UMALAS · ID RR-1715

Umalas Oasis : une villa de trois chambres et quatre maisons de ville de deux chambres à Umalas

Umalas Oasis, ce sont cinq maisons achevées sur une même parcelle à Umalas : une villa de trois chambres et quatre maisons de ville de deux chambres, avec une maison de ville comme porte d'entrée à Rp 6,64 Md. Chacune a une piscine privée, une terrasse en bois et un mobilier complet. Le bail foncier commun court sur 28 ans, et Dream Island Development garantit un renouvellement de 25 ans au prix du marché.

  • Leasehold 28 + 25 ans
  • Achevé
  • Entièrement meublée
  • Piscine privée dans chaque maison
  • 2–3chambres par maison
  • 3–4salles de bain par maison
  • 137–230 m²surface habitable par maison
  • 967 m²cinq maisons au total
  • Leasehold28 + 25 ans
  • 2024terminé et livré

Bien

Ce que vous obtenez

L'ensemble se trouve à Umalas, le secteur résidentiel calme entre Seminyak et Canggu, à 1,9 km de la côte, avec commerces et cafés à proximité. La parcelle compte cinq maisons séparées. La villa a trois chambres et quatre salles de bains, tandis que chaque maison de ville a deux chambres et trois salles de bains. Chaque maison dispose de sa piscine et de sa terrasse derrière une cour fermée par un mur.

Mobilier et électroménager sont inclus dans chaque maison, jusqu'à la cuisine équipée et à la climatisation, et chacune a un bureau séparé. Notre base d'annonces chiffre la dépense en mobilier à plus de Rp 620 M. La villa offre 230 m² habitables, une maison de ville 137 m². Avec les terrasses et les parties communes, les cinq maisons totalisent 967 m², parking exclu. La société de gestion du promoteur gère l'ensemble.

Le droit porte sur un leasehold (bail de longue durée) de 28 ans, que le promoteur garantit de prolonger de 25 ans, au prix du marché au moment du renouvellement. Une maison de ville coûte Rp 6,64 Md, la villa Rp 9,56 Md. L'achat groupé est possible : Rp 26,55 Md pour les quatre maisons de ville, Rp 35,40 Md pour l'ensemble du complexe. Avant tout acompte, il nous manque encore trois pièces : le zonage RDTR, le numéro du permis de construire (PBG) et le statut du certificat de conformité (SLF).

Notre méthode. Nous retenons la maison de ville, le ticket d'entrée du projet, à Rp 3,0 M la nuit. Les maisons de deux chambres avec piscine se louent en général à ce tarif à Umalas, un peu en dessous de Berawa, car la plage est plus loin. Nous appliquons un taux d'occupation de 60 % (prudent), 70 % (central) et 80 % (optimiste). La gestion, les impôts, l'usure et l'entretien absorbent 40 % des revenus d'une maison de ville. Dans le scénario central, environ Rp 461 M par an arrivent sur votre compte, soit un rendement net de 6,9 % sur le prix.

Grille de prix du promoteur

Umalas Oasis : types de lots et prix

Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.

TypeSurfaceChambresPrixLes chiffres
Maison de ville 2 chambres137 m² habitables · 162 m² au total2Rp 6,64 Mdavec calcul →
Villa 3 chambres230 m² habitables · 319 m² au total3Rp 9,56 Mdavec calcul →

Les surfaces et les prix viennent de la grille tarifaire du promoteur, recoupée avec notre base de biens. Des offres groupées existent aussi : Rp 26,55 Md pour les quatre maisons de ville ensemble, Rp 35,40 Md pour les cinq maisons.

Les chiffres de ce bien

Umalas Oasis : rendement brut et net

Le promoteur annonce un rendement brut de 12,9 % pour une maison de ville, 13,6 % pour la villa et 13,4 % pour l'ensemble, avant charges d'exploitation. Voici notre modèle : une maison de ville d'Umalas Oasis à Rp 3,0 M la nuit, déduction faite de ce que prélèvent le gestionnaire, le fisc et l'entretien.

Brut 11,6 %≈ Rp 769 M par an avec 70 % d'occupation et Rp 3,0 M la nuit Net 6,9 %≈ Rp 461 M par an · amorti en ≈ 14,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 769 M11,6 % du prix · tarif Rp 3,0 M, occupation 70 %
  • Société de gestionRp 138 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 76,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 92,3 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 461 M6,9 % du prix · amorti en ≈ 14,4 ans
Scénarios d'occupation : Umalas Oasis
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
60 %prudentRp 659 MRp 264 MRp 395 M6,0 %16,8 ans
70 %baseRp 769 MRp 308 MRp 461 M6,9 %14,4 ans
80 %optimisteRp 879 MRp 351 MRp 527 M7,9 %12,6 ans

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 3,0 M, notre estimation pour le quartier : données AirROI pour Umalas, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026 ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 60 %, central à 70 % et optimiste à 80 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Umalas Private Suite 30Y : 9,1 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 25Y : 9,6 % net avec 70 % d’occupation; Umalas Private Suite 20Y : 10,6 % net avec 70 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Chaque maison est vendue avec un bail foncier de 28 ans, et le promoteur garantit 25 ans de plus, au prix du marché au moment du renouvellement. Nous voulons la formule de prix et un plafond dans le contrat. Vous signez la vente et le bail ensemble chez le notaire. Comme le chantier est terminé, nous pouvons réclamer dès aujourd'hui le certificat de conformité (SLF) et la licence de location, sans attendre.

