SEMINYAK
desde Rp 3.360 millones/ 26 + 10 años
Premier Umalas Villas
Seminyak · Complejo de villas
- 2 dormitorios
- 110 m²
- leasehold 26+10
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SEMINYAK · ID RR-5775
Premier Umalas Villas: villa de dos dormitorios y 110 m² en Umalas
Por Rp 3.360 millones compras una villa terminada de dos plantas, dos dormitorios y 110 m² en una parcela de 80 m² en Umalas. Es de 2024 y el leasehold es de 26 + 10 años. La ventana al pequeño jardín y los paneles de madera oscura dan carácter al interior.
Unidad de Premier Umalas Villas
- Leasehold 26 + 10 años
- Terminada
- Construida en 2024
- 2dormitorios
- 110 m²superficie de la villa
- 80 m²parcela
- Leasehold26 + 10 años
- 2024año de construcción
Inmueble
Qué compras
La casa tiene 110 m² repartidos en dos plantas: salón y cocina abajo, dos dormitorios arriba. Las ventanas dan a un pequeño jardín y el interior combina paneles de madera oscura con marcos negros. La parcela de 80 m² es justa y en las fotos no aparece piscina, así que hemos preguntado si existe.
Es adecuada para una pareja, dos amigos o un inquilino de larga temporada. Los cafés y restaurantes de Umalas están a un par de minutos. La base de datos clasifica el suelo como residencial y estamos comprobando la zona. El leasehold da 26 años y una prórroga de 10.
Para el cálculo usamos Rp 1,9 millones por noche, menos que en la villa más amplia de Umalas Oasis, porque esta casa tiene 110 m² en una parcela de 80 m² y no hay villas comparables cerca. Ocupación: 52 % en el escenario base, 42 % en el prudente y 62 % en el optimista. Los gastos de explotación se llevan el 16 % de la facturación. En el escenario base quedan unos Rp 310 millones al año, el 9,2 % del precio.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de Premier Umalas Villas · Villa de 2 dormitorios: bruta y neta
La promotora no publica una rentabilidad para esta villa. Debajo va nuestro modelo: una tarifa de Rp 1,9 millones por noche, con gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento descontados de la facturación.
Bruta 11,0 %≈ Rp 370 millones al año con una ocupación del 52 % y Rp 1,9 millones por noche
Neta 9,2 %≈ Rp 310 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 370 millones11,0 % del precio · Rp 1,9 millones por noche, ocupación del 52 %
- Gastos de explotaciónRp 59,1 millones16 % de la facturación
- Neto para tiRp 310 millones9,2 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 10,8 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 16 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 42%prudente | Rp 298 millones | Rp 47,8 millones | Rp 251 millones | 7,5% | 13,4 años |
| 52%base | Rp 370 millones | Rp 59,1 millones | Rp 310 millones | 9,2% | 10,8 años |
| 62%optimista | Rp 441 millones | Rp 70,5 millones | Rp 370 millones | 11,0% | 9,1 años |
El escenario base supone un 52 % de ocupación con gestión profesional; el prudente, un 42 %, y el optimista, un 62 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- La promotora no da rentabilidad en sus materiales, así que el modelo usa solo datos de mercado.
- Tarifa por noche
- Rp 1,9 millones, estimación nuestra para la zona: según inmuebles comparables de la zona con gestión profesional, ajustado por tipo, superficie y acabados.
- Ocupación
- los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 42 %; base, con un 52 %, y optimista, con un 62 %.
- Gastos
- 16 % de los ingresos: gastos operativos del inmueble.
- Comparables del catálogo
- Gate 11 · Estudio: 9,8 % neto con un 40 % de ocupación.
