UMALAS · ID RR-2035

Umalas Private Suite : duplex de 79 m², leasehold de 30 ans, prêt pour Airbnb

Ce duplex de 79 m² prêt pour Airbnb, à Umalas, coûte Rp 1,84 Md en leasehold (bail de longue durée) de 30 ans, la durée la plus longue des six versions. Canggu est à cinq minutes. La piscine privée se trouve dans votre propre cour, et les cinq logements de la phase un sont en construction.

Lot dans Umalas Private Suite · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 ans
  • En construction
  • Prêt pour Airbnb
  • 1chambre à l'étage
  • 1salle de bain
  • 79 m²surface du duplex
  • Privéepiscine et deck
  • Leasehold30 ans
  • 5unités de la première phase

Bien

Ce que vous obtenez

Un seul plan, six versions : un leasehold de 20, 25 ou 30 ans, chacun semi-meublé ou prêt pour Airbnb. Kaluna Dev construit cinq de ces duplex en phase un, dans le secteur résidentiel calme d'Umalas, entre Canggu et Seminyak.

Cette version prête pour Airbnb de 30 ans est la plus chère et devrait se revendre le plus facilement, puisqu'elle est prête pour les voyageurs et porte la durée la plus longue. Kaluna Dev propose aussi Mgmt Financing : pendant quatre ans, les loyers du logement règlent 40 % de ce que vous devez. C'est un prêt, et nous le modélisons à part.

Voici comment nous modélisons ce logement. Nous retenons Rp 1,1 M la nuit, sous la médiane du secteur d'environ Rp 3,3 M pour Umalas et Kerobokan (AirROI, 12 derniers mois), car les grandes villas tirent la médiane vers le haut. Le taux d'occupation du marché est proche de 42 % et monte plus haut pour les logements en gestion professionnelle de ce segment. Notre scénario central est donc de 70 %, avec 60 % et 80 % de part et d'autre. Les charges absorbent 40 % des revenus, et le scénario central laisse environ Rp 168 M net par an, soit 9,1 % du prix.

Promoteur : Kaluna Development, tous les projets et conditions

Les chiffres de ce bien

Umalas Private Suite 30Y : rendement brut et net

Les documents officiels de Kaluna Dev affichent 13,6 à 25,7 %, et le haut de cette fourchette dépend d'un financement d'une partie du prix par le gestionnaire. Voici notre modèle sans ce financement : Rp 1,1 M la nuit, après gestion, taxes et entretien.

Brut 15,2 %≈ Rp 280 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 1,1 M la nuit Net 9,1 %≈ Rp 168 M par an · amorti en ≈ 10,9 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 280 M15,2 % du prix · tarif Rp 1,1 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 50,5 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 28,0 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 33,6 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 168 M9,1 % du prix · amorti en ≈ 10,9 ans
Scénarios d'occupation : Umalas Private Suite 30Y
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 240 MRp 96,1 MRp 144 M7,8 %12,8 ans
70 %baseRp 280 MRp 112 MRp 168 M9,1 %10,9 ans
80 %optimisteRp 320 MRp 128 MRp 192 M10,4 %9,6 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,1 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Umalas, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Umalas Private Suite 25Y : 9,6 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 20Y : 10,6 % net avec 70 % d’occupation; Casa Amormia : 6,0 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous posséderiez un Hak Sewa de 30 ans, le bail le plus long que le promoteur propose sur ce plan, notarié à votre nom ou à celui de votre société. Nous avons demandé les conditions de prolongation par écrit. L'achat passe par une réservation, un PPJB et un bail notarié. Une fois les travaux terminés, le SLF suit, puis la licence de location.

