UMALAS · ID RR-2644

Umalas Private Suite: dúplex de 79 m², leasehold de 20 años, semiamueblado

Por Rp 1.590 millones entras en Umalas Private Suite con la versión más barata: un dúplex de 79 m² con piscina y tarima propias y leasehold de 20 años. Semiamueblado quiere decir que parte de los muebles los compras tú. La primera fase está en obra, y el dormitorio queda en la planta de arriba.

Unidad de Umalas Private Suite · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 20 años
  • En construcción
  • Semiamueblado
  • 1dormitorio, planta superior
  • 1baño
  • 79 m²superficie del dúplex
  • Propiapiscina y tarima
  • Leasehold20 años
  • 5unidades en la primera fase

Inmueble

Qué compras

Abajo, un salón se abre a un patio con piscina y tarima; el dormitorio ocupa la planta de arriba. Es uno de los cinco dúplex de la primera fase del proyecto de Kaluna Dev en Umalas, y Canggu y Seminyak quedan cada uno a entre cinco y diez minutos en moto. Una misma distribución se vende en seis versiones, según plazo del leasehold y acabado.

El semiamueblado cuesta Rp 70,8 millones menos que la versión lista para Airbnb con el mismo plazo. La promotora aún no ha mandado la lista de lo que incluye. Cuenta con comprar parte de los muebles y electrodomésticos antes del primer huésped: es presupuesto, transporte y unas semanas sin alquilar. Por eso pedimos la especificación antes de tu depósito.

Compras un leasehold (Hak Sewa) de 20 años. Estamos comprobando la zonificación de la parcela en el RDTR de Badung. Precios del semiamueblado: Rp 1.590 millones a 20 años, Rp 1.680 millones a 25 y Rp 1.770 millones a 30. Cada año de leasehold sale por unos Rp 79,5 millones en este plazo y por Rp 58,9 millones en el de 30. La fecha de entrega y las condiciones de prórroga siguen abiertas con la promotora.

Promotora: Kaluna Development. Sus proyectos y condiciones

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Umalas Private Suite 20Y: bruta y neta

Los materiales oficiales de la promotora dan entre un 13,6 y un 25,7 %, según la forma de pago. La cifra alta da por hecha la financiación de la gestora. Abajo va nuestro modelo sin financiación ninguna: una tarifa de Rp 1,1 millones por noche para este dúplex semiamueblado, menos gastos. El mobiliario para alquilar seguramente no entra en el precio del semiamueblado, así que reserva unos Rp 70,8 millones aparte.

Bruta 17,6 %≈ Rp 280 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 1,1 millones por noche Neta 10,6 %≈ Rp 168 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 280 millones17,6 % del precio · Rp 1,1 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 50,5 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 28,0 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 33,6 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 168 millones10,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,4 años
Escenarios de ocupación: Umalas Private Suite 20Y
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 240 millonesRp 96,1 millonesRp 144 millones9,1%11,0 años
70%baseRp 280 millonesRp 112 millonesRp 168 millones10,6%9,4 años
80%optimistaRp 320 millonesRp 128 millonesRp 192 millones12,1%8,3 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,1 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Umalas, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Umalas Private Suite 30Y: 9,1 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 25Y: 9,6 % neto con un 70 % de ocupación; Casa Amormia: 6,0 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

El leasehold (Hak Sewa) de 20 años se inscribe ante notario a tu nombre o al de tu sociedad. En nuestras cuentas esos años empiezan a correr en la entrega, y cualquier prórroga tiene que figurar en el contrato. Aún comprobamos la sociedad de Kaluna Dev, el número del PBG y la zonificación. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan cuando termina la obra.