Propriété et permis : Umalas Oasis
Forme de propriétéLeaseholdUn étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail28 + 25 ansLe promoteur présente la prolongation de 25 ans comme garantie, au prix du marché. Nous inscrivons au contrat la formule de calcul du prix et un plafond de renouvellement.
ZonageÀ confirmer avec le RDTRUne grande partie d'Umalas est classée en zone résidentielle. Un extrait du RDTR permet de trancher pour cette parcelle.
Permis de construire (PBG)À confirmerNous demandons au promoteur le numéro et l'extrait avant l'acompte.
PromoteurDream Island Development, société à confirmerNous vérifions la société vendeuse et les projets qu'elle a déjà livrés.
Certificat de conformité (SLF)À confirmerLe promoteur a terminé les maisons en 2024 : nous demandons donc le certificat de conformité (SLF) comme pièce du dossier. Sans lui, pas de licence de location.
Licence de location courte durée (NIB)À confirmerAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaLes maisons étant achevées, votre protection tient en deux points : la vérification des documents avant l'acompte et un règlement passant par un notaire.
Mobilier et livraisonComplet, livré en 2024La liste du mobilier et de l'électroménager devient une annexe du contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour Umalas Oasis ?

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Conditions

Umalas Oasis : échéancier de paiement

  1. 50 %À la signature du contrat : Rp 3,32 Md pour une maison de ville.
  2. 50 %À la remise des clés et des documents.

C'est la répartition du promoteur, d'après notre base de biens. Les maisons sont terminées : il n'y a pas d'étapes de chantier sur lesquelles étaler les paiements. Nous lions la seconde moitié à la remise des documents.

Localisation

Emplacement : Umalas

Umalas, c'est le quartier où l'on s'installe : villas, poches de rizières, écoles internationales et cafés entre Seminyak et Canggu. La plage est à quelques kilomètres, d'où une clientèle de location longue durée et de vie quotidienne.

Umalas Oasis : façades et palmiers à l'entrée
Umalas · Badung · 1,9 km de la côte
  • Côte1,9 km
  • Plages de Berawa et de Batu Belig≈ 8 min
  • Seminyak≈ 10 min
  • Sunset Roadsans embouteillages
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 35 min

On choisit Umalas pour le calme, avec les services à proximité. Les familles en location longue apportent un tarif régulier plutôt que des pics de haute saison. En contrepartie : des ruelles étroites et pas de plage à pied.

Umalas · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

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Les environs

Dans un rayon de 1 km autour du bien

  • 143hôtels
  • 61restaurants
  • 35cafés
  • 12boutiques
  • 8lieux d'intérêt
  • 6bars
  • 6spas

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  • Asana Umalashotel · 158 m

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur Umalas Oasis

Combien Rise Real Bali facture-t-elle si j'achète chez Umalas Oasis ?

Rien. Dream Island Development fixe le prix et paie notre commission sur celui-ci. Les vérifications avant votre acompte sont gratuites elles aussi : pour Umalas Oasis, nous examinons le zonage RDTR, nous relançons pour obtenir le numéro du PBG et le statut du certificat de conformité (SLF), et nous confirmons quelle société vend réellement. Un rapport écrit recense chaque point resté ouvert.

Puis-je acheter une maison dans Umalas Oasis sans me rendre à Bali ?

Oui. Vous visitez les maisons d'Umalas Oasis par Zoom, et la personne qui détient votre procuration signe devant notaire. Ces maisons existent déjà : ce que vous voyez est fini, sans chantier. Vous réglez 50 % à la signature et 50 % lorsque les clés et les documents sont entre vos mains.

Puis-je acheter une seule maison plutôt que tout le complexe ?

Oui. Notre base de biens indique quatre façons d'entrer : une seule maison de ville à Rp 6,64 Md, la villa à Rp 9,56 Md, les quatre maisons de ville en lot à Rp 26,55 Md, ou le complexe entier de cinq maisons à Rp 35,40 Md. Nous confirmons quelles maisons restent libres au moment de la réservation.

Que devient le bail après 28 ans ?

Le bail initial court sur 28 ans. Le promoteur garantit une prolongation de 25 ans, mais au prix du marché au moment du renouvellement : personne ne connaît donc ce montant aujourd'hui. Avant l'acompte, nous demandons la formule de prix et un plafond à inscrire au contrat. Sans eux, c'est le propriétaire du terrain qui fixerait les conditions.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Nous partons des tarifs à la nuit d'AirROI pour Umalas et les ajustons selon le type de bien : une maison de deux chambres avec piscine privée ressort à Rp 3,0 M la nuit. Le taux d'occupation de base est de 70 %, calé sur ce que réalisent les locations gérées par des professionnels. Les charges d'exploitation représentent 40 % des revenus. Les chiffres du promoteur figurent à part et n'entrent jamais dans nos calculs. C'est une estimation, pas une garantie.

Lots de ce projet

2 lots avec calcul

Chaque fiche indique le prix du promoteur, le revenu net selon notre modèle, l'état des documents et l'échéancier de paiement.

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