UMALAS · ID RR-2035

Umalas Private Suite: dúplex de 79 m², leasehold de 30 años, listo para Airbnb

De las seis versiones, esta tiene el plazo más largo: 30 años de leasehold sobre un dúplex de 79 m² en Umalas, listo para Airbnb, por Rp 1.840 millones. Canggu queda a cinco minutos. La piscina propia está en tu patio, y las cinco unidades de la primera fase están en obra.

Unidad de Umalas Private Suite · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 30 años
  • En construcción
  • Listo para Airbnb
  • 1dormitorio en la planta superior
  • 1baño
  • 79 m²superficie del dúplex
  • Propiapiscina y tarima
  • Leasehold30 años
  • 5unidades en la primera fase

Inmueble

Qué compras

Un plano, seis versiones: leasehold de 20, 25 o 30 años, cada uno semiamueblado o listo para Airbnb. Kaluna Dev construye cinco de estos dúplex como primera fase, en el tramo residencial tranquilo de Umalas entre Canggu y Seminyak.

Esta versión de 30 años lista para Airbnb es la más cara y debería ser la más fácil de revender, porque está preparada para huéspedes y tiene el plazo más largo. Kaluna Dev ofrece además financiación de la gestora: durante cuatro años, el alquiler de la unidad liquida el 40 % de lo que debes. Es un préstamo, y lo modelamos aparte.

Así modelamos esta unidad. Usamos Rp 1,1 millones por noche, por debajo de la mediana de la zona, unos Rp 3,3 millones para Umalas y Kerobokan (AirROI, último año), porque las villas grandes tiran de la mediana hacia arriba. La ocupación del mercado ronda el 42 % y es más alta en unidades con gestión profesional de este segmento. Por eso el escenario base es un 70 %, con 60 % y 80 % a cada lado. Los gastos se llevan el 40 % de la facturación, y el escenario base deja unos Rp 168 millones al año, un 9,1 % del precio.

Promotora: Kaluna Development. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Umalas Private Suite 30Y: bruta y neta

Los materiales oficiales de Kaluna Dev muestran entre un 13,6 y un 25,7 %, y la parte alta depende de que la gestora financie parte del precio. Abajo va nuestro modelo sin esa financiación: Rp 1,1 millones por noche, menos gestión, impuestos y mantenimiento.

Bruta 15,2 %≈ Rp 280 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,1 millones por noche Neta 9,1 %≈ Rp 168 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 280 millones15,2 % del precio · Rp 1,1 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 50,5 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 28,0 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 33,6 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 168 millones9,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,9 años
Escenarios de ocupación: Umalas Private Suite 30Y
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 240 millonesRp 96,1 millonesRp 144 millones7,8%12,8 años
70%baseRp 280 millonesRp 112 millonesRp 168 millones9,1%10,9 años
80%optimistaRp 320 millonesRp 128 millonesRp 192 millones10,4%9,6 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,1 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Umalas, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Umalas Private Suite 25Y: 9,6 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 20Y: 10,6 % neto con un 70 % de ocupación; Casa Amormia: 6,0 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold (Hak Sewa) de 30 años, el más largo que ofrece la promotora sobre este plano, inscrito ante notario a tu nombre o al de tu sociedad. Hemos pedido por escrito las condiciones de prórroga. La compra pasa por una reserva, un PPJB y el contrato de leasehold ante notario. Cuando termine la obra llega el SLF y, tras él, la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de Umalas Private Suite 30Y
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 añosEs el más largo de los tres plazos. La promotora aún no ha enviado las condiciones de prórroga, y se las hemos pedido.
ZonificaciónEn comprobaciónEn Umalas la zonificación cambia de una parcela a otra. Buscamos esta en el RDTR de Badung.
Licencia de obra (PBG)Copia pedidaCon la primera fase en obra, la promotora debería tener el PBG. Le pedimos el número y una copia antes del depósito.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin el SLF, la administración de Badung no concede la licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso el pago de la entrega va ligado a la recepción de los documentos.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Financiación de la gestoraPréstamo de la gestora, en revisiónLa gestora recupera el 40 % del precio con el alquiler de la unidad en cuatro años. Revisamos en el contrato qué pasa en un año flojo.
Mobiliario y entregaLista para Airbnb, sin fechaTu contrato lleva como anexo la especificación de muebles y electrodomésticos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Umalas Private Suite 30Y?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Umalas Private Suite 30Y

