UMALAS · ID RR-2644

Umalas Private Suite : duplex de 79 m², leasehold de 20 ans, semi-meublé

C'est l'entrée la moins chère d'Umalas Private Suite : un duplex de 79 m² avec piscine et terrasse privées, en leasehold (bail de longue durée) de 20 ans, pour Rp 1,59 Md. Semi-meublé signifie que vous achèterez vous-même une partie du mobilier. La phase un est en construction, et la chambre est à l'étage.

Lot dans Umalas Private Suite · lots publiés : 3

  • Leasehold 20 ans
  • En construction
  • Semi-meublé
  • 1chambre, niveau supérieur
  • 1salle de bain
  • 79 m²surface du duplex
  • Privéepiscine et deck
  • Leasehold20 ans
  • 5unités de la première phase

Bien

Ce que vous obtenez

Au rez-de-chaussée, un séjour s'ouvre sur une cour avec piscine et terrasse, et la chambre occupe l'étage. C'est l'un des cinq duplex de la phase un du projet d'Umalas de Kaluna Dev ; Canggu et Seminyak sont chacun à cinq à dix minutes en scooter. Un même plan se décline en six versions, selon la durée du bail et le niveau de finition.

Le semi-meublé coûte Rp 70,8 M de moins que la version prête pour Airbnb, à durée égale. Le promoteur n'a pas encore envoyé la liste du contenu. Attendez-vous à acheter une partie du mobilier et de l'électroménager avant l'arrivée du premier client. Cela signifie un budget, des livraisons et quelques semaines sans revenu, d'où notre demande du descriptif avant votre acompte.

Vous détiendriez un leasehold de 20 ans (Hak Sewa, droit de location). Nous vérifions le zonage de la parcelle dans le RDTR de Badung. Prix en semi-meublé : Rp 1,59 Md pour 20 ans, Rp 1,68 Md pour 25, Rp 1,77 Md pour 30. Chaque année de bail coûte environ Rp 79,5 M sur cette durée et Rp 58,9 M sur celle de 30 ans. La date de livraison et les conditions de prolongation restent à préciser avec le promoteur.

Promoteur : Kaluna Development, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Umalas Private Suite 20Y : rendement brut et net

Les documents officiels du promoteur donnent 13,6 à 25,7 %, selon le mode de paiement. Le chiffre le plus haut repose sur le financement par le gestionnaire. Voici notre modèle sans aucun financement : un tarif à la nuit de Rp 1,1 M pour ce duplex semi-meublé, moins les charges. L'équipement locatif n'est probablement pas compris dans le prix du semi-meublé : prévoyez environ Rp 70,8 M en plus.

Brut 17,6 %≈ Rp 280 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,1 M la nuit Net 10,6 %≈ Rp 168 M par an · amorti en ≈ 9,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 280 M17,6 % du prix · tarif Rp 1,1 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 50,5 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 28,0 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 33,6 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 168 M10,6 % du prix · amorti en ≈ 9,4 ans
Scénarios d'occupation : Umalas Private Suite 20Y
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 240 MRp 96,1 MRp 144 M9,1 %11,0 ans
70 %baseRp 280 MRp 112 MRp 168 M10,6 %9,4 ans
80 %optimisteRp 320 MRp 128 MRp 192 M12,1 %8,3 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,1 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Umalas, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Umalas Private Suite 30Y : 9,1 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 25Y : 9,6 % net avec 70 % d’occupation; Casa Amormia : 6,0 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Un notaire enregistre le bail Hak Sewa de 20 ans à votre nom ou à celui de votre société. Dans nos calculs, ces années courent à partir de la livraison, et toute prolongation doit figurer au contrat. L'entité juridique de Kaluna Dev, le numéro du PBG et le zonage figurent sur notre liste de vérifications. Le SLF et la licence de location suivent l'achèvement.

