UMALAS · ID RR-1182

Casa Amormia : villa de trois chambres aux plafonds de 8 m à Umalas

Casa Amormia est une villa de trois chambres avec bureau séparé à Umalas, l'une des huit maisons d'une résidence gardée, et le prix de Rp 13,19 Md comprend le mobilier complet. Les plafonds du séjour atteignent 8 m, et la piscine en marbre à l'eau salée mesure 28 m². Le leasehold dure 22,5 ans plus une prolongation de 25 ans, avec une livraison en 2026.

  • Leasehold 22,5 + 25 ans
  • Finitions
  • Garantie de 5 ans
  • 3chambres + bureau
  • 3salles de bain privatives
  • 8 mplafonds du séjour
  • 28 m²piscine en marbre
  • Leasehold22,5 + 25 ans
  • 2026livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Amàre Villas termine huit maisons dans cette résidence d'Umalas, dotée de gardiens et de vidéosurveillance. Umalas est la bande tranquille entre Seminyak et Canggu. Berawa et les plages de Canggu sont à dix minutes, Sunset Road est facile d'accès, et des supermarchés se trouvent à quelques minutes du portail. La demande vient de familles et de locataires de longue durée qui veulent le calme près de bons services.

Le séjour et la cuisine ouverte partagent un seul volume sous des plafonds de 8 m. À l'étage, trois chambres ont chacune une salle de bain et un balcon, et un bureau séparé fait aussi office de chambre d'amis. Les finitions comptent du marbre naturel, de l'onyx rare, des luminaires SERIP et de la quincaillerie italienne. Un vitrage acoustique à contrôle solaire et une climatisation gainable gardent les pièces calmes et fraîches. La piscine en marbre de 28 m² fonctionne à l'eau salée avec une filtration multi-étages : l'eau est plus douce et la facture de produits chimiques reste plus basse.

Vous payez Rp 13,19 Md pour une villa neuve de 2026, entièrement meublée, avec une garantie promoteur de cinq ans. Le bail dure 22,5 ans, et le promoteur y ajoute une prolongation de 25 ans. L'échéancier demande 10 % à la réservation, puis 40 %, 20 % et 20 %, les 10 % restants à la remise des clés. Nous attendons encore la surface construite, l'extrait de zonage et le numéro du PBG, et vous les aurez avant de verser un acompte.

Les chiffres de ce bien

Casa Amormia : rendement brut et net

Amàre Villas n'a pas publié de rendement pour Casa Amormia : nous avons donc construit le nôtre. Le modèle part de Rp 5,1 M la nuit, à peu près ce que rapportent à Umalas des villas de trois chambres de cette finition. C'est légèrement en dessous de Berawa, car la plage est à un trajet de là. La gestion, les impôts, l'usure et l'entretien sont déduits du total.

Brut 9,9 %≈ Rp 1,31 Md par an avec 70 % d'occupation et Rp 5,1 M la nuit Net 6,0 %≈ Rp 787 M par an · amorti en ≈ 16,8 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 1,31 Md9,9 % du prix · tarif Rp 5,1 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 236 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 131 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 157 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 787 M6,0 % du prix · amorti en ≈ 16,8 ans
Scénarios d'occupation : Casa Amormia
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 1,12 MdRp 450 MRp 674 M5,1 %19,6 ans
70 %baseRp 1,31 MdRp 525 MRp 787 M6,0 %16,8 ans
80 %optimisteRp 1,50 MdRp 600 MRp 899 M6,8 %14,7 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 5,1 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Umalas, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Umalas Private Suite 30Y : 9,1 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 25Y : 9,6 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 20Y : 10,6 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Votre droit est un bail de 22,5 ans, et la documentation du promoteur promet 25 ans de plus ensuite. Les démarches commencent par une réservation, passent par un PPJB avec le promoteur et s'achèvent par un bail signé devant notaire à la remise des clés. Nous n'avons pas encore vu le PBG. Ni SLF ni licence de location ne peuvent exister avant la fin du chantier.