  1. 10 %La reserva, de Rp 184 millones, bloquea la unidad.
  2. 25 + 25 %Dos pagos ligados a hitos de obra.
  3. 30 + 10 %Un pago en acabados y el último en la entrega.

Plan completo: 10/25/25/30/10. Con la financiación de la gestora tú cubres 10/25/25, y la gestora amortiza el 40 % con el alquiler. Lo valoramos como cualquier préstamo, después de mirar su forma jurídica.

Ubicación

Dónde está: Umalas

Aquí se cambia el acceso a la playa por tranquilidad: villas, rincones de arrozal y trayectos al colegio, con los restaurantes de Canggu a cinco minutos. Gusta a las familias de larga estancia, pero las calles son estrechas y no tienen aceras.

Umalas desde un dron: villas entre jardines tropicales
Umalas · Badung · 5 min a Canggu
  • Canggu5 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Playa de Batu Bolong≈ 10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min

En Umalas y Kerobokan los anuncios rondan el 42 % de ocupación, y las villas grandes suben la tarifa mediana a Rp 3,3 millones. Para este dúplex de un dormitorio contamos con bastante menos: Rp 1,1 millones por noche.

Umalas · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 197hoteles
  • 32restaurantes
  • 29cafeterías
  • 9tiendas
  • 4spas
  • 3lugares de interés
  • 3clínicas

Lo más cercano

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  • Fabriquarestaurante · 292 m
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  • Bonitorestaurante · 303 m
  • 7am Bakerycafetería · 325 m
  • Villa Levante by House of Windshotel · 328 m
  • Villa FEH by House of Windshotel · 344 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Umalas Private Suite 30Y

¿Cuánto cuesta Umalas Private Suite 30Y y qué incluye el precio?

Rp 1.840 millones, el precio de lista de la promotora; nuestra comisión la paga Kaluna Dev. Compras un dúplex de un dormitorio y 79 m² con leasehold de 30 años. El paquete listo para Airbnb trae muebles, electrodomésticos y ropa de casa: puedes vivir o alquilar desde el primer día. La revisión de documentos antes del depósito no te cuesta nada.

¿Cómo son los pagos del dúplex 30Y?

Primero, una reserva del 10 %: Rp 184 millones. Después, dos pagos del 25 % por fases de obra, un 30 % en acabados y un 10 % en la entrega. Con la financiación de la gestora pagas 10/25/25 y la gestora cubre el 40 % con el alquiler. Lo valoramos como deuda y revisamos su forma jurídica antes de que te comprometas.

¿Qué rentabilidad neta puede dar de verdad el dúplex a 30 años?

Toma el escenario base: con un 70 % de ocupación a Rp 1,1 millones por noche te queda cerca de un 9,1 % del precio al año, después de gestora, impuestos y días vacíos. Los escenarios prudente y optimista están más arriba en esta página, hechos con datos de AirROI para la zona. Tómalos los tres como estimación nuestra: nadie puede asegurar los ingresos por alquiler.

¿Puedo comprar Umalas Private Suite 30Y sin ir a Bali?

Sí, y muchos compradores lo hacen. En un Zoom en directo te enseñamos la parcela, el dúplex, las vistas desde arriba y el acceso. Firmas ante notario mediante un poder, y los pagos van por transferencia bancaria. Recibimos la unidad por ti: vídeo, lista de defectos y el último pago retenido hasta que la promotora termine las reparaciones.

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