Propriété et permis : Umalas Private Suite 20Y
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail20 ansNous comptons ce qu'il reste de la durée à partir de la date de livraison. Toute prolongation doit figurer au contrat.
ZonageEn cours de vérificationUmalas est une zone mixte. Un extrait du RDTR de Badung tranche le zonage de cette parcelle.
Permis de construire (PBG)Numéro demandéLa construction de la phase un a démarré. Nous demandons le numéro du permis avant l'acompte.
PromoteurKaluna Dev, entité en cours de vérificationAvant l'acompte, nous vérifions la société qui signe et les projets qu'elle a livrés.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonPas de SLF, pas de licence de location. Le paiement de livraison suit donc le dossier de documents plutôt qu'une date.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonSemi-meublé, liste demandéeUn descriptif joint au contrat précise ce que couvrent les finitions et ce que vous achèteriez pour la location.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Umalas Private Suite 20Y ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Umalas Private Suite 20Y : échéancier de paiement

  1. 10 %Réservation : Rp 159 M.
  2. 25 + 25 %Deux versements à mesure que le chantier atteint des étapes définies.
  3. 30 + 10 %Finitions, puis le paiement final à la livraison.

La grille de prix du promoteur fixe un plan standard 10/25/25/30/10. Une seconde voie, Mgmt Financing, vous laisse 10/25/25, tandis que les loyers couvrent les 40 % restants. Pour nous, c'est de l'argent emprunté : sa forme juridique mérite une lecture attentive.

Localisation

Emplacement : Umalas

Umalas est une ceinture résidentielle de villas, d'écoles et de cafés, du côté calme de Canggu. Vous renoncez à la plage à pied et aux larges routes en échange de ruelles plus tranquilles.

Umalas vu d'en haut, toits de villas dans des jardins verts
Umalas · Badung · 5 min de Canggu
  • Canggu5 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Plage de Batu Bolong≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

La demande autour de Canggu reste stable, et la concurrence aussi. Notre modèle place ce duplex à Rp 1,1 M la nuit.

Umalas · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Umalas Private Suite 20Y

Y a-t-il des honoraires acheteur sur le duplex de 20 ans à Umalas ?

Non. Kaluna Dev prend en charge notre rémunération, et vous payez exactement son prix catalogue de Rp 1,59 Md. Les vérifications sur le terrain, les permis et le contrat ont lieu avant votre acompte, à nos frais. Pour cette version, nous demandons aussi ce que couvre le pack semi-meublé. Chaque question ouverte figure dans un rapport écrit qui vous est remis.

Puis-je acheter Umalas Private Suite 20Y à distance ?

Oui. Nous présentons le logement et le site sur Zoom, depuis la parcelle elle-même, et répondons aux questions en marchant. Avec une procuration, le notaire finalise la signature pendant que vous restez chez vous. Après l'achèvement, nous inspectons les finitions et le contenu d'après le descriptif et consignons les défauts avant le dernier paiement.

Comment avez-vous obtenu les chiffres de rendement de ce duplex semi-meublé ?

Nous partons des données AirROI pour Umalas et ajustons le tarif à la nuit pour un duplex d'une chambre de 79 m². Le taux d'occupation vient des annonces en gestion professionnelle du segment, selon trois scénarios : 60, 70 et 80 %. Les frais de gestion, les taxes et l'entretien absorbent 40 % de la ligne des revenus. Le résultat est l'estimation de notre modèle, et il ne garantit aucun revenu.

Comment la version semi-meublée de 20 ans se compare-t-elle aux autres ?

Le plan et la surface restent les mêmes. Seuls la durée du bail et le niveau de finition changent. Le semi-meublé coûte Rp 1,59 Md pour 20 ans, Rp 1,68 Md pour 25 et Rp 1,77 Md pour 30. La version prête pour Airbnb ajoute Rp 70,8 M sur la durée de 20 ans. C'est ici que vous payez le moins au départ, mais chaque année de bail coûte plus cher.

Quand le duplex 20Y est-il livré, et comment le paie-t-on ?

La phase un est en construction, et le promoteur n'a pas encore communiqué de date de livraison : nous la réclamons. Le plan standard est une réservation de 10 %, deux paiements de 25 % par étapes, 30 % à la finition et 10 % à la livraison. Avec Mgmt Financing, la société de gestion rembourse 40 % du prix grâce aux loyers. Nous évaluons cette option comme un prêt.

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