Impuestos de una casa en Bali para extranjeros: qué pagas al comprar, mantener y vender

Lo que debes al comprar depende de qué cambia realmente de manos. Si un título pasa a tu nombre, como el Hak Pakai (derecho de uso) o el HGB que tiene tu empresa, debes el BPHTB. La Ley 1/2022 lo limita al 5 %, y tanto Badung como Denpasar cobran ese 5 % completo bajo sus reglamentos regionales de 2023.

El impuesto se calcula sobre el precio menos una franquicia de Rp 80.000.000. En Badung esa franquicia solo se aplica a tu primera adquisición en el municipio, así que una segunda villa allí no tiene ninguna. El vendedor, por su parte, paga un impuesto final del 2,5 % sobre el precio bruto, según el PP 34/2016.

Un leasehold funciona de otra forma. Firmas un contrato de arrendamiento con el dueño del suelo ante notario, nada entra en el registro de la propiedad, así que no hay BPHTB. El dueño del suelo paga un impuesto final del 10 % sobre el pago del alquiler (PP 34/2017). Tu contrato debe decir qué parte lo asume.

Fuente: Ley 1/2022 (HKPD), artículos 46–47; Perda Badung 7/2023; Perda Denpasar 5/2023; PP 34/2016; PP 34/2017; PMK 131/2024; PMK 15/2023

Toma una casa en Hak Pakai en Badung con un precio de Rp 6.000.000.000, tu primera compra en el municipio. El BPHTB es el 5 % de Rp 5.920.000.000, es decir, Rp 296.000.000. El 2,5 % del vendedor son Rp 150.000.000 y sale de lo que él cobra, no de tu bolsillo.

Suma el notario y el PPAT, cuyos honorarios la ley limita al 1 % del valor de la escritura y que bajan en proporción en operaciones grandes. Nuestra guía del notario y el PPAT trae la escala de honorarios. En esta operación tus gastos de cierre rondan el 5–6 % sobre el precio.

Compra la misma villa como leasehold a 25 años y el panorama se invierte. Sin BPHTB, sin tasa de registro, solo el notario. Los gastos de cierre suelen quedarse en un 1–2 % del precio, una de las razones por las que la mayoría de los compradores extranjeros de la isla eligen un arrendamiento.

Fuente: Cálculo propio según la Ley 1/2022 y el Perda Badung 7/2023; rango de gastos de entrada de operaciones de Rise Real Bali, 2023–2026

Una promotora registrada a efectos de IVA lo cobra en la venta. El tipo general pasó al 12 % en 2025, pero el PMK 131/2024 lo aplica sobre 11/12 del precio para todo lo que no sea un bien de lujo, así que el tipo efectivo se queda en el 11 %. La mayoría de las listas de precios de Bali ya incluyen el IVA, pero pide que te lo confirmen por escrito antes de comparar dos proyectos.

Para 2026 el Gobierno asume el IVA de los primeros Rp 2.000.000.000 de una vivienda nueva, lista para entrar a vivir, con un precio de hasta Rp 5.000.000.000 (PMK 90/2025). La entrega tiene que ocurrir antes del 31 de diciembre de 2026. La agencia tributaria y CNBC Indonesia informan de que los extranjeros con NPWP pueden optar a ella donde la ley les permite ser propietarios, lo que en la práctica significa Hak Pakai. Las villas en leasehold sobre plano no cumplen estas condiciones.

Fuente: PMK 131/2024; PMK 90/2025; PMK 15/2023; DJP, 27 de febrero de 2026; CNBC Indonesia, 4 de enero de 2026; DDTC, 5 de enero de 2026

Una vez tienes un título, pagas cada año el impuesto sobre el suelo y la construcción, el PBB-P2. No se calcula sobre tu precio de compra. El municipio fija un valor catastral llamado NJOP, descuenta Rp 15.000.000 exentos y aplica su tipo. En Badung es el 0,2 % con un NJOP por debajo de Rp 1.000 millones y el 0,3 % por encima. Denpasar cobra el 0,1 % y el 0,2 %.

Durante años el NJOP se quedó muy por debajo del valor de mercado, y la factura era una cifra menor. Ya no. NusaBali informó el 20 de agosto de 2025 de que una parcela en Batubelig vio su NJOP subir de Rp 6.195.000 a Rp 23.295.000 por metro cuadrado. El impuesto pasó de Rp 2.051.896 a Rp 40.165.823 en un año.