Propriété et permis : Umalas Private Suite 30Y
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 ansC'est la plus longue des trois durées. Le promoteur n'a pas encore envoyé les conditions de prolongation, et nous les avons demandées.
ZonageEn cours de vérificationLe zonage d'Umalas varie d'une parcelle à l'autre. Nous consultons celle-ci dans le RDTR de Badung.
Permis de construire (PBG)Copie demandéeLa phase un étant en construction, le promoteur doit détenir un PBG. Nous devons le voir.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonLa régence ne délivre la licence de location qu'après le SLF. Nous lions l'échéance de livraison à la réception des documents.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Financement par la société de gestionPrêt de la société de gestion, en cours d'examenLe gestionnaire récupère 40 % du prix grâce aux loyers du logement sur quatre ans. Nous vérifions dans le contrat ce qui se passe lors d'une mauvaise année.
Mobilier et livraisonPrêt pour Airbnb, date non fixéeVotre contrat reçoit le descriptif du mobilier et des appareils en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Umalas Private Suite 30Y ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Umalas Private Suite 30Y : échéancier de paiement

  1. 10 %Réservez le lot avec Rp 184 M.
  2. 25 + 25 %Deux versements liés aux étapes du chantier.
  3. 30 + 10 %Un paiement aux finitions, le dernier à la livraison.

Plan complet : 10/25/25/30/10. Avec l'option Mgmt Financing, vous réglez 10/25/25, et le gestionnaire rembourse 40 % avec les loyers. Nous l'intégrons comme n'importe quel prêt, après examen de sa forme juridique.

Localisation

Emplacement : Umalas

Umalas échange l'accès à la plage contre la tranquillité : villas, poches de rizières et trajets d'école, avec les restaurants de Canggu à cinq minutes. Les familles en long séjour l'apprécient, mais les ruelles sont étroites et sans trottoirs.

Umalas vu par drone : villas dans des jardins tropicaux
Umalas · Badung · 5 min de Canggu
  • Canggu5 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Plage de Batu Bolong≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 40 min

Autour d'Umalas et de Kerobokan, les annonces tournent autour de 42 % d'occupation, et les grandes villas portent le tarif médian à Rp 3,3 M. Ce duplex d'une chambre reçoit dans nos chiffres un tarif plus modeste, Rp 1,1 M la nuit.

Umalas · carte Google

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  • Villa FEH by House of Windshotel · 344 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Umalas Private Suite 30Y

Combien coûte Umalas Private Suite 30Y, et que comprend le prix ?

Rp 1,84 Md, chiffre de la grille du promoteur, notre commission étant réglée par Kaluna Dev. Cela achète un duplex d'une chambre de 79 m² en leasehold de 30 ans. Le pack prêt pour Airbnb comprend mobilier, électroménager et linge, de sorte que vous pouvez emménager ou louer dès le premier jour. Notre contrôle des documents avant l'acompte ne vous coûte rien.

Comment fonctionnent les paiements du duplex 30Y ?

Une réservation de 10 %, soit Rp 184 M, vient en premier. Ensuite, vous payez 25 % deux fois à des étapes de construction, 30 % pour la finition et 10 % à la livraison. L'alternative, Mgmt Financing, vous fait payer 10/25/25 tandis que la société de gestion couvre 40 % avec les loyers. Nous la comptons comme une dette et vérifions sa forme juridique avant votre engagement.

Quel rendement net le duplex de 30 ans peut-il réellement rapporter ?

Prenons le scénario central : 70 % d'occupation à Rp 1,1 M la nuit vous laissent environ 9,1 % du prix par an après le gestionnaire, les taxes et la vacance. Les scénarios prudent et optimiste figurent plus haut sur cette page, construits à partir des données AirROI du secteur. Prenez les trois comme notre estimation, car un revenu locatif n'est jamais garanti.

Puis-je acheter Umalas Private Suite 30Y sans me rendre à Bali ?

Oui, et beaucoup d'acheteurs le font. En visio Zoom en direct, nous vous guidons à travers la parcelle, le duplex, la vue depuis l'étage et la route d'accès. Un notaire muni de votre procuration signe le contrat, et les paiements se font par virement bancaire. Nous prenons la remise des clés pour vous : vidéo du logement, liste des défauts, et dernière échéance retenue jusqu'à la fin des réparations par le promoteur.

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