UMALAS · ID RR-2644

Umalas Private Suite: dom dwupoziomowy 79 m², leasehold 20 lat, częściowo umeblowany

To najtańsza droga do Umalas Private Suite: dom dwupoziomowy 79 m² z własnym basenem i tarasem, na leasehold 20 lat, za Rp 1,59 mld. Częściowo umeblowany oznacza, że część mebli kupisz sam. Pierwszy etap jest w budowie, a sypialnia jest na piętrze.

Lokal w projekcie Umalas Private Suite · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 20 lat
  • W budowie
  • Częściowe wyposażenie
  • 1sypialnia, piętro
  • 1łazienka
  • 79 m²powierzchnia domu dwupoziomowego
  • Privatebasen i taras
  • Leasehold20 lat
  • 5domów w pierwszym etapie

Nieruchomość

Co kupujesz

Na dole salon otwiera się na dziedziniec z basenem i tarasem, a sypialnia zajmuje piętro. To jeden z pięciu domów dwupoziomowych pierwszego etapu projektu Kaluna Dev w Umalas, a Canggu i Seminyak są pięć do dziesięciu minut skuterem. Jeden układ sprzedaje się w sześciu wariantach, podzielonych według terminu leasehold i wykończenia.

Częściowo umeblowany kosztuje Rp 70,8 mln mniej niż gotowy pod Airbnb na tym samym terminie. Deweloper nie wysłał jeszcze listy wyposażenia. Spodziewaj się dokupić trochę mebli i sprzętu, zanim przyjedzie pierwszy gość. To oznacza budżet, dostawę i kilka pustych tygodni, dlatego chcemy specyfikacji przed Twoim zadatkiem.

Miałbyś leasehold (Hak Sewa) na 20 lat. Sprawdzamy strefę działki względem RDTR Badung. Ceny częściowo umeblowane: Rp 1,59 mld za 20 lat, Rp 1,68 mld za 25, Rp 1,77 mld za 30. Każdy rok leasehold kosztuje na tym terminie ok. Rp 79,5 mln, a przy 30-letnim Rp 58,9 mln. Data odbioru i warunki przedłużenia wciąż są otwarte u dewelopera.

Deweloper: Kaluna Development. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Umalas Private Suite 20Y: brutto i netto

Oficjalne materiały dewelopera podają 13,6–25,7%, zależnie od planu płatności. Górna liczba liczy na finansowanie zarządcy. Poniżej nasz model bez żadnego finansowania: stawka Rp 1,1 mln za noc dla tego domu częściowo umeblowanego, po odjęciu kosztów. Wyposażenie pod najem prawdopodobnie nie jest w cenie częściowo umeblowanej, więc zaplanuj ok. Rp 70,8 mln dodatkowo.

Brutto 17,6%≈ Rp 280 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 1,1 mln za noc Netto 10,6%≈ Rp 168 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 9,4 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 280 mln17,6% ceny · Rp 1,1 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 50,5 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 28,0 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 33,6 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 168 mln10,6% ceny · okres zwrotu ≈ 9,4 lat
Scenariusze obłożenia: Umalas Private Suite 20Y
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 240 mlnRp 96,1 mlnRp 144 mln9,1%11,0 lat
70%bazowyRp 280 mlnRp 112 mlnRp 168 mln10,6%9,4 lat
80%optymistycznyRp 320 mlnRp 128 mlnRp 192 mln12,1%8,3 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Oficjalne materiały dewelopera podają 13,6–25,7%, zależnie od planu płatności. Górna liczba liczy na finansowanie zarządcy. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,1 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Umalas za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Umalas Private Suite 30Y: 9,1% netto przy obłożeniu 70%; Umalas Private Suite 25Y: 9,6% netto przy obłożeniu 70%; Casa Amormia: 6,0% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Notariusz zapisuje leasehold Hak Sewa na 20 lat na Ciebie albo Twoją spółkę. W naszej matematyce zegar tych lat startuje przy odbiorze, a ewentualne przedłużenie musi pojawić się w umowie. Podmiot prawny Kaluna Dev, numer PBG i strefa są na naszej liście do sprawdzenia. SLF i licencja na najem przychodzą po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: Umalas Private Suite 20Y
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold20 latPozostały termin liczymy od daty odbioru. Ewentualne przedłużenie musi pojawić się w umowie.
Strefa (RDTR)W trakcie sprawdzaniaUmalas ma zabudowę mieszaną. Wypis z RDTR Badung rozstrzyga strefę tej działki.
Pozwolenie na budowę (PBG)Poprosiliśmy o numerBudowa pierwszego etapu już się zaczęła. Prosimy o numer pozwolenia przed zadatkiem.
DeweloperKaluna Dev, podmiot w trakcie sprawdzaniaPrzed zadatkiem weryfikujemy spółkę, która podpisuje, i projekty, które oddała.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeBez SLF nie ma licencji na najem. Dlatego płatność przy odbiorze idzie za kompletem dokumentów, nie za datą.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórCzęściowo umeblowany, lista zamówionaSpecyfikacja dołączona do umowy określa, co obejmuje wykończenie i co dokupisz pod najem.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Umalas Private Suite 20Y?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Umalas Private Suite 20Y

  1. 10%Rezerwacja: Rp 159 mln.
  2. 25 + 25%Dwie raty, gdy budowa dochodzi do ustalonych etapów.
  3. 30 + 10%Wykończenie, potem ostatnia płatność przy odbiorze.

Cennik dewelopera ustala standardowy plan 10/25/25/30/10. Druga droga, Mgmt Financing, zostawia Ci 10/25/25, a czynsz pokrywa pozostałe 40%. Dla nas to pożyczone pieniądze, więc jej forma prawna dostaje uważne czytanie.

Położenie

Położenie: Umalas

Umalas to mieszkalny pas willi, szkół i kawiarni po spokojnej stronie Canggu. Rezygnujesz ze spaceru na plażę i szerokich dróg w zamian za cichsze uliczki.

Umalas z góry, dachy willi wśród zielonych ogrodów
Umalas · Badung · 5 min do Canggu
  • Canggu5 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Plaża Batu Bolong≈ 10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min

Popyt wokół Canggu trzyma się stabilnie, podobnie jak konkurencja. Nasz model umieszcza ten dom dwupoziomowy na Rp 1,1 mln za noc.

Umalas · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 197hotele
  • 32restauracje
  • 29kawiarnie
  • 9sklepy
  • 4spa
  • 3atrakcje
  • 3przychodnie

Najbliższe miejsca

  • Olala Bistronomyrestauracja · 206 m
  • The Lemon Treerestauracja · 231 m
  • Fabriquarestauracja · 292 m
  • Usha Cafe&Bakery Canggukawiarnia · 303 m
  • Bonitorestauracja · 303 m
  • 7am Bakerykawiarnia · 325 m
  • Villa Levante by House of Windshotel · 328 m
  • Villa FEH by House of Windshotel · 344 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Umalas Private Suite 20Y

Czy jest prowizja przy zakupie domu 20-letniego w Umalas?

Nie. Kaluna Dev pokrywa naszą prowizję, a Ty płacisz dokładnie cenę z cennika Rp 1,59 mld. Sprawdzenia gruntu, pozwoleń i umowy dzieją się przed Twoim zadatkiem, na nasz koszt. Dla tego wariantu pytamy też, co obejmuje pakiet częściowo umeblowany. Każde otwarte pytanie trafia do pisemnego raportu dla Ciebie.

Czy mogę kupić Umalas Private Suite 20Y zdalnie?

Tak. Pokazujemy dom i teren przez Zoom z samej działki i odpowiadamy na pytania podczas spaceru. Z pełnomocnictwem notariusz kończy podpisanie, a Ty zostajesz w domu. Po zakończeniu budowy sprawdzamy wykończenie i wyposażenie względem specyfikacji i spisujemy usterki przed ostatnią płatnością.

Skąd wzięliście liczby rentowności dla tego domu częściowo umeblowanego?

Zaczynamy od danych AirROI dla Umalas i korygujemy stawkę za noc dla domu dwupoziomowego 1BR, 79 m². Obłożenie pochodzi z ofert pod profesjonalnym zarządem w tym segmencie, w trzech wariantach: 60, 70 i 80%. Opłaty zarządzania, podatek i utrzymanie pochłaniają 40% linii przychodu. Wynik to ocena naszego modelu, i nie gwarantuje dochodu.

Jak wariant 20-letni częściowo umeblowany wypada na tle pozostałych?

Układ i metraż zostają te same. Zmienia się tylko termin leasehold i wykończenie. Częściowo umeblowany kosztuje Rp 1,59 mld za 20 lat, Rp 1,68 mld za 25 i Rp 1,77 mld za 30. Gotowy pod Airbnb dodaje Rp 70,8 mln przy terminie 20-letnim. Tu płacisz najmniej z góry, ale każdy rok leasehold kosztuje więcej.

Kiedy odbiór domu 20Y i jak płacę?

Pierwszy etap jest w budowie, a data odbioru wciąż nie przyszła od dewelopera, więc jej dopytujemy. Standardowy plan to rezerwacja 10%, dwie płatności etapowe po 25%, 30% przy wykończeniu i 10% przy odbiorze. Mgmt Financing pozwala firmie zarządzającej spłacić 40% ceny z dochodu z najmu. Tę opcję oceniamy jako pożyczkę.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →