UMALAS · ID RR-2630

Umalas Private Suite: dom dwupoziomowy 79 m², leasehold 25 lat, gotowy pod Airbnb

Ten dom dwupoziomowy z basenem 79 m² w Umalas sprzedaje się za Rp 1,75 mld na leasehold 25 lat, z meblami dla gości w cenie. Prywatny basen i taras są na dole, a sypialnia na piętrze. Canggu jest pięć minut stąd, a pięć domów pierwszego etapu powstaje właśnie teraz.

Lokal w projekcie Umalas Private Suite · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 25 lat
  • W budowie
  • Gotowy pod Airbnb
  • 1sypialnia na piętrze
  • 1łazienka
  • 79 m²powierzchnia domu dwupoziomowego
  • Privatebasen i taras
  • Leasehold25 lat
  • 5domów w pierwszym etapie

Nieruchomość

Co kupujesz

Kupujący wybierają spośród trzech terminów leasehold i dwóch wykończeń, wszystkie w tym samym układzie, a ta strona pokazuje termin środkowy z wykończeniem gotowym dla gości. Parter mieści salon, który otwiera się na dziedziniec z basenem i tarasem. Sypialnia jest na piętrze. Kaluna Dev buduje pięć takich domów w pierwszym etapie, krótko skuterem od Canggu i Seminyak.

Wariant gotowy pod Airbnb przychodzi z meblami i sprzętem, więc omijasz osobny budżet na wykończenie. Kosztuje Rp 70,8 mln więcej niż wariant częściowo umeblowany na tym samym terminie. Samodzielne wyposażanie pochłania czas, transport i tygodnie bez gości. Prosimy o listę mebli przed zadatkiem i dołączamy ją do umowy.

Własność to leasehold (Hak Sewa) na 25 lat, a strefę sprawdzamy wypisem z RDTR Badung. Ceny gotowe pod Airbnb: Rp 1,66 mld za 20 lat, Rp 1,75 mld za 25 i Rp 1,84 mld za 30. Rok leasehold wychodzi tu na ok. Rp 70,1 mln, a przy najdłuższym terminie Rp 61,4 mln. Wciąż czekamy na datę odbioru i warunki przedłużenia.

Deweloper: Kaluna Development. Wszystkie projekty i warunki

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Umalas Private Suite 25Y: brutto i netto

Oficjalne materiały dewelopera podają rentowność 13,6–25,7% zależnie od schematu, a górny koniec opiera się na finansowaniu od firmy zarządzającej. Poniżej nasz model bez tego finansowania: stawka za noc Rp 1,1 mln dla domu z basenem w Umalas, netto po kosztach.

Brutto 16,0%≈ Rp 280 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 1,1 mln za noc Netto 9,6%≈ Rp 168 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 10,4 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 280 mln16,0% ceny · Rp 1,1 mln za noc, obłożenie 70%
  • Firma zarządzającaRp 50,5 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 28,0 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 33,6 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 168 mln9,6% ceny · okres zwrotu ≈ 10,4 lat
Scenariusze obłożenia: Umalas Private Suite 25Y
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
60%ostrożnyRp 240 mlnRp 96,1 mlnRp 144 mln8,2%12,1 lat
70%bazowyRp 280 mlnRp 112 mlnRp 168 mln9,6%10,4 lat
80%optymistycznyRp 320 mlnRp 128 mlnRp 192 mln11,0%9,1 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Oficjalne materiały dewelopera podają rentowność 13,6–25,7% zależnie od schematu, a górny koniec opiera się na finansowaniu od firmy zarządzającej. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,1 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Umalas za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Umalas Private Suite 30Y: 9,1% netto przy obłożeniu 70%; Umalas Private Suite 20Y: 10,6% netto przy obłożeniu 70%; Casa Amormia: 6,0% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Masz 25-letni leasehold Hak Sewa, zapisany notarialnie na Ciebie albo przez spółkę. Pozostałe lata liczymy od odbioru, a umowa musi podawać ewentualne przedłużenie. Przed Twoim zadatkiem sprawdzamy podmiot prawny dewelopera, PBG i strefę. SLF i licencja na najem przychodzą dopiero po budowie.

