UMALAS · ID RR-5281

Umalas Oasis: adosado de dos dormitorios, 137 m², en Umalas

Dos dormitorios, tres baños y un despacho en 137 m² útiles: este adosado de Umalas Oasis, en Umalas, cuesta Rp 6.640 millones. Es uno de los cuatro de la parcela, se entregó amueblado en 2024 y tiene piscina y tarima propias. El precio compra 28 años de leasehold, y la promotora garantiza 25 más.

Unidad de Umalas Oasis · unidades publicadas: 2

  • Leasehold de 28 + 25 años
  • Terminada
  • Totalmente amueblada
  • Piscina propia
  • 2dormitorios
  • 3baños
  • 137 m²superficie útil
  • 162 m²con tarima y patio
  • 28 + 25años de leasehold
  • 2024terminado y entregado

Inmueble

Qué compras

Umalas Oasis reúne cinco casas en una parcela, y cuatro son adosados de dos dormitorios como este; la quinta es una villa de tres. La costa queda a 1,9 km, con Seminyak a un lado de Umalas y Canggu al otro.

Dentro: dos dormitorios, tres baños y un despacho aparte que da al jardín. La superficie útil es de 137 m², o 162 m² contando la tarima y el patio. La piscina y el patio tapiado son solo tuyos. Cocina equipada, aire acondicionado y muebles van incluidos, y está listo desde 2024.

Primero van veintiocho años de leasehold y luego una renovación de 25 que la promotora garantiza al precio que marque entonces el mercado. Este adosado cuesta Rp 6.640 millones, en dos pagos: la mitad a la firma y la otra mitad al recibir las llaves y los documentos. Faltan tres papeles (zonificación en el RDTR, número del PBG y SLF), y se los pedimos a la promotora antes de cualquier depósito.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Umalas Oasis · adosado 2 dormitorios: bruta y neta

La promotora anuncia una rentabilidad bruta del 12,9 % para este adosado, antes de gestión, impuestos y mantenimiento. Abajo va nuestro modelo: el adosado facturando Rp 3,0 millones por noche reservada, y de ahí se restan la comisión de gestión, los impuestos y el desgaste.

Bruta 11,6 %≈ Rp 769 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 3,0 millones por noche Neta 6,9 %≈ Rp 461 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 14,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 769 millones11,6 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 138 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 76,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 92,3 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 461 millones6,9 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 14,4 años
Escenarios de ocupación: Umalas Oasis · adosado 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 659 millonesRp 264 millonesRp 395 millones6,0%16,8 años
70%baseRp 769 millonesRp 308 millonesRp 461 millones6,9%14,4 años
80%optimistaRp 879 millonesRp 351 millonesRp 527 millones7,9%12,6 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Umalas, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Umalas Private Suite 30Y: 9,1 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 25Y: 9,6 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 20Y: 10,6 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras un leasehold: 28 años sobre el suelo más 25 que garantiza la promotora, con la renovación a precio de mercado. Pedimos que el contrato recoja una fórmula y un techo. La firma se hace ante notario contra el pago. Como la casa está terminada, pedimos ya su SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de Umalas Oasis · adosado 2 dormitorios
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho28 + 25 añosLa garantiza la promotora, a precio de mercado al renovar. El contrato debería recoger la fórmula y un precio máximo.
ZonificaciónPor confirmar con el RDTRLa zonificación de Umalas es sobre todo residencial. Confirmamos esta parcela con un extracto del RDTR.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarAntes de tu depósito pedimos el número del PBG y un extracto.
PromotoraDream Island Development, sociedad por confirmarVerificamos la sociedad que vende y las casas que ha terminado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Por confirmarConstruido y entregado en 2024. Pedimos el propio SLF: sin él no hay licencia de alquiler turístico (NIB).
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualLa casa ya existe, así que te protege revisar los papeles primero y pagar a través de notario.
Mobiliario y entregaCompleto, entregado en 2024Muebles y electrodomésticos van en una lista anexa al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Umalas Oasis · adosado 2 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Umalas Oasis · adosado 2 dormitorios

  1. 50 %Rp 3.320 millones al firmar el contrato.
  2. 50 %El resto, cuando te llegan las llaves y los documentos.

Según nuestra base de anuncios, la promotora cobra la mitad a la firma y la mitad con las llaves. La casa ya está construida, así que ligamos el segundo pago a los papeles y no a fases de obra.

Ubicación

Dónde está: Umalas

Entre Seminyak y Canggu, Umalas cambia la playa en la puerta por calles tranquilas, rincones de arrozal y colegios internacionales. Esa mezcla atrae más a inquilinos de larga estancia que a huéspedes de fin de semana.

Umalas Oasis: piscina de un adosado con tumbonas
Umalas · Badung · 1,9 km a la costa
  • Costa1,9 km
  • Playas de Berawa y Batu Belig≈ 8 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Sunset Roadsin atascos
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 35 min

Aquí un dos dormitorios encaja con parejas y familias pequeñas que vivían en Canggu y buscan más calma. Las tarifas son más estables que en la costa, aunque las calles son estrechas.

Umalas · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 143hoteles
  • 61restaurantes
  • 35cafeterías
  • 12tiendas
  • 8lugares de interés
  • 6bares
  • 6spas

Lo más cercano

  • Villa Omah Mutiarahotel · 84 m
  • UMALAS KIDS CLUB | Daycare, Early Learning Center & Preschoolcolegio · 86 m
  • The Cemara Villas Umalashotel · 122 m
  • remix juicecafetería · 137 m
  • Bali Prime Villashotel · 138 m
  • Villa Ulmalashotel · 152 m
  • Dewani Villa Resorthotel · 153 m
  • Asana Umalashotel · 158 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Umalas Oasis · adosado 2 dormitorios

¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro este adosado?

Cero. Nuestra comisión va dentro del precio de la promotora, y la paga ella. Antes del depósito, y a nuestra cuenta, comprobamos la zonificación del RDTR, pedimos el PBG y el certificado de habitabilidad y leemos el leasehold del suelo con su cláusula de prórroga de 25 años. Lo que siga sin resolver te llega por escrito.

¿Puedo comprar un adosado de Umalas Oasis a distancia?

Sí. En una visita por Zoom llevamos la cámara por los dormitorios, la zona de la piscina y la cocina mientras tú miras. Firmas ante notario mediante un poder. Sobre el terreno cotejamos la casa con la lista de muebles y electrodomésticos, y el pago completo solo se mueve con el contrato firmado y los documentos en regla.

¿Se vende un adosado suelto o solo el complejo entero?

Los adosados se venden sueltos, a Rp 6.640 millones cada uno. También hay lotes: los cuatro adosados por Rp 26.550 millones y las cinco casas por Rp 35.400 millones. El complejo lo gestiona la gestora propia de la promotora, y los dueños pueden alquilar sus casas a través de ella, así que no tienes que buscar gestora por tu cuenta.

¿Cómo se calculan las cifras de alquiler de este adosado?

Rp 3,0 millones por noche es la tarifa de AirROI para Umalas después de ajustarla a dos dormitorios y piscina propia. Modelamos la ocupación al 60, 70 y 80 %, la horquilla que alcanzan las casas con gestión profesional. Los gastos de explotación suman el 40 % de lo que factura el adosado. Léelo como una estimación nuestra: nadie asegura lo que da un alquiler en Umalas.

Villas y apartamentos

Inmuebles parecidos

Ver todo el catálogo →