UMALAS · ID RR-5526

KIRA Tropical Loft : villa loft une chambre, 48 m², avec piscine privée, Kerobokan

Cette villa loft une chambre à Kerobokan, à côté d'Umalas, coûte Rp 1,27 Md pour 30 ans de leasehold (bail de longue durée) et offre 48 m² intérieurs plus votre propre piscine sur 50 m² de terrain. Le lit est installé sur une mezzanine. Elle convient naturellement à un couple ou à un acheteur seul, avec une livraison prévue au T2 2027.

Lot dans KIRA Tropical Loft

  • Leasehold 30 ans
  • En construction
  • Piscine privée
  • Une villa sur 25
  • 1chambre en mezzanine
  • 1salle de bain
  • 48 m²bâtis
  • 50 m²parcelle piscine comprise
  • Leasehold30 ans
  • T2 2027date de livraison du promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

Tous les lots du complexe suivent ce même plan : les 21 qui restent à vendre sont donc interchangeables, hormis leur place dans la rangée. La rangée s'étire le long d'une allée privée gardée à Kerobokan, et la plage de Petitenget est à un peu plus de 2 km du portail. Quatre acheteurs ont déjà réservé.

En bas, une seule pièce ouverte pour s'asseoir, cuisiner et manger au bar, à quelques marches en contrebas de l'entrée. Le loft au-dessus accueille le lit, un bureau et la salle de bains. Avec 48 m² intérieurs, la piscine contre la vitre du séjour fait l'essentiel du travail : c'est elle qui fait réserver cette villa plutôt qu'un studio. Un couple, un télétravailleur ou un premier investisseur à Bali en tirera bien parti.

Votre bail de terrain dure 30 ans. Les conditions de renouvellement restent à obtenir, et nous avons posé la question au promoteur. Notre catalogue affiche Rp 1,27 Md, alors que la liste du promoteur place ce lot à Rp 1,30 Md. Vous aurez le montant exact du contrat en roupies avant de réserver. Le promoteur parle de zone jaune, c'est-à-dire résidentielle. Il n'y a pas encore de PBG, et une échéance l'attend.

Les chiffres de ce bien

KIRA Tropical Loft · villa loft 1 chambre : rendement brut et net

Le promoteur ne donne aucun rendement pour ce loft une chambre ; les chiffres ci-dessous sont donc les nôtres : Rp 973 500 la nuit pour une villa une chambre avec piscine privée, puis déduction de la part du gestionnaire, des impôts, de l'usure et de l'entretien.

Brut 19,5 %≈ Rp 249 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 973 500 la nuit Net 11,7 %≈ Rp 149 M par an · amorti en ≈ 8,5 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 249 M19,5 % du prix · tarif Rp 973 500, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 44,8 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 24,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 29,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 149 M11,7 % du prix · amorti en ≈ 8,5 ans
Scénarios d'occupation : KIRA Tropical Loft · villa loft 1 chambre
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 213 MRp 85,3 MRp 128 M10,0 %10,0 ans
70 %baseRp 249 MRp 99,5 MRp 149 M11,7 %8,5 ans
80 %optimisteRp 284 MRp 114 MRp 171 M13,4 %7,5 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 973 500, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Umalas, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Umalas Private Suite 30Y : 9,1 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 25Y : 9,6 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 20Y : 10,6 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous signeriez un bail de terrain de 30 ans devant notaire. Rien de ce que nous détenons sur cette villa ne couvre le renouvellement, ce qui compte sur une durée aussi courte : la réponse viendra donc avant votre acompte. Le PBG n'est pas arrivé. Le SLF suit le chantier, et ce n'est qu'ensuite que la régence peut accorder une licence de location.

