UMALAS
desde Rp 1.590 millones/ 20, 25 o 30 años
Umalas Private Suite
Umalas · Dúplex
- 1–2 dormitorios
- 54–90 m²
- leasehold 20
Ver detalles
UMALAS · ID RR-2630
Umalas Private Suite: dúplex de 79 m², leasehold de 25 años, listo para Airbnb
Rp 1.750 millones por un dúplex de 79 m² con piscina en Umalas, con leasehold de 25 años y los muebles para huéspedes incluidos. La piscina y la tarima, propias, están abajo; el dormitorio, en la planta superior. Canggu queda a cinco minutos, y las cinco unidades de la primera fase se están construyendo ahora.
Unidad de Umalas Private Suite · unidades publicadas: 3
- Leasehold de 25 años
- En construcción
- Listo para Airbnb
- 1dormitorio arriba
- 1baño
- 79 m²superficie del dúplex
- Propiapiscina y tarima
- Leasehold25 años
- 5unidades en la primera fase
Inmueble
Qué compras
Hay tres plazos de leasehold y dos acabados, todos sobre el mismo plano, y esta ficha es la del plazo intermedio con el equipamiento listo para huéspedes. En la planta baja está el salón, que se abre a un patio con piscina y tarima. El dormitorio va arriba. Kaluna Dev construye cinco de estos dúplex en la primera fase, a un corto trayecto en moto de Canggu y Seminyak.
La versión lista para Airbnb llega con muebles y electrodomésticos, así que te ahorras un presupuesto aparte para equiparla. Cuesta Rp 70,8 millones más que la semiamueblada con el mismo plazo. Amueblar por tu cuenta come tiempo, transporte y semanas sin huéspedes. Pedimos la lista de muebles antes del depósito y la anexamos al contrato.
Compras un leasehold (Hak Sewa) de 25 años, y estamos comprobando la zonificación con un extracto del RDTR de Badung. Precios de la versión lista para Airbnb: Rp 1.660 millones a 20 años, Rp 1.750 millones a 25 y Rp 1.840 millones a 30. Un año de leasehold sale por unos Rp 70,1 millones aquí y por Rp 61,4 millones en el plazo más largo. Aún esperamos la fecha de entrega y las condiciones de prórroga.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Umalas Private Suite 25Y: bruta y neta
Los materiales oficiales de la promotora sitúan la rentabilidad entre el 13,6 y el 25,7 % según la fórmula, y la parte alta depende de la financiación de la gestora. Abajo va nuestro modelo sin esa financiación: una tarifa de Rp 1,1 millones por noche para un dúplex con piscina en Umalas, descontados los gastos.
Bruta 16,0 %≈ Rp 280 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,1 millones por noche
Neta 9,6 %≈ Rp 168 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,4 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 280 millones16,0 % del precio · Rp 1,1 millones por noche, ocupación del 70 %
- GestoraRp 50,5 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 28,0 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 33,6 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 168 millones9,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,4 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 60%prudente | Rp 240 millones | Rp 96,1 millones | Rp 144 millones | 8,2% | 12,1 años |
| 70%base | Rp 280 millones | Rp 112 millones | Rp 168 millones | 9,6% | 10,4 años |
| 80%optimista | Rp 320 millones | Rp 128 millones | Rp 192 millones | 11,0% | 9,1 años |
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
- Tarifa por noche
- Rp 1,1 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Umalas, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Umalas Private Suite 30Y: 9,1 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 20Y: 10,6 % neto con un 70 % de ocupación; Casa Amormia: 6,0 % neto con un 70 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
Lo que compras es un leasehold (Hak Sewa) de 25 años, ante notario, a tu nombre o a través de una sociedad. Los años restantes los contamos desde la entrega, y el contrato tiene que recoger cualquier prórroga. Antes de tu depósito revisamos la sociedad de la promotora, el PBG y la zonificación. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) solo llegan después de la obra.
| Tipo de derecho | Leasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 25 añosLo que importa es el plazo que queda el día que recibes las llaves. Las condiciones de prórroga tienen que quedar en el contrato. |
| Zonificación | En comprobaciónEl suelo de Umalas tiene zonificación mixta. Verificamos esta parcela con un extracto del RDTR de Badung. |
| Licencia de obra (PBG) | Número pedidoLa obra de la primera fase está en marcha. Pedimos el número de la licencia antes de cualquier depósito. |
| Promotora | Kaluna Dev, sociedad en comprobaciónComprobamos qué sociedad firma tu contrato y qué ha terminado antes. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En la entregaSin el SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). El pago de la entrega espera a los documentos, diga lo que diga el calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Lista para Airbnb, sin fechaLa lista de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Umalas Private Suite 25Y?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Umalas Private Suite 25Y
- 10 %Una reserva de Rp 175 millones.
