%≈ Rp 280 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 1,1 mln za noc Netto 9,1%≈ Rp 168 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,9 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 280 mln15,2% ceny · Rp 1,1 mln za noc, obłożenie 70%
Firma zarządzającaRp 50,5 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 28,0 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 33,6 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 168 mln9,1% ceny · okres zwrotu ≈ 10,9 lat

Scenariusze obłożenia: Umalas Private Suite 30Y
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
60%ostrożny	Rp 240 mln	Rp 96,1 mln	Rp 144 mln	7,8%	12,8 lat
70%bazowy	Rp 280 mln	Rp 112 mln	Rp 168 mln	9,1%	10,9 lat
80%optymistyczny	Rp 320 mln	Rp 128 mln	Rp 192 mln	10,4%	9,6 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Oficjalne materiały Kaluna Dev pokazują 13,6–25,7%, a górna granica zależy od tego, że zarządca finansuje część ceny. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc: Rp 1,1 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Umalas za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Umalas Private Suite 25Y: 9,6% netto przy obłożeniu 70%; Umalas Private Suite 20Y: 10,6% netto przy obłożeniu 70%; Casa Amormia: 6,0% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Miałbyś 30-letni Hak Sewa, najdłuższy leasehold, jaki oferuje deweloper na tym planie, zapisany notarialnie na Ciebie albo Twoją spółkę. Poprosiliśmy o warunki przedłużenia na piśmie. Zakup idzie przez rezerwację, PPJB i notarialny leasehold. Gdy ekipy skończą, przychodzi SLF, a po nim licencja na najem.

Prawo i pozwolenia: Umalas Private Suite 30Y
Forma własności	Leasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	30 latTo najdłuższy z trzech terminów. Deweloper nie przysłał jeszcze warunków przedłużenia, a my o nie poprosiliśmy.
Strefa (RDTR)	W trakcie sprawdzaniaStrefa w Umalas różni się działka od działki. Sprawdzamy tę w RDTR Badung.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Kopia zamówionaSkoro pierwszy etap jest w budowie, deweloper powinien mieć PBG. Musimy je zobaczyć.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Przy odbiorzePowiat wydaje licencję na najem dopiero po SLF. Wiążemy ratę przy odbiorze z otrzymaniem dokumentów.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Mgmt Financing	Pożyczka od zarządcy, w trakcie sprawdzaniaZarządca odzyskuje 40% ceny z czynszu domu przez cztery lata. Sprawdzamy w umowie, co dzieje się w słabym roku.
Wyposażenie i odbiór	Gotowe pod Airbnb, data nieustalonaTwoja umowa dostaje specyfikację mebli i wyposażenia jako załącznik.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Umalas Private Suite 30Y?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Umalas Private Suite 30Y

10%Zarezerwuj dom za Rp 184 mln.
25 + 25%Dwie raty wiązane z kamieniami milowymi budowy.
30 + 10%Jedna płatność przy wykończeniu, ostatnia przy odbiorze.

Pełny plan: 10/25/25/30/10. Przy opcji Mgmt Financing pokrywasz 10/25/25, a zarządca spłaca 40% z czynszu. Wyceniamy to jak każdą pożyczkę, po sprawdzeniu jej formy prawnej.

Położenie

Położenie: Umalas

Umalas zamienia dostęp do plaży na spokój: wille, kieszenie pól ryżowych i dowóz dzieci do szkoły, z restauracjami Canggu pięć minut stąd. Lubią to rodziny na długich pobytach, ale uliczki są wąskie i bez chodników.

Umalas z drona: wille wśród tropikalnych ogrodów — Umalas · Badung · 5 min do Canggu

Canggu5 min
Seminyak≈ 10 min
Plaża Batu Bolong≈ 10 min
Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min

Wokół Umalas i Kerobokan oferty osiągają blisko 42% obłożenia, a duże wille podnoszą medianę stawki do Rp 3,3 mln. Ten dom dwupoziomowy z jedną sypialnią dostaje w naszych liczbach skromniejsze Rp 1,1 mln za noc.

Umalas · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

197hotele
32restauracje
29kawiarnie
9sklepy
4spa
3atrakcje
3przychodnie

Najbliższe miejsca

Olala Bistronomyrestauracja · 206 m
The Lemon Treerestauracja · 231 m
Fabriquarestauracja · 292 m
Usha Cafe&Bakery Canggukawiarnia · 303 m
Bonitorestauracja · 303 m
7am Bakerykawiarnia · 325 m
Villa Levante by House of Windshotel · 328 m
Villa FEH by House of Windshotel · 344 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Umalas Private Suite 30Y

Ile kosztuje Umalas Private Suite 30Y i co obejmuje cena?

Rp 1,84 mld, liczba z cennika dewelopera, a naszą prowizję płaci Kaluna Dev. To kupuje dom dwupoziomowy 1BR, 79 m², na leasehold 30 lat. Pakiet gotowy pod Airbnb oznacza meble, sprzęt i pościel, więc możesz wprowadzić się albo wynająć od pierwszego dnia. Nasza kontrola dokumentów przed zadatkiem nic Cię nie kosztuje.

Jak działają płatności za dom 30Y?

Najpierw rezerwacja 10%, Rp 184 mln. Potem płacisz 25% dwa razy na etapach budowy, 30% przy wykończeniu i 10% przy odbiorze. Alternatywa, Mgmt Financing, każe Ci płacić 10/25/25, a firma zarządzająca pokrywa 40% z dochodu z najmu. Ważymy to jako dług i sprawdzamy formę prawną, zanim się zdecydujesz.

Jaką rentowność netto realistycznie może dać dom 30-letni?

Weź wariant bazowy: 70% obłożenia przy Rp 1,1 mln za noc zostawia Ci ok. 9,1% ceny rocznie po zarządcy, podatku i pustostanach. Warianty ostrożny i mocny są wyżej na tej stronie, zbudowane z danych AirROI dla okolicy. Traktuj wszystkie trzy jako naszą ocenę, bo dochód z najmu nie jest gwarantowany.

Czy mogę kupić Umalas Private Suite 30Y bez wizyty na Bali?

Tak, i wielu kupujących tak robi. Na żywym Zoom prowadzimy Cię przez działkę, dom, widok z piętra i dojazd. Notariusz z Twoim pełnomocnictwem podpisuje umowę, a płatności idą przelewem bankowym. Odbiór bierzemy na siebie: wideo domu, lista usterek i ostatnia rata wstrzymana, dopóki deweloper nie skończy napraw.

Oferty