UMALAS · ID RR-1182

Casa Amormia: villa de tres dormitorios con techos de 8 m en Umalas

Tres dormitorios, un despacho aparte y techos de 8 m en el salón: Casa Amormia es una de las ocho villas de un complejo vigilado en Umalas y se vende amueblada por Rp 13.190 millones. La piscina de mármol, de agua salada, mide 28 m². Leasehold de 22,5 años más una prórroga de 25, con entrega en 2026.

  • Leasehold 22,5 + 25 años
  • En acabados
  • Garantía de 5 años
  • 3dormitorios + despacho
  • 3baños en suite
  • 8 mtechos del salón
  • 28 m²piscina de mármol
  • Leasehold22,5 + 25 años
  • 2026entrega

Inmueble

Qué compras

Amàre Villas está terminando ocho casas en este complejo de Umalas, con vigilancia y cámaras. Umalas es la franja tranquila entre Seminyak y Canggu: Berawa y las playas de Canggu quedan a diez minutos, a Sunset Road se llega sin atascos y hay supermercados a un par de minutos de la puerta. La demanda viene de familias e inquilinos de larga estancia que quieren calma con buenos servicios cerca.

Salón y cocina abierta comparten un mismo volumen con techos de 8 m. Arriba hay tres dormitorios, cada uno con baño y balcón, y un despacho independiente que sirve también de cuarto de invitados. Los acabados son mármol natural, ónix, iluminación SERIP y herrajes italianos. Los cristales acústicos con control solar y el aire acondicionado por conductos mantienen la casa fresca y silenciosa. La piscina de 28 m² es de agua salada con filtración en varias etapas: el agua es más suave y se gasta menos en químicos.

Por Rp 13.190 millones compras una villa nueva de 2026, amueblada y con cinco años de garantía de la promotora. El leasehold es de 22,5 años y la promotora añade encima una prórroga de 25. El calendario pide un 10 % de reserva, luego un 40 %, un 20 % y otro 20 %, y el último 10 % con la entrega de llaves. Aún esperamos la superficie construida, el extracto de zonificación y el número del PBG; se los pedimos a la promotora antes de que pagues ningún depósito.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Casa Amormia: bruta y neta

Amàre Villas no ha publicado cifras de rentabilidad para Casa Amormia, así que hemos hecho las nuestras. El modelo parte de Rp 5,1 millones por noche, más o menos lo que factura en Umalas una villa de tres dormitorios con este nivel de acabados. Es algo menos que en Berawa, porque la playa queda en coche. A eso se le restan gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 9,9 %≈ Rp 1.310 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 5,1 millones por noche Neta 6,0 %≈ Rp 787 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 16,8 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 1.310 millones9,9 % del precio · Rp 5,1 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 236 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 131 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 157 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 787 millones6,0 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 16,8 años
Escenarios de ocupación: Casa Amormia
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 1.120 millonesRp 450 millonesRp 674 millones5,1%19,6 años
70%baseRp 1.310 millonesRp 525 millonesRp 787 millones6,0%16,8 años
80%optimistaRp 1.500 millonesRp 600 millonesRp 899 millones6,8%14,7 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 5,1 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Umalas, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Umalas Private Suite 30Y: 9,1 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 25Y: 9,6 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 20Y: 10,6 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold de 22,5 años, y los materiales de la promotora recogen 25 más de prórroga. Los papeles empiezan con una reserva, siguen con un PPJB con la promotora y terminan con el contrato de leasehold firmado ante notario al entregarse las llaves. El PBG todavía no lo hemos visto. Ni el SLF ni la licencia de alquiler turístico (NIB) pueden existir antes de que acabe la obra.