Prawo i pozwolenia: Umalas Private Suite 25Y
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold25 latLiczy się termin, który zostaje w dniu odbioru kluczy. Warunki przedłużenia wpisujemy do umowy.
Strefa (RDTR)W trakcie sprawdzaniaGrunt w Umalas ma zabudowę mieszaną. Tę działkę weryfikujemy wypisem z RDTR Badung.
Pozwolenie na budowę (PBG)Poprosiliśmy o numerEkipy są na miejscu przy pierwszym etapie. Numer pozwolenia dostajemy przed jakimkolwiek zadatkiem.
DeweloperKaluna Dev, podmiot w trakcie sprawdzaniaSprawdzamy, która spółka podpisuje Twoją umowę i co dotąd oddała.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeLicencja na najem wymaga najpierw SLF. Twoja płatność przy odbiorze czeka na dokumenty, niezależnie od kalendarza.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak, rynek działa bez niegoChroni Cię konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara za opóźnienie oddania zapisana w kontrakcie.
Wyposażenie i odbiórGotowe pod Airbnb, data nieustalonaLista mebli i sprzętu trafia do umowy jako załącznik.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Umalas Private Suite 25Y?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – Umalas Private Suite 25Y

  1. 10%Rezerwacja Rp 175 mln.
  2. 25 + 25%Dwie płatności, gdy budowa osiąga uzgodnione etapy.
  3. 30 + 10%Prace wykończeniowe, potem klucze.

Pełny plan dewelopera to 10/25/25/30/10. Opcja Mgmt Financing obniża Twój udział do 10/25/25, a zarządca płaci pozostałe 40% z dochodu z najmu. Modelujemy to jako pożyczkę i sprawdzamy jej formę prawną.

Położenie

Położenie: Umalas

Umalas leży między Canggu a Seminyak, ze szkołami międzynarodowymi, kawiarniami i uliczkami willowymi zamiast barów plażowych. Jest ciszej niż na Batu Bolong, choć plaża jest jazdą stąd.

Widok z lotu ptaka na Umalas z willami i działkami ogrodowymi
Umalas · Badung · 5 min do Canggu
  • Canggu5 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Plaża Batu Bolong≈ 10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 40 min

Canggu i okolice tworzą najbardziej ruchliwy rynek najmu na Bali: stabilny popyt, ostra konkurencja. Nasz model daje tu domowi z basenem Rp 1,1 mln za noc.

Umalas · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 197hotele
  • 32restauracje
  • 29kawiarnie
  • 9sklepy
  • 4spa
  • 3atrakcje
  • 3przychodnie

Najbliższe miejsca

  • Olala Bistronomyrestauracja · 206 m
  • The Lemon Treerestauracja · 231 m
  • Fabriquarestauracja · 292 m
  • Usha Cafe&Bakery Canggukawiarnia · 303 m
  • Bonitorestauracja · 303 m
  • 7am Bakerykawiarnia · 325 m
  • Villa Levante by House of Windshotel · 328 m
  • Villa FEH by House of Windshotel · 344 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Umalas Private Suite 25Y

Czy Rise Real Bali bierze coś ode mnie za dom 25Y?

Nie płacisz nam nic. Kaluna Dev pokrywa naszą prowizję, a cena zostaje własną ceną dewelopera: Rp 1,75 mld. Nasze due diligence gruntu, pozwoleń i umowy dzieje się przed zadatkiem, na nasz koszt. Dla tego wariantu sprawdzamy też listę mebli. Otwarte punkty trafiają do pisemnego raportu, który zachowujesz.

Czy można kupić dom 25Y zdalnie?

Można. Prowadzimy żywe zwiedzanie terenu i domu przez Zoom i odpowiadamy na Twoje pytania na miejscu. Twój notariusz podpisuje przez pełnomocnictwo, co czyni lot na Bali opcjonalnym. Przy zakończeniu nasz zespół sprawdza wykończenie, meble i sprzęt względem specyfikacji i spisuje usterki, zanim zwolnisz ostatnią płatność.

Skąd bierze się ocena rentowności dla domu 25-letniego?

Nasza stawka za noc zaczyna się od liczb AirROI dla Umalas, skorygowanych dla domu dwupoziomowego 1BR, 79 m². Liczymy obłożenie przy 60, 70 i 80%, na podstawie ofert pod profesjonalnym zarządem w tym segmencie. Koszty 40% pokrywają zarządcę, podatek i utrzymanie. To, co zostaje, to ocena naszego modelu, a rzeczywisty dochód może się różnić.

Co się zmienia między wariantami 20Y, 25Y i 30Y?

Tylko termin leasehold i cena. Układ, metraż i wykończenie gotowe pod Airbnb są identyczne. Dwadzieścia lat kosztuje Rp 1,66 mld, 25 lat Rp 1,75 mld, a 30 lat Rp 1,84 mld. Licząc za rok leasehold, wariant 25-letni kosztuje więcej niż 30-letni, ale potrzebujesz mniej pieniędzy na wejście.

Jaka jest data odbioru wariantu 25-letniego i jaki plan płatności?

Budowa pierwszego etapu trwa bez daty odbioru od dewelopera, więc naciskamy, żeby ją podał. Płacisz 10% przy rezerwacji, dwie raty po 25% na etapach budowy, 30% przy wykończeniu i ostatnie 10% przy odbiorze. Droga Mgmt Financing pozwala zarządcy spłacić 40% ceny z dochodu, co traktujemy jako pożyczkę.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →