UMALAS · ID RR-1917

KIRA Tropical Loft: complejo de villas loft de un dormitorio, 48 m², en Kerobokan

KIRA Tropical Loft son 25 villas loft iguales, de un dormitorio, en Kerobokan, entre Umalas y Seminyak, desde Rp 1.270 millones con un leasehold de 30 años. Cada una tiene el dormitorio en un altillo, 48 m² construidos y piscina propia en una parcela de 50 m². La promotora prevé entregarlas en el 2.º trimestre de 2027.

  • Leasehold de 30 años
  • En construcción
  • Piscina privada
  • 25 villas en el complejo
  • 1dormitorio en altillo
  • 1baño
  • 48 m²superficie de la villa
  • 50 m²parcela con piscina
  • Leasehold30 años
  • 2.º trim. 2027entrega, según la promotora

Inmueble

Qué compras

Las 25 parcelas dan a un vial interior, con garita y aparcamiento en la entrada, en Kerobokan, el barrio residencial encajado entre Umalas y Seminyak. La playa de Petitenget queda a poco más de 2 km, y a las cafeterías de Batu Bolong se llega en unos quince minutos de moto. La promotora confirma que todas las villas tienen la misma distribución. Cuatro ya tienen comprador, así que quedan 21 a la venta.

Cada villa tiene dos plantas. Abajo, un salón rehundido, la cocina y una barra; arriba, en un altillo, el dormitorio con su baño. Son 48 m² construidos en una parcela de 50 m². La pequeña piscina propia llega hasta la pared de cristal del salón. Los acabados son sencillos: madera, microcemento y piedra oscura detrás de los fogones. Con este tamaño, la piscina es lo que decide la reserva: sin ella, el huésped se va a un apartamento.

Según la promotora, la parcela está en zona amarilla, es decir, residencial. Compras un leasehold de 30 años, y los materiales no dicen nada de prórroga, así que lo planteamos antes de cualquier depósito. La lista de la promotora marca Rp 1.300 millones por parcela y nuestro catálogo, Rp 1.270 millones. Los contratos se liquidan en rupias, y fijaremos la cifra exacta antes de que pagues ningún depósito. El PBG todavía no ha salido, y el calendario de pagos reserva un pago aparte para él.

Lista de precios de la promotora

KIRA Tropical Loft: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Villa loft de 1 dormitorio48 m² · parcela de 50 m²1Rp 1.300 millonescon cálculo →

Una sola distribución para todo el complejo: 25 parcelas iguales, cuatro de ellas reservadas. La promotora fija los precios en rupias, y el contrato establece la moneda de pago.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de KIRA Tropical Loft: bruta y neta

PT Amory Bali Grup no ha publicado cifras de rentabilidad para estos lofts. Nuestro modelo toma Rp 973.500 por noche para una villa con piscina de este tamaño en Kerobokan y le resta gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 19,5 %≈ Rp 249 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 973.500 por noche Neta 11,7 %≈ Rp 149 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 8,5 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 249 millones19,5 % del precio · Rp 973.500 por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 44,8 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 24,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 29,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 149 millones11,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 8,5 años
Escenarios de ocupación: KIRA Tropical Loft
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 213 millonesRp 85,3 millonesRp 128 millones10,0%10,0 años
70%baseRp 249 millonesRp 99,5 millonesRp 149 millones11,7%8,5 años
80%optimistaRp 284 millonesRp 114 millonesRp 171 millones13,4%7,5 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 973.500, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Umalas, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Umalas Private Suite 30Y: 9,1 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 25Y: 9,6 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 20Y: 10,6 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Aquí compras un leasehold del suelo de 30 años firmado ante notario, y los papeles de la promotora aún no recogen condiciones de prórroga. Se las pedimos por escrito antes de que te comprometas. La licencia de obra (PBG) no ha llegado, y el plan de pagos retiene un 1 % hasta que llegue. Con las villas terminadas, primero viene el SLF y después la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de KIRA Tropical Loft
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 añosLo que cuenta son los años que quedan en la entrega, no en la firma. Los materiales no hablan de prórroga, así que pedimos las condiciones y dejamos la respuesta por escrito.
ZonificaciónAmarilla, residencial, según la promotoraAntes del depósito pedimos un extracto del RDTR y consultamos el registro del OSS, en lugar de fiarnos de lo que diga el vendedor.
Licencia de obra (PBG)Aún sin emitirEl plan de la promotora deja un pago aparte para cuando lleguen el PBG y el SLF. Antes de tu depósito pedimos el escaneo de la licencia.
PromotoraPT Amory Bali GrupRevisamos la sociedad, su derecho sobre el terreno y los proyectos que ya ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso tus pagos siguen las fases de obra y no el calendario.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entrega2.º trim. 2027, equipamiento por confirmarLa lista de muebles y electrodomésticos va como anexo a tu contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de KIRA Tropical Loft?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de KIRA Tropical Loft

  1. 50 %A la firma ante notario: Rp 650 millones.
  2. 5 × 9,6 %Cinco pagos por fases: cimentación, forjado de la segunda planta, cubierta, acabados exteriores y acabados interiores.
  3. 1 %Se libera tras la entrega y 90 días de retención por defectos.
  4. 1 %El último pago, cuando salgan el PBG y el SLF.

Este calendario es el de la promotora, tomado de nuestra base de anuncios. Todo se paga en rupias, y antes de cada pago pedimos confirmación por escrito de que la fase está terminada.

Ubicación

Dónde está: Kerobokan · Umalas

Kerobokan es un barrio de calles estrechas y jardines tapiados, con las tiendas y restaurantes de Seminyak a diez minutos. Se entra por menos que en Canggu, y las noches son más tranquilas.

KIRA Tropical Loft: acceso con barrera y la hilera de villas, render de la promotora
Umalas · Badung · Kerobokan
  • Playa de Petitenget≈ 2,1 km · 7 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Canggu, Batu Bolong≈ 15 min
  • Cafeterías y tiendasa unos pasos del complejo
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 35 min

Quien elige Kerobokan busca un término medio: tener Seminyak cerca sin pagar precios de Seminyak. A cambio, calles estrechas y tráfico en hora punta.

Kerobokan · Umalas · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 135hoteles
  • 69restaurantes
  • 33cafeterías
  • 11tiendas
  • 8spas
  • 6lugares de interés
  • 5clínicas

Lo más cercano

  • Apple Suite & Apartementhotel · 38 m
  • Spunky Premiere Kutahotel · 44 m
  • Bobby'srestaurante · 117 m
  • La beauté salonspa · 240 m
  • Warung pengubenganrestaurante · 252 m
  • Delu Villas and Suiteshotel · 260 m
  • food & fruit markettienda · 269 m
  • Markettienda · 279 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre KIRA Tropical Loft

¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro en KIRA Tropical Loft?

Nada. Pagas el precio de la promotora, y nuestra comisión la paga PT Amory Bali Grup. Las comprobaciones previas al depósito tampoco te cuestan nada: en KIRA pedimos el número de la licencia de obra (PBG), un extracto del RDTR de la parcela y las condiciones de prórroga del leasehold. Lo que siga abierto va en una lista aparte del informe escrito.

¿Puedo comprar una villa de KIRA sin viajar a Bali?

Sí. Te enseñamos la obra por Zoom, grabamos un recorrido y te mandamos fotos recientes. Firmas ante notario mediante un poder que otorgas en España, sin tener que volar. En la entrega revisamos la villa estancia por estancia con una lista de defectos. La promotora apunta al 2.º trimestre de 2027, y comprobamos el avance sobre el terreno antes de cada pago.

¿Cómo se calcula la tarifa por noche de estos lofts?

AirROI nos da la tarifa por noche de la zona; la ajustamos a un loft de 48 m² con piscina pequeña y la contrastamos con anuncios parecidos de Umalas de nuestro catálogo. Sale Rp 973.500. Los escenarios suponen una ocupación del 60, 70 y 80 % con gestora contratada, y los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Nadie puede prometer ingresos por alquiler: tómalo como una previsión.

¿Qué pasa con una villa de KIRA pasados 30 años?

El leasehold termina y la parcela vuelve al dueño del suelo. A partir de ahí solo cuenta el contrato: si tienes derecho a prorrogar y a qué precio. Los materiales de KIRA todavía no hablan de prórroga, así que se lo preguntamos a la promotora y le pedimos la respuesta por escrito antes del depósito. Sin esa cláusula, el valor de la villa tiende a cero a medida que se agota el plazo.

¿Puedo alquilar la villa por noches?

La promotora describe la zona como residencial, y eso permite alquilar. Para alquilar por noches hace falta además la licencia de alquiler turístico (NIB), que no llega sin el SLF. Por eso los primeros meses tras la entrega los planteamos con inquilinos de larga estancia. Antes del depósito, un extracto del RDTR confirma la zona: no damos por buena ninguna descripción sin papel.

Unidades de este proyecto

1 unidad con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

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