UMALAS · ID RR-1182

Casa Amormia: willa z trzema sypialniami i stropami 8 m w Umalas

Casa Amormia to willa z trzema sypialniami i osobnym gabinetem w Umalas, jedna z ośmiu w strzeżonym kompleksie, a cena Rp 13,19 mld obejmuje pełne umeblowanie. Stropy salonu sięgają 8 m, a marmurowy basen ze słoną wodą ma 28 m². Leasehold trwa 22,5 roku plus przedłużenie o 25 lat, z odbiorem w 2026.

  • Leasehold 22,5 + 25 lat
  • Wykończenie
  • Gwarancja 5 lat
  • 3sypialnie + gabinet
  • 3łazienki przy sypialniach
  • 8 mstropy salonu
  • 28 m²marmurowy basen
  • Leasehold22,5 + 25 lat
  • 2026odbiór

Nieruchomość

Co kupujesz

Amàre Villas kończy osiem domów w tym strzeżonym kompleksie w Umalas, z ochroną i monitoringiem CCTV. Umalas to spokojny pas między Seminyak a Canggu. Plaże Berawa i Canggu są dziesięć minut stąd, Sunset Road to łatwy dojazd, a supermarkety leżą kilka minut od bramy. Popyt tutaj napędzają rodziny i najemcy długoterminowi, którzy chcą spokoju blisko dobrych usług.

Salon i otwarta kuchnia dzielą jedną przestrzeń pod stropem 8 m. Na piętrze trzy sypialnie mają każda łazienkę i balkon, a osobny gabinet zamienia się w pokój gościnny. Wykończenie sięga naturalnego marmuru, rzadkiego onyksu, oświetlenia SERIP i włoskiego okucia. Przeszklenie akustyczne z kontrolą słońca i klimatyzacja kanałowa trzymają pokoje ciche i chłodne. Marmurowy basen 28 m² używa słonej wody z wielostopniową filtracją, więc woda jest łagodniejsza, a rachunki za chemię niższe.

Płacisz Rp 13,19 mld za nową willę z 2026, z pełnym umeblowaniem i pięcioletnią gwarancją dewelopera. Leasehold trwa 22,5 roku, a deweloper dodaje przedłużenie o 25 lat. Harmonogram płatności prosi o 10% na rezerwację, potem 40%, 20% i 20%, z ostatnimi 10% przy odbiorze kluczy. Wciąż czekamy na powierzchnię zabudowy, wypis strefy i numer PBG, a dostaniesz je przed zadatkiem.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Casa Amormia: brutto i netto

Amàre Villas nie wydało liczby rentowności dla Casa Amormia, więc zbudowaliśmy własną. Model zaczyna się od Rp 5,1 mln za noc, mniej więcej tyle, ile zarabiają wille z trzema sypialniami w tym wykończeniu w Umalas. To nieco poniżej Berawa, bo plaża jest jazdą stąd. Zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie schodzą z góry.

Brutto 9,9%≈ Rp 1,31 mld rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 5,1 mln za noc Netto 6,0%≈ Rp 787 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 16,8 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 1,31 mld9,9% ceny · Rp 5,1 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 236 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 131 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 157 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 787 mln6,0% ceny · okres zwrotu ≈ 16,8 lat
Scenariusze obłożenia: Casa Amormia
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 1,12 mldRp 450 mlnRp 674 mln5,1%19,6 lat
70%bazowyRp 1,31 mldRp 525 mlnRp 787 mln6,0%16,8 lat
80%optymistycznyRp 1,50 mldRp 600 mlnRp 899 mln6,8%14,7 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Amàre Villas nie wydało liczby rentowności dla Casa Amormia, więc zbudowaliśmy własną. Model zaczyna się od Rp 5,1 mln za noc, mniej więcej tyle, ile zarabiają wille z trzema sypialniami w tym wykończeniu w Umalas. To nieco poniżej Berawa, bo plaża jest jazdą stąd. Zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie schodzą z góry.
Cena za noc
Rp 5,1 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Umalas za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Umalas Private Suite 30Y: 9,1% netto przy obłożeniu 70%; Umalas Private Suite 25Y: 9,6% netto przy obłożeniu 70%; Umalas Private Suite 20Y: 10,6% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Twoje prawo to 22,5-letni leasehold, a materiały dewelopera obiecują kolejne 25 lat po nim. Dokumenty zaczynają się od rezerwacji, przechodzą do PPJB z deweloperem i kończą leasehold podpisanym przed notariuszem przy odbiorze kluczy. Nie widzieliśmy jeszcze PBG. Żaden SLF ani licencja na najem nie mogą istnieć, zanim ekipy nie skończą.

