Notario y PPAT en Bali: quién firma qué y los topes legales de honorarios

El notario ejerce según la Ley 30/2004 del notariado, modificada por la Ley 2/2014, y depende del Ministerio de Justicia. Redacta y da fe de contratos, poderes, testamentos, escrituras de sociedades de una PT PMA y, lo que más importa a un comprador extranjero, contratos de leasehold.

El PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) es un notario de la propiedad de la tierra regulado por el PP 37/1998, modificado por el PP 24/2016, bajo la supervisión del ministerio del suelo (ATR/BPN). Solo firma escrituras que cambian una inscripción en el registro del suelo: una compraventa, la concesión de un HGB o de un Hak Pakai, una hipoteca. Ojo con la comparación con España: el PPAT autoriza la escritura, pero no es registrador; la inscripción la hace la oficina del suelo (BPN).

Muchos despachos de Bali tienen los dos nombramientos, pero el segundo no va incluido en el primero. Desde el PP 24/2016, el ámbito de un PPAT es toda la provincia, no una sola regencia.

Fuente: Ley 30/2004, modificada por la Ley 2/2014; PP 24/2016, artículo 12

Una villa en leasehold va al notario. El leasehold es un contrato notarial que queda fuera del registro del suelo, así que no hay escritura de PPAT. Una compra con derecho de uso (Hak Pakai) o a través de una sociedad con HGB necesita un PPAT, porque cambia el registro.

Según el PP 18/2021, el Hak Pakai de un extranjero se concede primero por un máximo de 30 años. Después se puede prorrogar 20 y renovar otros 30. La guía del Hak Pakai explica quién puede pedirlo y qué pasa en cada tramo.

Fuente: PP 18/2021, artículos 49 y 52

Los dos cargos tienen techos fijados por ley. Son límites, no tarifas, y bajan a medida que sube el valor de la operación.

Según el artículo 36 de la Ley 30/2004, un notario puede cobrar hasta el 2,5 % en una escritura de hasta Rp 100 millones, hasta el 1,5 % entre Rp 100 millones y Rp 1.000 millones, y no más del 1 % por encima de esa cifra. Los honorarios del PPAT no pueden pasar del 1 % del precio de la escritura según el PP 24/2016. El Permen ATR/BPN 33/2021 fija después una escala más estricta por tramos de valor, con los honorarios de los testigos ya incluidos.

Fuente: Ley 30/2004, artículo 36; PP 24/2016, artículo 32; Permen ATR/BPN 33/2021; servicio de consulta jurídica del BPHN

Pocos despachos cobran el tope. La guía 2026 de Excel Bali sitúa el trabajo del notario entre el 0,5 y el 1 % del precio en un leasehold estándar, y entre el 1,5 y el 2,5 % en una operación compleja, en la que el notario redacta varios documentos o reestructura un leasehold existente.

Negocia el alcance del trabajo, no el porcentaje. Un notario que revisa el historial del certificado en el BPN, busca cargas y confirma que el original está en el expediente cuesta más que uno que rellena una plantilla, y ese trabajo extra merece la pena. Pide un presupuesto por escrito que detalle cada escritura y separe honorarios de impuestos.

Fuente: Excel Bali, Master Guide to Leasehold Transactions in Bali, edición 2026, 5 de septiembre de 2026; práctica de Rise Real Bali en operaciones, 2023–2026

Ningún PPAT puede firmar una escritura de transmisión hasta que el fisco indonesio haya verificado dos pagos. Del vendedor, el impuesto final sobre la renta (PPh final) del 2,5 %, sobre el precio bruto (PP 34/2016). Del comprador, el BPHTB, con un tope del 5 % según la Ley 1/2022. Cada regencia fija un mínimo exento que nunca baja de Rp 80 millones.

El leasehold queda fuera de esto. Como no se inscribe, no genera BPHTB; en su lugar, el dueño del suelo tributa por lo que cobra del arrendamiento a un tipo final del 10 % (PP 34/2017). La tasa por inscribir una transmisión en el BPN sigue el PP 128/2015: valor del suelo por metro cuadrado por la superficie, dividido entre 1.000, más Rp 50.000.

Fuente: PP 34/2016; Ley 1/2022 (HKPD); PP 34/2017; PP 128/2015

La ley solo fija un plazo. El artículo 40 del PP 24/1997 da al PPAT siete días hábiles desde la firma para entregar la escritura y sus documentos en la oficina del suelo. Después, el PPAT comunica la entrega por escrito a las dos partes.

La oficina del suelo no tiene plazo legal. Unos 14 días hábiles es la cifra que dan los profesionales para un expediente sin complicaciones, y ninguna norma la respalda. Por eso conviene ligar el último pago a algo verificable, como el justificante de la oficina del suelo por los documentos presentados, y no a «la inscripción».

1. Día 0Firma de la escritura

   Con los dos impuestos ya pagados; si no, no se otorga.

2. Hasta 7 días hábilesPresentación en el BPN

   Obligación del PPAT según el PP 24/1997, artículo 40.

3. Unos 14 días hábilesInscrita

   Estimación de los profesionales, sin plazo legal.

Fuente: PP 24/1997, artículos 40 y 62

El Ministerio de Justicia lleva el registro de notarios en su portal AHU Online, y el ministerio del suelo, el de los PPAT. Un profesional en ejercicio siempre puede enseñar una copia de su resolución de nombramiento, así que pedirla es lo normal.

Después comprueba que tu escritura la firma la persona adecuada. Para Hak Pakai, HGB o una AJB, un PPAT. Para un leasehold, un notario. Si la misma persona firma los dos tipos de escritura, necesita los dos nombramientos, y puedes pedir ver cada resolución.

• Búsqueda en AHU Online o en el registro de PPAT
• Copia de la resolución de nombramiento
• El cargo encaja con el tipo de escritura que firmas: leasehold o transmisión
• Justificantes de los impuestos antes de firmar
• La fecha de presentación en el BPN, por escrito

El notario es el punto fijo de una compra en Bali. Guarda el depósito, recibe los documentos del vendedor, hace o coordina las comprobaciones y firma el leasehold o la escritura. En cómo comprar una casa en Bali está el proceso completo, y la lista de due diligence recoge lo que el notario debe confirmar.

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