UMALAS · ID RR-5526

KIRA Tropical Loft: villa loft de un dormitorio, 48 m², con piscina propia, Kerobokan

Por Rp 1.270 millones te llevas 30 años de leasehold sobre una villa loft de un dormitorio en Kerobokan, pegada a Umalas: 48 m² construidos y piscina propia en 50 m² de parcela. La cama está arriba, en un altillo. Encaja con una pareja o con quien compra solo, y la entrega está prevista para el 2.º trimestre de 2027.

Unidad de KIRA Tropical Loft

  • Leasehold de 30 años
  • En construcción
  • Piscina propia
  • Una de 25 villas
  • 1dormitorio en el altillo
  • 1baño
  • 48 m²construidos
  • 50 m²parcela con piscina
  • Leasehold30 años
  • 2.º trim. 2027fecha de entrega de la promotora

Inmueble

Qué compras

Todas las parcelas del complejo siguen este mismo plano, así que las 21 que quedan por vender solo se diferencian por su sitio en la hilera. La hilera da a un vial privado con vigilancia en Kerobokan, y la playa de Petitenget está a poco más de 2 km de la puerta. Cuatro compradores ya han reservado.

Abajo hay un único espacio para estar, cocinar y comer en la barra, un par de escalones por debajo de la entrada. El altillo tiene la cama, un escritorio y el baño. Con 48 m² construidos, el peso lo lleva la piscina pegada al cristal del salón: por ella el huésped elige esto y no un estudio. Una pareja, alguien que teletrabaja o quien invierte por primera vez en Bali le sacarán partido al espacio.

El leasehold del suelo es de 30 años. Las condiciones de prórroga siguen pendientes y ya se las hemos pedido a la promotora. Nuestro catálogo marca Rp 1.270 millones y la lista de la promotora pone esta parcela en Rp 1.300 millones. La cifra exacta del contrato, en rupias, la fijamos antes de la reserva. La promotora dice que la zona es amarilla, es decir, residencial. Todavía no hay PBG, y uno de los pagos lo espera.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de KIRA Tropical Loft · villa loft de 1 dormitorio: bruta y neta

La promotora no da rentabilidad para este loft de un dormitorio, así que las cifras de abajo son nuestras: Rp 973.500 por noche para un dormitorio con piscina propia, descontando la parte de la gestora, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 19,5 %≈ Rp 249 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 973.500 por noche Neta 11,7 %≈ Rp 149 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 8,5 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 249 millones19,5 % del precio · Rp 973.500 por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 44,8 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 24,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 29,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 149 millones11,7 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 8,5 años
Escenarios de ocupación: KIRA Tropical Loft · villa loft de 1 dormitorio
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 213 millonesRp 85,3 millonesRp 128 millones10,0%10,0 años
70%baseRp 249 millonesRp 99,5 millonesRp 149 millones11,7%8,5 años
80%optimistaRp 284 millonesRp 114 millonesRp 171 millones13,4%7,5 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 973.500, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Umalas, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Umalas Private Suite 30Y: 9,1 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 25Y: 9,6 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 20Y: 10,6 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Firmas ante notario un leasehold del suelo de 30 años. Nada de lo que tenemos de esta villa habla de prórroga, y con un plazo tan corto eso importa, así que se la preguntamos a la promotora antes de tu depósito. El PBG no ha salido. El SLF viene con la obra terminada, y solo entonces puede llegar la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de KIRA Tropical Loft · villa loft de 1 dormitorio
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 añosEn nuestras cuentas los años empiezan a contar en la entrega. La prórroga no aparece en los materiales y queremos que quede escrita en el contrato.
ZonificaciónAmarilla, residencial, según la promotoraUn extracto del RDTR y una consulta en el OSS confirman la zona antes de que pagues nada.
Licencia de obra (PBG)Aún sin emitirUn pago del 1 % espera a que existan el PBG y el SLF. Pedimos el escaneo de la licencia antes de la reserva.
PromotoraPT Amory Bali GrupRevisamos el registro de la sociedad, sus derechos sobre el terreno y sus entregas anteriores.
Certificado de habitabilidad (SLF)Cuando termine la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que los pagos siguen la obra y no fechas fijas.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entrega2.º trim. 2027, equipamiento por confirmarLa lista de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de KIRA Tropical Loft · villa loft de 1 dormitorio?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de KIRA Tropical Loft · villa loft de 1 dormitorio

  1. 50 %Rp 650 millones el día de la firma ante notario.
  2. 5 × 9,6 %Un pago en cada fase: cimentación, forjado superior, cubierta, fachada y acabados interiores.
  3. 1 %Se retiene 90 días tras la entrega como garantía por defectos.
  4. 1 %Lo último, cuando salgan el PBG y el SLF.