- Informes y datos
- Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La villa se compra con un arrendamiento del suelo de 25 años y 11 meses, más derecho de preferencia sobre otros 10, una prórroga corta que valoramos con prudencia. Reservas, firmas ante notario y tomas posesión mediante acta de entrega. Las copias del PBG y del SLF están en nuestra lista de peticiones. La zona de la parcela decide si se puede alquilar por noches.
| Forma de tenencia | LeaseholdLa plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del leasehold | 25 años 11 meses + 10 añosLa prórroga corta solo otorga derecho de preferencia. Contamos el plazo desde la fecha de compraventa e incluimos su precio en el contrato de arrendamiento. |
| Zonificación | Residencial según la base de datos; mixta según el portalLas dos fuentes no coinciden sobre la zona de la parcela. Lo resolvemos con un extracto del RDTR, porque las reglas de alquiler dependen de ella. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarEl número y un extracto del PBG están en nuestra lista de peticiones. |
| Promotora | Premier Development Group, sociedad por confirmarComprobamos la sociedad, los edificios entregados y el arrendamiento del suelo. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | Edificio terminado · certificado por confirmarLa licencia de alquiler turístico (NIB) necesita el SLF, así que pedimos una copia antes del depósito. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Por confirmarAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de villas sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner la villa a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes perderla. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualLa casa está terminada y el pago se hace ante notario, con la entrega de llaves. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, inventario por confirmarLa relación de muebles y electrodomésticos se incorpora al contrato como anexo. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de Premier Umalas Villas · Villa de 2 dormitorios?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de Premier Umalas Villas · Villa de 2 dormitorios
- ReservaDejas un depósito para reservar la villa; estamos confirmando el importe.
- ComprobacionesPrimero se revisan leasehold, zonificación, PBG y SLF, antes del pago principal.
- ContratoLa compraventa se firma ante notario y pagas el resto en la entrega.
- LlavesRecibimos la villa mediante acta después de una visita por vídeo.
La promotora no ha publicado un calendario de pagos, así que lo pactamos dentro del contrato cuando terminan las comprobaciones.
Ubicación
Dónde está: Umalas · Kerobokan Kelod
Umalas es una franja residencial tranquila entre Canggu y Seminyak, con cafés, estudios de yoga y restaurantes cerca. El mar queda a un trayecto en coche o moto.
- Rou Coffee≈ 150 m en línea recta
- Kopi Langit Rooftop Bar & Restaurant≈ 130 m en línea recta
- Playa de Petitenget≈ 1,8 km en línea recta
- G88 Coworking≈ 1,4 km en línea recta
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 9 km en línea recta
Las calles tranquilas y la buena oferta de restaurantes venden Umalas. A la playa hay que ir en moto y la zona determinará las opciones de alquiler.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 190hoteles
- 58restaurantes
- 32cafeterías
- 10tiendas
- 7bares
- 6spas
- 6clínicas
Lo más cercano
- Baliana Villas Umalashotel · 119 m
- Kopi Langit Rooftop Bar&Restaurantrestaurante · 127 m
- Umalas Hotel & Residencehotel · 133 m
- Pandawa All Suite Hotelhotel · 141 m
- Rou Coffeecafetería · 150 m
- Mini Market Shindytienda · 184 m
- Sol Lila Balihotel · 206 m
- Maca Villas and Spa Umalashotel · 206 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre Premier Umalas Villas · Villa de 2 dormitorios
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa de 2 dormitorios en Premier Umalas?
Nada. La comisión la paga la promotora y nosotros cubrimos las comprobaciones previas al depósito. En esta villa verificamos el leasehold de 26 + 10 años, la zona de la parcela y la situación de la licencia de alquiler turístico (NIB). La sociedad, el número del PBG y el certificado SLF están en nuestra lista de peticiones.
¿Qué incluye el precio de la villa?
Nuestra base de datos recoge Rp 3.360 millones por 110 m² en una parcela de 80 m², con la casa terminada y dos plantas. La lista de muebles y electrodomésticos no está detallada, así que la pedimos para el contrato. Los honorarios notariales y los impuestos de la operación van aparte y los sumamos antes del depósito.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Partimos de unos Rp 1,9 millones por noche, según villas comparables de la zona de Seminyak, y lo ajustamos a una casa de dos dormitorios. El escenario base supone un 52 % de ocupación con gestión profesional y un 16 % de la facturación en gastos. Es una estimación de Rise Real Bali, no un ingreso garantizado.
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