Denpasar subió el NJOP hasta un 300 % para 2026. Después recortó las facturas resultantes en viviendas entre un 7,5 % y un 37,5 % con el Reglamento del alcalde 3/2026, y perdonó los recargos por atraso hasta el 30 de noviembre de 2026 (DDTC, 11 de marzo de 2026; Bali Post, 10 de marzo de 2026).

1. Antes de 2025NJOP muy por debajo del mercado

   El PBB-P2 apenas se nota en el presupuesto del propietario.

2. 2025Badung revisa el valor

   Parcelas de Kuta Utara sin revisar desde 2020 se multiplican varias veces.

3. 2026Denpasar, hasta +300 %

   Compensado con recortes de factura de hasta el 37,5 %.

4. 30 de noviembre de 2026Termina el perdón de recargos

   Atrasos de Denpasar de 2025 y anteriores.

Fuente: Perda Badung 7/2023, artículos 6–7; Perda Denpasar 5/2023; NusaBali, 20 de agosto de 2025; DDTC, 22 de agosto de 2025 y 11 de marzo de 2026; Bali Post, 10 de marzo de 2026

El PBB-P2 impagado se queda ligado al terreno, no a quien no pagó. Bajo el PP 35/2023 el atraso acumula un recargo del 1 % mensual hasta 24 meses, y un PPAT normalmente pide el justificante de pago antes de la escritura de transmisión.

Así que pide al vendedor los tres últimos años de avisos SPPT y sus justificantes de pago antes de dejar una señal. En un leasehold, el PBB-P2 lo paga el dueño del suelo, pero comprueba que tu contrato lo diga: algunos acuerdos lo pasan al arrendatario sin avisar.

• El NJOP actual de la parcela y el año de su última revisión
• Avisos SPPT y justificantes de pago de los últimos tres años
• Quién paga el PBB-P2 según el contrato de arrendamiento, por escrito
• Si el precio de la promotora incluye el IVA
• Si es tu primera compra en el municipio, para la franquicia de Rp 80 millones

Fuente: PP 35/2023; práctica de due diligence de Rise Real Bali, 2023–2026

El alquiler es donde tu residencia fiscal empieza a importar. Un propietario que no es residente fiscal en Indonesia paga el 20 % del importe bruto bajo el PPh 26, y el convenio fiscal de tu país no baja ese tipo. Un residente que arrienda la villa a largo plazo debe un 10 % final. Los alquileres por noches siguen sus propias reglas, más un 10 % de impuesto regional (PBJT) que paga el huésped aparte.

Nuestra guía del impuesto sobre el alquiler repasa quién retiene, cuándo pagar y cómo se diferencian los alquileres por noches. Si eres residente fiscal en España, la guía de Hacienda y tu villa en Bali cubre el modelo 720 y el convenio de doble imposición entre España e Indonesia.

Fuente: PP 34/2017; Ley del impuesto sobre la renta, artículo 26; Ortax, 19 de junio de 2026; Perda Badung 7/2023

Indonesia no tiene un impuesto de plusvalía separado. Al vender un título, pagas el 2,5 % final sobre el precio bruto y nada sobre la ganancia en sí. El ejemplo de Ortax confirma que se aplica el mismo 2,5 % cuando vende una PT PMA, en vez de su tipo del 22 % sobre sociedades. Vender los años que quedan de un leasehold tributa como alquiler, un 10 % para un residente. Ninguna norma cubre el caso de un no residente que cede un leasehold, y los asesores aplican la retención del 20 % por analogía. Pide una posición por escrito de un asesor fiscal antes de poner la villa en venta.

No hay impuesto de sucesiones ni de donaciones. Un heredero sigue pagando BPHTB sobre un título, pero con una franquicia mayor: Rp 300.000.000 en Badung. Denpasar fija Rp 700.000.000 y un tipo del 0 % para herederos en línea directa. Una empresa paga el 22 % sobre el beneficio del alquiler, y los dividendos enviados fuera llevan una retención del 20 % salvo que un convenio la reduzca. Vender una villa en Bali cubre la salida completa.

Fuente: PP 34/2016; Ortax, 2 de marzo de 2025; Ley del impuesto sobre la renta, artículo 4(3); Perda Badung 7/2023; Perda Denpasar 5/2023; PwC Worldwide Tax Summaries, 11 de junio de 2026

La mayor parte de lo que un comprador paga de más en impuestos viene de una sola línea que falta: el tipo para no residentes sobre el alquiler, o un NJOP desactualizado. Nosotros metemos las dos en los números de cada villa que enseñamos, junto con la gestión y los gastos de mantenimiento.

Recorre el catálogo o empieza por las zonas. Envíanos una villa y te devolvemos el cuadro fiscal completo según tu estructura y tu residencia, antes de que pagues nada.

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