Derecho y licencias de Casa Amormia
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho22,5 + 25 añosLos años restantes los contamos desde la entrega, no desde la firma, y las condiciones de la prórroga van al contrato.
ZonificaciónPor confirmar con extracto del RDTRCasi todo Umalas es zona residencial. El extracto del RDTR aclara la situación de esta parcela en concreto.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos el número de la licencia y un extracto antes del depósito.
PromotoraAmàre Villas, sociedad por confirmarMiramos qué sociedad firma el contrato, qué villas ha entregado ya y qué cuentan sus compradores anteriores.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraLa licencia de alquiler turístico (NIB) no puede llegar antes del SLF, así que ligamos los pagos a fases de obra y no a fechas del calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaTotalmente amueblada, 2026La lista de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Casa Amormia?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Casa Amormia

  1. 10 %El depósito de reserva, Rp 1.320 millones, saca la villa del mercado.
  2. 40 %Tu primer pago según el contrato de compraventa.
  3. 20 % + 20 %Dos pagos, cada uno al cerrarse una fase de obra.
  4. 10 %El resto se paga cuando recibes las llaves y los documentos.

Es el calendario de la promotora. Pedimos ligar los dos pagos del 20 % a fases comprobadas y el último 10 % al SLF.

Ubicación

Dónde está: Umalas

Umalas es una zona residencial de villas, rincones de arrozal y colegios internacionales, a un paso del centro con más movimiento. Aquí se muda quien lleva unos años en Canggu y quiere las mismas cafeterías con menos ruido.

Casa Amormia: fachada de la villa con ventanales en arco
Umalas · Badung · 10 min a Berawa y a las playas de Canggu
  • Berawa y playas de Canggu10 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Sunset Roadsin atascos
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 35 min

En Umalas las tarifas se mantienen estables en lugar de dispararse, porque las familias con contratos largos tienen las villas ocupadas. La contrapartida: la playa no queda a pie y las calles no tienen aceras.

Umalas · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 133hoteles
  • 35restaurantes
  • 18cafeterías
  • 10lugares de interés
  • 6tiendas
  • 2clínicas
  • 2gimnasios

Lo más cercano

  • Semimpihotel · 166 m
  • Pelangicafetería · 202 m
  • kayijapicafetería · 219 m
  • Indomarettienda · 254 m
  • Kawan Markettienda · 282 m
  • Warung “Corner”cafetería · 285 m
  • Mini Market Ceriatienda · 289 m
  • Palmbay Balitienda · 322 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Casa Amormia

¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro en Casa Amormia?

Nada. Pagas el precio de lista de Amàre Villas, y nuestra comisión la paga la promotora. La revisión previa al depósito también corre de nuestra cuenta: el leasehold de 22,5 + 25 años y su cláusula de prórroga, el extracto del RDTR de esta parcela de Umalas, el número del PBG y la sociedad que firma el contrato. Todo lo que encontramos, por escrito.

¿Puedo comprar Casa Amormia sin viajar a Bali?

Sí. La visita la hacemos por Zoom y firmas ante un notario de Bali mediante un poder que otorgas en España. Sobre el terreno, nuestro equipo revisa la obra y coteja los muebles con la lista del contrato. La entrega está prevista para 2026. El último 10 % lo pagas al recibir las llaves y los documentos, y pedimos a la promotora que lo ligue al SLF.

¿De dónde sale la estimación de ingresos por alquiler?

Los Rp 5,1 millones por noche salen de AirROI para Umalas, ajustados a tres dormitorios. Probamos tres escenarios de ocupación con gestión profesional (60, 70 y 80 %) y tomamos el 70 % como central. Gestión, impuestos y mantenimiento se llevan el 40 % de la facturación. Con un 70 %, te quedan unos Rp 787 millones al año, un 6,0 % neto sobre el precio. Es una estimación.

¿Casa Amormia es mejor para vivir o para alquilar?

Vale para las dos cosas, aunque la distribución tira hacia vivir: despacho, salón a doble altura y tres dormitorios con balcón, pensados para una familia que se instala en Bali varios años. En Umalas funciona mejor el alquiler largo a familias extranjeras; para alquilar por noches hace falta la licencia de alquiler turístico (NIB), que la villa aún no tiene.

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