- 25 + 25 %Dos pagos cuando la obra alcanza las fases pactadas.
- 30 + 10 %Acabados y, después, las llaves.
El plan completo de la promotora es 10/25/25/30/10. Con la financiación de la gestora tu parte baja a 10/25/25, y la gestora paga el 40 % restante con los ingresos del alquiler. Lo modelamos como un préstamo y revisamos su estructura jurídica.
Ubicación
Dónde está: Umalas
Umalas está entre Canggu y Seminyak, con colegios internacionales, cafeterías y calles de villas en lugar de chiringuitos. Es más tranquilo que Batu Bolong, aunque a la playa hay que ir en moto.
- Canggu5 min
- Seminyak≈ 10 min
- Playa de Batu Bolong≈ 10 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min
Canggu y sus alrededores son el mercado de alquiler con más movimiento de Bali: demanda constante y competencia dura. Nuestro modelo da a un dúplex con piscina aquí Rp 1,1 millones por noche.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 197hoteles
- 32restaurantes
- 29cafeterías
- 9tiendas
- 4spas
- 3lugares de interés
- 3clínicas
Lo más cercano
- Olala Bistronomyrestaurante · 206 m
- The Lemon Treerestaurante · 231 m
- Fabriquarestaurante · 292 m
- Usha Cafe&Bakery Canggucafetería · 303 m
- Bonitorestaurante · 303 m
- 7am Bakerycafetería · 325 m
- Villa Levante by House of Windshotel · 328 m
- Villa FEH by House of Windshotel · 344 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Umalas Private Suite 25Y
¿Rise Real Bali me cobra algo por el dúplex 25Y?
No nos pagas nada. Kaluna Dev paga nuestra comisión y el precio sigue siendo el de la promotora: Rp 1.750 millones. Nuestra revisión del terreno, las licencias y el contrato se hace antes del depósito y a nuestra costa. En esta versión revisamos además la lista de muebles. Los puntos abiertos acaban en un informe escrito que te quedas.
¿Se puede comprar el dúplex 25Y a distancia?
Se puede. Hacemos una visita en directo por Zoom a la obra y a la unidad y respondemos tus preguntas en el momento. Firmas ante notario mediante un poder, así que no hace falta volar a Bali. Al terminar la obra, nuestro equipo revisa acabados, muebles y electrodomésticos contra la especificación y anota los defectos antes de que liberes el último pago.
¿De dónde sale la estimación de rentabilidad del dúplex a 25 años?
Nuestra tarifa por noche parte de las cifras de AirROI para Umalas, corregidas para un dúplex de un dormitorio y 79 m². Calculamos la ocupación al 60, 70 y 80 %, a partir de anuncios con gestión profesional de este segmento. Unos gastos del 40 % cubren gestora, impuestos y mantenimiento. Lo que queda es una estimación de nuestro modelo, y los ingresos reales pueden ser otros.
¿Qué cambia entre las versiones 20Y, 25Y y 30Y?
Solo el plazo del leasehold y el precio. Plano, superficie y equipamiento listo para Airbnb son idénticos. Veinte años cuestan Rp 1.660 millones, 25 años Rp 1.750 millones y 30 años Rp 1.840 millones. Por año de leasehold, la opción de 25 años sale más cara que la de 30, pero necesitas menos dinero para entrar.
¿Cuándo se entrega la versión de 25 años y cómo es el plan de pagos?
La primera fase está en obra y aún no hay fecha de entrega; se la hemos pedido a la promotora. Reservas con un 10 %, luego pagas dos veces un 25 % por fases de obra, un 30 % en acabados y el último 10 % en la entrega. Si eliges la financiación de la gestora, el 40 % lo devuelve ella con los ingresos: para nosotros es un préstamo.
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