Derecho y licencias de Umalas Private Suite 20Y
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho20 añosLo que queda del plazo lo contamos desde la fecha de entrega. Cualquier prórroga tiene que figurar en el contrato.
ZonificaciónEn comprobaciónUmalas es de uso mixto. Un extracto del RDTR de Badung aclara la zonificación de esta parcela.
Licencia de obra (PBG)Número pedidoLa obra de la primera fase ha empezado. Pedimos el número de la licencia antes del depósito.
PromotoraKaluna Dev, sociedad en comprobaciónAntes del depósito verificamos la sociedad que firma y los proyectos que ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB). Por eso el pago de la entrega va ligado a los documentos y no a una fecha.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaSemiamueblado, lista pedidaUna especificación anexa al contrato detalla qué cubre el acabado y qué tendrías que comprar para alquilar.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Umalas Private Suite 20Y?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Umalas Private Suite 20Y

  1. 10 %Reserva: Rp 159 millones.
  2. 25 + 25 %Dos pagos a medida que la obra llega a fases fijadas.
  3. 30 + 10 %Acabados y, después, el último pago en la entrega.

La lista de precios de la promotora fija un plan estándar 10/25/25/30/10. Una segunda vía, la financiación de la gestora, te deja 10/25/25 y el alquiler cubre el otro 40 %. Para nosotros es dinero prestado, así que su forma jurídica se lee con lupa.

Ubicación

Dónde está: Umalas

Villas, colegios y cafeterías en el lado tranquilo de Canggu: eso es Umalas. Renuncias a ir a la playa andando y a las calles anchas a cambio de calma.

Umalas desde arriba, tejados de villas entre jardines
Umalas · Badung · 5 min a Canggu
  • Canggu5 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Playa de Batu Bolong≈ 10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 40 min

La demanda en torno a Canggu se mantiene, y la competencia también. Nuestro modelo pone este dúplex en Rp 1,1 millones por noche.

Umalas · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 197hoteles
  • 32restaurantes
  • 29cafeterías
  • 9tiendas
  • 4spas
  • 3lugares de interés
  • 3clínicas

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  • Bonitorestaurante · 303 m
  • 7am Bakerycafetería · 325 m
  • Villa Levante by House of Windshotel · 328 m
  • Villa FEH by House of Windshotel · 344 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Umalas Private Suite 20Y

¿Hay comisión para el comprador en el dúplex de 20 años de Umalas?

No. Kaluna Dev paga nuestra comisión, y tú pagas exactamente su precio de lista, Rp 1.590 millones. Las comprobaciones del terreno, las licencias y el contrato se hacen antes de tu depósito y corren de nuestra cuenta. En esta versión preguntamos además qué cubre el paquete semiamueblado. Cada pregunta abierta va a un informe escrito para ti.

¿Puedo comprar Umalas Private Suite 20Y a distancia?

Sí. Te enseñamos la unidad y la obra por Zoom desde la propia parcela y respondemos mientras caminamos. Firmas ante notario mediante un poder, sin moverte de casa. Al terminar la obra revisamos acabados y equipamiento contra la especificación y anotamos los defectos antes del último pago.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad de este dúplex semiamueblado?

Partimos de los datos de AirROI para Umalas y ajustamos la tarifa por noche a un dúplex de un dormitorio y 79 m². La ocupación sale de anuncios con gestión profesional del mismo segmento, en tres escenarios: 60, 70 y 80 %. Gestión, impuestos y mantenimiento se comen el 40 % de la facturación. El resultado es una estimación de nuestro modelo y no garantiza ingresos.

¿Cómo se compara la versión semiamueblada a 20 años con las demás?

Distribución y superficie son las mismas; solo cambian el plazo y el acabado. El semiamueblado cuesta Rp 1.590 millones a 20 años, Rp 1.680 millones a 25 y Rp 1.770 millones a 30. La versión lista para Airbnb suma Rp 70,8 millones en el plazo de 20 años. Aquí es donde menos pones de entrada, pero cada año de leasehold te sale más caro.

¿Cuándo se entrega el dúplex 20Y y cómo se paga?

La primera fase está en obra y la promotora aún no ha dado fecha de entrega; se la hemos pedido. El plan estándar: 10 % de reserva, dos pagos del 25 % por fases, 30 % en acabados y 10 % en la entrega. Con la financiación de la gestora, esta devuelve el 40 % del precio con el alquiler, y lo valoramos como un préstamo.

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