UMALAS · ID RR-1715

Umalas Oasis: una villa de tres dormitorios y cuatro adosados de dos en Umalas

En una misma parcela de Umalas hay cinco casas terminadas en 2024: una villa de tres dormitorios y cuatro adosados de dos. El adosado, a Rp 6.640 millones, es la opción más barata. Todas tienen piscina propia, tarima de madera y muebles. El suelo va en leasehold de 28 años, y Dream Island Development garantiza 25 más a precio de mercado.

  • Leasehold de 28 + 25 años
  • Terminada
  • Totalmente amueblada
  • Piscina propia en cada casa
  • 2–3dormitorios por casa
  • 3–4baños por casa
  • 137–230 m²superficie útil por casa
  • 967 m²cinco casas en total
  • Leasehold28 + 25 años
  • 2024terminado y entregado

Inmueble

Qué compras

El complejo está en Umalas, el barrio residencial y tranquilo entre Seminyak y Canggu, a 1,9 km de la costa y con tiendas y cafeterías cerca. En la parcela hay cinco casas independientes: la villa, con tres dormitorios y cuatro baños, y cuatro adosados de dos dormitorios y tres baños. Cada una tiene piscina y tarima propias detrás de un patio tapiado.

Cada casa se vende con muebles y electrodomésticos, cocina equipada y aire acondicionado incluidos, y todas tienen un despacho aparte. Según nuestra base de anuncios, en mobiliario se han invertido más de Rp 620 millones. La villa tiene 230 m² útiles; cada adosado, 137 m². Con tarimas y zonas comunes, el conjunto suma 967 m², sin contar el aparcamiento. Del alquiler se encarga la gestora de la propia promotora.

Se compra en leasehold por 28 años, y la promotora garantiza otros 25, a precio de mercado en el momento de renovar. Un adosado cuesta Rp 6.640 millones y la villa, Rp 9.560 millones. También se puede comprar en bloque: Rp 26.550 millones por los cuatro adosados y Rp 35.400 millones por el complejo entero. Antes de cualquier depósito aún esperamos tres papeles: la zonificación del RDTR, el número del PBG y el estado del certificado de habitabilidad.

Para el modelo tomamos el adosado, que es la entrada al proyecto, con una tarifa de Rp 3,0 millones por noche: lo que suele cobrar en Umalas una casa de dos dormitorios con piscina, algo menos que en Berawa porque la playa queda más lejos. Probamos tres ocupaciones: 60 % (prudente), 70 % (base) y 80 % (optimista). Gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento se llevan el 40 % de lo que factura. En el escenario base quedan unos Rp 461 millones al año, un 6,9 % neto sobre el precio.

Lista de precios de la promotora

Umalas Oasis: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Adosado de 2 dormitorios137 m² útiles · 162 m² totales2Rp 6.640 millonescon cálculo →
Villa de 3 dormitorios230 m² útiles · 319 m² totales3Rp 9.560 millonescon cálculo →

Superficies y precios salen de la lista de la promotora, contrastada con nuestra base de anuncios. También hay compras en bloque: Rp 26.550 millones por los cuatro adosados juntos y Rp 35.400 millones por las cinco casas.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de Umalas Oasis: bruta y neta

La promotora anuncia una rentabilidad bruta del 12,9 % en un adosado, del 13,6 % en la villa y del 13,4 % en el conjunto, antes de gastos de explotación. Abajo va nuestro modelo: un adosado de Umalas Oasis a Rp 3,0 millones por noche, menos lo que se llevan la gestora, el fisco y el mantenimiento.

Bruta 11,6 %≈ Rp 769 millones al año con una ocupación del 70 % y Rp 3,0 millones por noche Neta 6,9 %≈ Rp 461 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 14,4 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 769 millones11,6 % del precio · Rp 3,0 millones por noche, ocupación del 70 %
  • GestoraRp 138 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 76,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 92,3 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 461 millones6,9 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 14,4 años
Escenarios de ocupación: Umalas Oasis
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
60%prudenteRp 659 millonesRp 264 millonesRp 395 millones6,0%16,8 años
70%baseRp 769 millonesRp 308 millonesRp 461 millones6,9%14,4 años
80%optimistaRp 879 millonesRp 351 millonesRp 527 millones7,9%12,6 años

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 3,0 millones, estimación nuestra para la zona: datos de AirROI para Umalas, 12 meses hasta julio de 2026; lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 60 %; base, con un 70 %, y optimista, con un 80 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Umalas Private Suite 30Y: 9,1 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 25Y: 9,6 % neto con un 70 % de ocupación; Umalas Private Suite 20Y: 10,6 % neto con un 70 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Cada casa se vende con un leasehold del suelo de 28 años, y la promotora garantiza 25 más, con el precio que marque el mercado al renovar. Pedimos que el contrato recoja la fórmula de precio y un tope. Compra y leasehold se firman juntos ante notario. Como la obra ha terminado, el SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) se pueden pedir hoy, sin esperar.

Derecho y licencias de Umalas Oasis
Tipo de derechoLeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho28 + 25 añosLa promotora da la prórroga de 25 años por asegurada, con el precio fijado a mercado. Pedimos que el contrato recoja la fórmula de precio y un tope para la renovación.
ZonificaciónPor confirmar con el RDTRCasi todo Umalas es zona residencial. Un extracto del RDTR aclara la situación de esta parcela.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarPedimos a la promotora el número y el extracto antes del depósito.
PromotoraDream Island Development, sociedad por confirmarRevisamos la sociedad vendedora y los proyectos que ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)Por confirmarLa promotora terminó las casas en 2024, así que pedimos el SLF como documento. Sin él no hay licencia de alquiler turístico (NIB).
Licencia de alquiler turístico (NIB)Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualCon casas terminadas, te protege la revisión de documentos antes del depósito y el pago a través del notario.
Mobiliario y entregaCompleto, entregado en 2024La lista de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Umalas Oasis?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de Umalas Oasis

  1. 50 %A la firma del contrato: Rp 3.320 millones por un adosado.
  2. 50 %La otra mitad, en la entrega de llaves y documentos.

Es el reparto de la promotora, según nuestra base de anuncios. Las casas están terminadas, así que no hay fases de obra entre las que repartir los pagos. Ligamos la segunda mitad a la entrega de los documentos.

Ubicación

Dónde está: Umalas

Umalas es donde la gente se asienta: villas, rincones de arrozal, colegios internacionales y cafeterías entre Seminyak y Canggu. La playa queda a un par de kilómetros, así que aquí se compra para alquileres largos y vida diaria.

Umalas Oasis: fachadas y palmeras en la entrada
Umalas · Badung · 1,9 km a la costa
  • Costa1,9 km
  • Playas de Berawa y Batu Belig≈ 8 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Sunset Roadsin atascos
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 35 min

Umalas se elige por la calma con servicios cerca. Las familias con contratos largos dan una tarifa estable en lugar de picos de temporada alta. La contrapartida: calles estrechas y ninguna playa a pie.

Umalas · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 143hoteles
  • 61restaurantes
  • 35cafeterías
  • 12tiendas
  • 8lugares de interés
  • 6bares
  • 6spas

Lo más cercano

  • Villa Omah Mutiarahotel · 84 m
  • UMALAS KIDS CLUB | Daycare, Early Learning Center & Preschoolcolegio · 86 m
  • The Cemara Villas Umalashotel · 122 m
  • remix juicecafetería · 137 m
  • Bali Prime Villashotel · 138 m
  • Villa Ulmalashotel · 152 m
  • Dewani Villa Resorthotel · 153 m
  • Asana Umalashotel · 158 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre Umalas Oasis

¿Cuánto me cobra Rise Real Bali si compro en Umalas Oasis?

Nada. Dream Island Development fija el precio y paga nuestra comisión. Las comprobaciones previas a tu depósito también son gratis: en Umalas Oasis miramos la zonificación del RDTR, pedimos el número del PBG y el estado del certificado de habitabilidad y confirmamos qué sociedad vende realmente. Un informe escrito recoge cada punto que siga abierto.

¿Puedo comprar una casa en Umalas Oasis sin viajar a Bali?

Sí. Recorres las casas de Umalas Oasis por Zoom y firmas ante notario mediante un poder. Estas casas ya están construidas, así que lo que ves está terminado y no hay obra de por medio. Pagas un 50 % a la firma y el otro 50 % cuando tienes en la mano las llaves y los documentos.

¿Puedo comprar una sola casa en lugar del complejo entero?

Sí. Nuestra base de anuncios muestra cuatro formas de entrar: un adosado por Rp 6.640 millones, la villa por Rp 9.560 millones, los cuatro adosados en bloque por Rp 26.550 millones o el complejo completo de cinco casas por Rp 35.400 millones. Al reservar confirmamos qué casas siguen libres.

¿Qué pasa con el leasehold a los 28 años?

El leasehold base es de 28 años. La promotora garantiza una prórroga de 25, pero al precio de mercado del momento de renovar, así que hoy nadie sabe esa cifra. Antes del depósito pedimos que la fórmula de precio y un tope entren en el contrato. Sin ellos, las condiciones las pondría el dueño del suelo.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Partimos de las tarifas por noche de AirROI para Umalas y ajustamos por tipo: una casa de dos dormitorios con piscina propia sale a Rp 3,0 millones por noche. La ocupación base es del 70 %, la de los alquileres con gestión profesional, y los gastos se llevan el 40 % de la facturación. Las cifras de la promotora no entran en nuestras cuentas. Es una estimación, no una garantía.

Unidades de este proyecto

2 unidades con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

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