Prawo i pozwolenia: Casa Amormia
Forma własnościLeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold22,5 + 25 latPozostałe lata liczymy od odbioru, nie od dnia podpisania, a warunki przedłużenia trafiają do umowy.
Strefa (RDTR)Do potwierdzenia wypisem z RDTRWiększość Umalas ma strefę mieszkaniową. Wypis z RDTR rozstrzyga status tej konkretnej działki.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaProsimy o numer pozwolenia i wypis przed zadatkiem.
DeweloperAmàre Villas, podmiot prawny do potwierdzeniaPatrzymy na spółkę stojącą za umową, wille, które oddała, i to, co mówią wcześniejsi właściciele.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Po zakończeniu budowyLicencja na najem nie przyjdzie przed SLF, więc wiążemy płatności z etapami budowy zamiast z datami kalendarzowymi.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórW pełni umeblowana, 2026Specyfikacja mebli i AGD trafia do umowy jako załącznik.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Casa Amormia?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Casa Amormia

  1. 10%Zadatek rezerwacyjny, Rp 1,32 mld, zdejmuje willę z rynku.
  2. 40%Twoja pierwsza płatność w ramach umowy sprzedaży.
  3. 20% + 20%Dwie raty, każda należna po zamknięciu etapu budowy.
  4. 10%Reszta wychodzi, gdy dostajesz klucze i dokumenty.

To harmonogram dewelopera. Prosimy, żeby obie raty po 20% wiązać ze zweryfikowanymi etapami, a ostatnie 10% ze SLF.

Położenie

Położenie: Umalas

Umalas to mieszkalna kieszeń willi, zakątków pól ryżowych i szkół międzynarodowych, krótka jazda od ruchliwego centrum. Ludzie przenoszą się tu po kilku latach w Canggu, chcąc tych samych kawiarni z mniejszym hałasem.

Casa Amormia: fasada willi z łukowym przeszkleniem
Umalas · Badung · 10 min do plaż Berawa i Canggu
  • plaże Berawa i Canggu10 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Sunset Roadbez korków, płynny dojazd
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 35 min

Stawki w Umalas trzymają się stabilnie zamiast skakać, bo rodziny na długich najmach utrzymują wille zajęte. Kompromis: brak plaży w zasięgu spaceru i uliczki bez chodników.

Umalas · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 133hotele
  • 35restauracje
  • 18kawiarnie
  • 10atrakcje
  • 6sklepy
  • 2przychodnie
  • 2siłownie

Najbliższe miejsca

  • Semimpihotel · 166 m
  • Pelangikawiarnia · 202 m
  • kayijapikawiarnia · 219 m
  • Indomaretsklep · 254 m
  • Kawan Marketsklep · 282 m
  • Warung “Corner”kawiarnia · 285 m
  • Mini Market Ceriasklep · 289 m
  • Palmbay Balisklep · 322 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Casa Amormia

Ile bierze Rise Real Bali przy zakupie w Casa Amormia?

Nic. Płacisz cennik Amàre Villas, a deweloper rozlicza naszą prowizję osobno. Przegląd przed zadatkiem finansujemy sami. Dla Casa Amormia obejmuje to leasehold 22,5 + 25 lat i jego klauzulę przedłużenia, wypis z RDTR dla tej działki w Umalas, numer PBG i spółkę wskazaną w umowie. Każde ustalenie trafia do pisemnego raportu.

Czy mogę kupić Casa Amormia bez lotu na Bali?

Tak. Zwiedzanie przez Zoom zastępuje podróż na oględziny, a notariusz na Bali finalizuje transakcję na podstawie pełnomocnictwa podpisanego w Twoim kraju. Na miejscu nasz zespół kontroluje budowę i sprawdza meble względem specyfikacji. Odbiór wyznaczono na 2026. Ostatnie 10% opuszcza Twoje konto razem z kluczami i dokumentami, a prosimy dewelopera, żeby powiązał to ze SLF.

Skąd bierze się ocena dochodu z najmu?

Liczba Rp 5,1 mln za noc zaczyna się od danych AirROI dla Umalas, skalowanych dla trzech sypialni. Liczymy trzy warianty obłożenia dla willi pod profesjonalnym zarządem, 60, 70 i 80%, a 70% traktujemy jako środkowy. Zarządzanie, podatek i utrzymanie pochłaniają 40% przychodu. Przy 70% zostaje Ci ok. Rp 787 mln rocznie, czyli 6,0% netto od ceny. Ocena, nie gwarancja.

Czy Casa Amormia lepiej pasuje do mieszkania czy pod najem?

Oba działają, choć układ skłania się ku mieszkaniu. Gabinet, wysoki salon i trzy sypialnie z własnymi balkonami pasują rodzinie przenoszącej się na Bali na lata. Umalas najlepiej wynajmuje się na długie okresy rodzinom ekspatów, a najem na doby wymaga ważnej licencji na najem, której willa jeszcze nie ma. Modelujemy dla Ciebie oba scenariusze na życzenie.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →