UMALAS · ID RR-1715

Umalas Oasis: jedna willa 3BR i cztery domy szeregowe 2BR w Umalas

Umalas Oasis to pięć gotowych domów na jednej działce w Umalas: willa z trzema sypialniami i cztery domy szeregowe z dwiema sypialniami, z domem szeregowym jako wejściem do projektu za Rp 6,64 mld. Każdy ma prywatny basen, drewniany taras i pełne umeblowanie. Wspólny leasehold gruntu trwa 28 lat, a Dream Island Development gwarantuje przedłużenie o 25 lat po stawkach rynkowych.

Leasehold 28 + 25 lat
Oddany
Pełne wyposażenie
Prywatny basen przy każdym domu

2–3sypialnie na dom
3–4łazienki na dom
137–230 m²powierzchnia mieszkalna na dom
967 m²pięć domów łącznie
Leasehold28 + 25 lat
2024ukończone i oddane

Nieruchomość

Co kupujesz

Kompleks znajdziesz w Umalas, cichej dzielnicy mieszkalnej między Seminyak a Canggu, 1,9 km od wybrzeża, blisko sklepów i kawiarni. Działka mieści pięć osobnych domów. Willa ma trzy sypialnie i cztery łazienki, a każdy dom szeregowy dwie sypialnie i trzy łazienki. Każdy dom ma własny basen i taras za murowanym dziedzińcem.

Meble i sprzęt są w cenie każdego domu, łącznie z zabudową kuchenną i klimatyzacją, a każdy ma osobny gabinet. Nasza baza ofertowa podaje wydatek na meble powyżej Rp 620 mln. Willa oferuje 230 m² powierzchni mieszkalnej, dom szeregowy 137 m². Z tarasami i częściami wspólnymi pięć domów daje razem 967 m², bez parkingu. Zarządzanie prowadzi własna firma dewelopera.

Własność to leasehold na 28 lat, a deweloper gwarantuje dodatkowe 25, wycenione po stawkach rynkowych przy odnowieniu. Dom szeregowy kosztuje Rp 6,64 mld, a willa Rp 9,56 mld. Możesz też kupić hurtowo: Rp 26,55 mld za cztery domy szeregowe, Rp 35,40 mld za cały kompleks. Przed jakimkolwiek zadatkiem wciąż czekamy na trzy dokumenty: strefę RDTR, numer PBG i status odbioru budynku.

Tak to liczymy. Bierzemy dom szeregowy, bilet wejściowy do projektu, na Rp 3,0 mln za noc. Domy dwusypialniane z basenem w Umalas zwykle rezerwują się po tej stawce, nieco niżej niż Berawa, bo plaża jest dalej. Liczymy obłożenie 60% (ostrożne), 70% (bazowe) i 80% (mocne). Zarządzanie, podatek, zużycie i utrzymanie biorą czterdzieści procent przychodu domu szeregowego. W wariancie bazowym na Twoje konto trafia ok. Rp 461 mln rocznie, czyli 6,9% netto od ceny.

Cennik dewelopera

Umalas Oasis: rodzaje lokali i ceny

Ceny z cennika dewelopera. Dochód netto każdego lokalu jest na jego stronie – szukaj oznaczenia „z wyliczeniem”.

Rodzaj	Powierzchnia	Sypialnie	Cena	Wyliczenie
Dom szeregowy, 2 sypialnie	137 m² mieszkalne · 162 m² łącznie	2	Rp 6,64 mld	z wyliczeniem →
Willa 3 sypialnie	230 m² mieszkalne · 319 m² łącznie	3	Rp 9,56 mld	z wyliczeniem →

Metraże i ceny wzięliśmy z cennika dewelopera, sprawdzone z naszą bazą ofertową. Są też pakiety: Rp 26,55 mld za cztery domy szeregowe razem, Rp 35,40 mld za wszystkie pięć domów.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – Umalas Oasis: brutto i netto

Deweloper podaje rentowność brutto 12,9% dla domu szeregowego, 13,6% dla willi i 13,4% dla całego kompleksu, przed kosztami bieżącymi. Poniżej nasz model: jeden dom szeregowy Umalas Oasis za Rp 3,0 mln za noc, po odjęciu tego, co bierze zarządca, fiskus i utrzymanie.

Brutto 11,6%≈ Rp 769 mln rocznie przy obłożeniu 70% i cenie Rp 3,0 mln za noc Netto 6,9%≈ Rp 461 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 14,4 lat

18%Firma zarządzająca10%Podatek12%Zużycie i utrzymanie 60%Zostaje na czysto

Przychód z najmu bruttoRp 769 mln11,6% ceny · Rp 3,0 mln za noc, obłożenie 70%
Firma zarządzającaRp 138 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
PodatekRp 76,9 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
Zużycie i utrzymanieRp 92,3 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
Zostaje nettoRp 461 mln6,9% ceny · okres zwrotu ≈ 14,4 lat

Scenariusze obłożenia: Umalas Oasis
Obłożenie	Przychód brutto	Koszty 40%	Netto	% ceny	Okres zwrotu
60%ostrożny	Rp 659 mln	Rp 264 mln	Rp 395 mln	6,0%	16,8 lat
70%bazowy	Rp 769 mln	Rp 308 mln	Rp 461 mln	6,9%	14,4 lat
80%optymistyczny	Rp 879 mln	Rp 351 mln	Rp 527 mln	7,9%	12,6 lat

Skąd te liczby

Dane dewelopera: Deweloper podaje rentowność brutto 12,9% dla domu szeregowego, 13,6% dla willi i 13,4% dla całego kompleksu, przed kosztami bieżącymi. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc: Rp 3,0 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: dane AirROI dla Umalas za 12 miesięcy do lipca 2026 r.; korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie: Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 60%, bazowy 70% i optymistyczny 80%.
Koszty: 40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty: Umalas Private Suite 30Y: 9,1% netto przy obłożeniu 70%; Umalas Private Suite 25Y: 9,6% netto przy obłożeniu 70%; Umalas Private Suite 20Y: 10,6% netto przy obłożeniu 70%.
Raporty i dane: AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Poproś o wyliczenie na WhatsApp

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Każdy dom ma leasehold gruntu na 28 lat, a deweloper gwarantuje kolejne 25, wycenione przez rynek przy odnowieniu. Chcemy formuły wyceny i pułapu w umowie. Zakup i leasehold podpisujesz razem u notariusza. Ponieważ budowa się skończyła, o SLF i licencję na najem możemy pytać już dziś, nie czekając.

Prawo i pozwolenia: Umalas Oasis
Forma własności	LeaseholdCudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold	28 + 25 latDeweloper nazywa 25-letnie przedłużenie gwarantowanym, z ceną ustaloną po stawce rynkowej. Wpisujemy formułę wyceny i pułap odnowienia do umowy.
Strefa (RDTR)	Do potwierdzenia w RDTRWiększość Umalas ma strefę mieszkaniową. Wypis z RDTR rozstrzyga status tej działki.
Pozwolenie na budowę (PBG)	Do potwierdzeniaProsimy dewelopera o numer i wypis przed zadatkiem.
Deweloper	Dream Island Development, podmiot prawny do potwierdzeniaSprawdzamy spółkę sprzedającą i projekty, które oddała.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)	Do potwierdzeniaDeweloper ukończył domy w 2024, więc prosimy o SLF jako dokument. Bez niego nie ma licencji na najem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)	Do potwierdzeniaAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)	Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow dewelopera	Brak, rynek działa bez niegoPrzy gotowych domach chroni Cię sprawdzenie dokumentów przed zadatkiem i rozliczenie przez notariusza.
Wyposażenie i odbiór	Pełne, oddane w 2024Lista mebli i AGD staje się załącznikiem do umowy.

Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.

Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali

Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla Umalas Oasis?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.09:41

Warunki

Harmonogram wpłat – Umalas Oasis

50%Przy podpisaniu umowy: Rp 3,32 mld za dom szeregowy.
50%Gdy klucze i dokumenty zmieniają właściciela.

To podział dewelopera, według naszej bazy ofertowej. Domy są gotowe, więc nie ma etapów budowy, na które rozłożyć płatności. Drugą połowę wiążemy z przekazaniem dokumentów.

Położenie

Położenie: Umalas

Umalas to miejsce, gdzie ludzie osiedlają się na dłużej: wille, kieszenie pól ryżowych, szkoły międzynarodowe i kawiarnie między Seminyak a Canggu. Plaża jest kilka kilometrów stąd, więc kupujący przychodzą po długi najem i codzienne życie.

Umalas Oasis: fasady i palmy przy wejściu — Umalas · Badung · 1,9 km do wybrzeża

Coast1,9 km
plaże Berawa i Batu Belig≈ 8 min
Seminyak≈ 10 min
Sunset Roadbez korków
Lotnisko Ngurah Rai≈ 35 min

Ludzie wybierają Umalas dla spokoju z usługami pod ręką. Rodziny na długich najmach dają stabilną stawkę zamiast skoków sezonu szczytowego. Kompromis to wąskie uliczki i brak plaży w zasięgu spaceru.

Umalas · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

143hotele
61restauracje
35kawiarnie
12sklepy
8atrakcje
6bary
6spa

Najbliższe miejsca

Villa Omah Mutiarahotel · 84 m
UMALAS KIDS CLUB | Daycare, Early Learning Center & Preschoolszkoła · 86 m
The Cemara Villas Umalashotel · 122 m
remix juicekawiarnia · 137 m
Bali Prime Villashotel · 138 m
Villa Ulmalashotel · 152 m
Dewani Villa Resorthotel · 153 m
Asana Umalashotel · 158 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o Umalas Oasis

Ile bierze Rise Real Bali przy zakupie w Umalas Oasis?

Nic. Dream Island Development ustala cenę i płaci z niej naszą prowizję. Sprawdzenia przed Twoim zadatkiem też są darmowe: dla Umalas Oasis patrzymy na strefę RDTR, dopytujemy o numer PBG i status odbioru budynku oraz potwierdzamy, która spółka faktycznie sprzedaje. Pisemny raport wymienia każdy punkt, który zostaje otwarty.

Czy mogę kupić dom w Umalas Oasis bez lotu na Bali?

Tak. Domy Umalas Oasis zwiedzasz przez Zoom, a ten, kto trzyma Twoje pełnomocnictwo, podpisuje przed notariuszem. Te domy już stoją, więc widzisz gotowy produkt, bez placu budowy w środku. Płacisz 50% przy podpisaniu i 50%, gdy klucze i dokumenty trafiają w Twoje ręce.

Czy mogę kupić jeden dom zamiast całego kompleksu?

Tak. Nasza baza ofertowa pokazuje cztery drogi wejścia: pojedynczy dom szeregowy za Rp 6,64 mld, willę za Rp 9,56 mld, wszystkie cztery domy szeregowe w pakiecie za Rp 26,55 mld albo cały kompleks pięciu domów za Rp 35,40 mld. Potwierdzamy, które domy są wciąż wolne, gdy rezerwujesz.

Co dzieje się z leasehold po 28 latach?

Podstawowy leasehold trwa 28 lat. Deweloper gwarantuje przedłużenie o 25 lat, ale po stawce rynkowej w dniu odnowienia, więc dziś nikt nie zna tej liczby. Przed zadatkiem prosimy o formułę wyceny i pułap do umowy. Bez nich to właściciel gruntu ustalałby warunki.

Skąd się biorą liczby o rentowności?

Zaczynamy od stawek AirROI za noc dla Umalas i korygujemy dla typu: dom z dwiema sypialniami z własnym basenem wychodzi na Rp 3,0 mln za noc. Obłożenie bazowe to 70%, ustalone przez to, co osiąga najem pod profesjonalnym zarządem. Koszty bieżące to 40% przychodu. Liczby dewelopera pojawiają się osobno i nigdy nie wchodzą do naszej matematyki. To ocena, nie gwarancja.

Lokale w tym projekcie