Propriété et permis : KIRA Tropical Loft · villa loft 1 chambre
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ansDans nos calculs, vos années comptent à partir de la livraison. Le renouvellement ne figure pas dans les documents, et nous voulons le voir inscrit au contrat.
ZonageJaune, résidentiel, selon le promoteurUn extrait RDTR et une consultation de l'OSS confirment la zone avant que vous ne payiez quoi que ce soit.
Permis de construire (PBG)Pas encore délivréUne échéance de 1 % attend que le PBG et le SLF existent tous les deux. Nous demandons le scan du permis avant la réservation.
PromoteurPT Amory Bali GrupNotre vérification porte sur l'immatriculation de la société, ses droits sur le terrain et ses livraisons passées.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxUne licence de location exige d'abord le SLF : les échéances suivent donc le chantier plutôt que des dates fixes.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonT2 2027, finitions à confirmerNous joignons au contrat, en annexe, la liste du mobilier et des appareils.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour KIRA Tropical Loft · villa loft 1 chambre ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

KIRA Tropical Loft · villa loft 1 chambre : échéancier de paiement

  1. 50 %Rp 650 M le jour de la signature chez le notaire.
  2. 5 × 9,6 %Une échéance à chacune des étapes : fondations, dalle haute, toiture, façades et finitions intérieures.
  3. 1 %Retenu 90 jours après la livraison comme garantie contre les défauts.
  4. 1 %En dernier, une fois le permis de construire (PBG) et le certificat de conformité (SLF) obtenus.

Cet échéancier est celui du promoteur, tiré de notre base de biens. Vous payez en roupies, et nous voulons une validation écrite de chaque étape avant le départ de toute échéance.

Localisation

Emplacement : Kerobokan · Umalas

Murs de jardin et rues étroites caractérisent cette partie de Kerobokan, avec les restaurants et commerces de Seminyak à environ dix minutes. Le ticket d'entrée est plus bas qu'à Canggu, et le bruit de circulation la nuit est moindre.

Villa loft KIRA : entrée du complexe, rendu du promoteur
Umalas · Badung · Kerobokan
  • Plage de Petitenget≈ 2,1 km · 7 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Canggu, Batu Bolong≈ 15 min
  • Cafés et boutiquesà deux pas du complexe
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 35 min

L'atout : les services de Seminyak à proximité pour un prix d'entrée plus bas. Le prix à payer : des routes étroites qui se bouchent à l'heure de pointe.

Kerobokan · Umalas · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur KIRA Tropical Loft · villa loft 1 chambre

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour une villa loft KIRA ?

Rien. Notre commission est incluse dans la part du promoteur : votre prix reste le prix catalogue. Pour cette villa, nous nous renseignons sur le renouvellement du bail, l'état du PBG et le bail de 30 ans du terrain lui-même. Ces vérifications sont à nos frais, et vous recevez un rapport écrit avant l'acompte, avec les questions sans réponse listées sur une page à part.

Puis-je acheter cette villa loft depuis l'étranger ?

C'est possible. Une visite sur Zoom remplace le voyage, et le notaire conclut sur procuration. Les ouvriers sont encore sur le chantier : chaque échéance correspond donc à une étape que nous inspectons en personne et documentons dans un rapport photo. Le paiement final ne part que contre les documents, et nous ne laisserons pas partir d'acompte sur des papiers que nous n'avons pas vérifiés.

Combien ce loft pourrait-il rapporter en location ?

Le modèle retient Rp 973 500 la nuit : le prix AirROI pour ce secteur, ramené à une petite villa avec piscine, puis recoupé avec des annonces comparables d'Umalas dans notre catalogue. Trois scénarios, à 60, 70 et 80 % d'occupation, supposent un gestionnaire professionnel, avec des charges qui absorbent 40 % du chiffre d'affaires. Dans le scénario à 70 %, votre revenu net atteint Rp 149 M par an. Voyez-y une estimation.

Comment payer la villa ?

La moitié part à la signature chez le notaire : Rp 650 M. Cinq échéances de 9,6 % suivent le chantier, des fondations à la dalle haute et à la toiture, puis aux finitions extérieures et intérieures. Encore 1 % est retenu 90 jours après la livraison, en garantie contre les défauts. Le dernier 1 % tombe quand la régence délivre le PBG et le SLF.

À qui convient cette villa ?

Un couple ou un propriétaire seul qui veut une piscine privée à un prix d'entrée de Rp 1,27 Md. En location, la villa concurrence les studios et les appartements une chambre, et la piscine lui donne l'avantage. Les longs séjours fonctionnent bien à Umalas, car les locataires y choisissent le calme plutôt que la vie nocturne. Une famille avec enfants trouvera une seule chambre étroite.

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