Propriété et permis : Casa Amormia
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail22,5 + 25 ansNous comptons les années restantes à partir de la livraison, pas du jour de la signature, et les conditions de prolongation entrent dans le contrat.
ZonageÀ confirmer par extrait du RDTRLa majeure partie d'Umalas est classée en zone résidentielle. Un extrait du RDTR tranche le statut de cette parcelle précise.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous demandons le numéro du permis et un extrait avant l'acompte.
PromoteurAmàre Villas, société à confirmerNous examinons la société derrière le contrat, les villas qu'elle a livrées et ce que rapportent les propriétaires précédents.
Certificat de conformité (SLF)À la fin des travauxLa licence de location ne peut pas précéder le SLF : nous lions donc les paiements aux étapes du chantier plutôt qu'à des dates.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonEntièrement meublée, 2026Le descriptif du mobilier et de l'électroménager entre au contrat en annexe.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Casa Amormia ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

Casa Amormia : échéancier de paiement

  1. 10 %L'acompte de réservation, Rp 1,32 Md, retire la villa de la vente.
  2. 40 %Votre premier paiement, prévu par le contrat de vente.
  3. 20 % + 20 %Deux échéances, chacune due à la clôture d'une étape de construction.
  4. 10 %Le solde part à la remise des clés et des documents.

C'est l'échéancier du promoteur. Nous demandons de lier les deux échéances de 20 % à des étapes vérifiées et les derniers 10 % au SLF.

Localisation

Emplacement : Umalas

Umalas est une poche résidentielle de villas, de coins de rizières et d'écoles internationales, à courte distance du centre animé. On s'y installe après quelques années à Canggu, en voulant les mêmes cafés avec moins de bruit.

Casa Amormia : façade de la villa avec baies vitrées en arc
Umalas · Badung · 10 min des plages de Berawa et de Canggu
  • Plages de Berawa et de Canggu10 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Sunset Roadroute dégagée, sans embouteillages
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 35 min

Les tarifs d'Umalas tiennent plutôt qu'ils ne s'envolent, car des familles en bail long gardent les villas occupées. En contrepartie : pas de plage à pied et des ruelles sans trottoirs.

Umalas · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Casa Amormia

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète chez Casa Amormia ?

Rien. Le prix de la grille d'Amàre Villas est ce que vous payez, et le promoteur règle nos honoraires séparément. Nous finançons nous-mêmes l'examen préalable à l'acompte. À Casa Amormia, il couvre le bail de 22,5 + 25 ans et sa clause de prolongation, un extrait du RDTR pour cette parcelle d'Umalas, le numéro du PBG et la société nommée au contrat. Chaque conclusion arrive dans un rapport écrit.

Puis-je acheter Casa Amormia sans me rendre à Bali ?

Oui. Une visite Zoom remplace le voyage de visite, et un notaire de Bali conclut l'affaire sur une procuration signée dans votre pays. Sur place, notre équipe inspecte le chantier et pointe le mobilier par rapport au descriptif. La livraison est prévue en 2026. Les derniers 10 % quittent votre compte avec les clés et les documents, et nous demandons au promoteur de les lier au SLF.

Comment arrivez-vous à l'estimation du revenu locatif ?

Le chiffre de Rp 5,1 M par nuit part des données AirROI pour Umalas, ajustées pour trois chambres. Nous testons trois scénarios d'occupation pour une villa gérée par des professionnels, 60, 70 et 80 %, et retenons 70 % comme scénario central. La gestion, les impôts et l'entretien avalent 40 % des revenus. À 70 %, vous conserveriez environ Rp 787 M par an, soit un rendement net de 6,0 % sur le prix. Estimation, pas garantie.

Casa Amormia convient-elle plutôt pour y vivre ou pour la louer ?

Les deux fonctionnent, même si l'agencement penche vers l'habitation. Le bureau, le séjour à haut plafond et trois chambres avec leur propre balcon conviennent à une famille qui s'installe à Bali pour des années. Umalas se loue mieux en bail long à des familles expatriées, tandis que la location à la nuit exige une licence de location valide que la villa ne détient pas encore. Nous modélisons l'un ou l'autre cas pour vous sur demande.

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