El calendario es el de la promotora, sacado de nuestra base de anuncios. Pagas en rupias, y pedimos el visto bueno por escrito de cada fase antes de que salga ningún pago.

Ubicación

Dónde está: Kerobokan · Umalas

Esta parte de Kerobokan son tapias de jardín y calles estrechas, con los restaurantes y tiendas de Seminyak a unos diez minutos. Entrar cuesta menos que en Canggu, y por la noche hay menos ruido de tráfico.

Villa loft de KIRA: entrada al complejo, render de la promotora
Umalas · Badung · Kerobokan
  • Playa de Petitenget≈ 2,1 km · 7 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Canggu, Batu Bolong≈ 15 min
  • Cafeterías y tiendasa unos pasos del complejo
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 35 min

Lo que atrae son los servicios de Seminyak cerca y un precio de entrada más bajo. Lo que cuesta, calles estrechas que se atascan en hora punta.

Kerobokan · Umalas · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 135hoteles
  • 69restaurantes
  • 33cafeterías
  • 11tiendas
  • 8spas
  • 6lugares de interés
  • 5clínicas

Lo más cercano

  • Apple Suite & Apartementhotel · 38 m
  • Spunky Premiere Kutahotel · 44 m
  • Bobby'srestaurante · 117 m
  • La beauté salonspa · 240 m
  • Warung pengubenganrestaurante · 252 m
  • Delu Villas and Suiteshotel · 260 m
  • food & fruit markettienda · 269 m
  • Markettienda · 279 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre KIRA Tropical Loft · villa loft de 1 dormitorio

¿Cuánto cobra Rise Real Bali por una villa loft de KIRA?

Nada: la comisión la paga la promotora, así que pagas el precio de lista. Para esta villa preguntamos por la prórroga del leasehold, el estado del PBG y el propio leasehold del suelo a 30 años. Esas comprobaciones corren de nuestra cuenta, y antes del depósito recibes un informe escrito con las preguntas sin respuesta en una página aparte.

¿Puedo comprar este loft desde el extranjero?

Puedes. La visita por Zoom sustituye al viaje y firmas ante notario mediante un poder. La obra sigue en marcha, así que cada pago corresponde a una fase que inspeccionamos en persona y documentamos con fotos. El último pago solo sale contra los documentos, y no dejamos que salga ningún depósito sobre papeles que no hayamos comprobado.

¿Cuánto podría dar este loft en alquiler?

El modelo usa Rp 973.500 por noche: la tarifa de AirROI para la zona, ajustada a una villa pequeña con piscina y contrastada con anuncios parecidos de Umalas que tenemos. Tres escenarios, con ocupación del 60, 70 y 80 %, suponen gestora profesional, y los gastos se comen el 40 % de la facturación. Con un 70 %, te quedan Rp 149 millones netos al año. Tómalo como una estimación.

¿Cómo se paga la villa?

La mitad va en la firma ante notario: Rp 650 millones. Después vienen cinco pagos del 9,6 % que siguen la obra: cimentación, forjado superior, cubierta, fachada y acabados interiores. Otro 1 % se retiene 90 días tras la entrega como garantía por defectos. El último 1 % se paga cuando Badung emite el PBG y el SLF.

¿Para quién tiene sentido esta villa?

Para una pareja o una persona sola que quiere piscina propia con una entrada de Rp 1.270 millones. En alquiler compite con estudios y apartamentos de un dormitorio, y la piscina le da ventaja. Las estancias largas funcionan bien en Umalas, porque aquí el inquilino prefiere tranquilidad a vida nocturna. A una familia con niños un solo dormitorio se le queda corto.

Villas y apartamentos

Inmuebles parecidos

Ver todo el catálogo →