Fiscalité immobilière à Bali pour les étrangers : ce que vous payez à l'achat, en détention et à la vente

Ce que vous devez à l'achat dépend de ce qui change réellement de mains. Si un titre passe à votre nom, comme avec un Hak Pakai (droit d'usage) ou un HGB (droit de bâtir) détenu par votre société, vous devez le BPHTB. La loi 1/2022 le plafonne à 5 %, et Badung comme Denpasar appliquent les 5 % pleins en vertu de leurs règlements régionaux de 2023.

Le droit se calcule sur le prix diminué d'un abattement de Rp 80 000 000. À Badung, cet abattement ne vaut que pour votre première acquisition dans la régence : une seconde villa n'en bénéficie pas. Le vendeur, lui, paie un impôt libératoire de 2,5 % sur le prix brut en vertu du PP 34/2016.

Un leasehold fonctionne autrement. Vous signez un bail avec le propriétaire du terrain chez un notaire, rien n'est inscrit au registre foncier, et il n'y a donc pas de BPHTB. Le propriétaire du terrain paie un impôt libératoire de 10 % sur le loyer versé (PP 34/2017). Votre contrat doit préciser laquelle des deux parties le prend en charge.

Source : Law 1/2022 (HKPD), articles 46–47 ; Perda Badung 7/2023 ; Perda Denpasar 5/2023 ; PP 34/2016 ; PP 34/2017 ; PMK 131/2024 ; PMK 15/2023

Prenons une maison en Hak Pakai à Badung, au prix de Rp 6 000 000 000, votre première acquisition dans la régence. Le BPHTB représente 5 % de Rp 5 920 000 000, soit Rp 296 000 000. Les 2,5 % du vendeur font Rp 150 000 000 et sont prélevés sur son produit de vente, pas sur le vôtre.

Ajoutez les honoraires du notaire et du PPAT, que la loi plafonne à 1 % de la valeur de l'acte et qui baissent sur les grosses transactions. Notre guide du notaire et du PPAT donne le barème. Sur cette opération, vos frais d'acquisition atteignent environ 5 à 6 % en plus du prix.

Achetez la même villa en leasehold de 25 ans et le tableau s'inverse. Pas de BPHTB, pas de frais d'enregistrement foncier, seulement le notaire. Les frais d'acquisition tombent en général à 1 à 2 % du prix, ce qui explique en partie pourquoi la plupart des acheteurs étrangers sur l'île choisissent un bail.

Source : Notre calcul en application de Law 1/2022 et de Perda Badung 7/2023 ; fourchette des frais d'entrée issue des transactions de Rise Real Bali, 2023–2026

Un promoteur assujetti à la TVA la facture à la vente. Le taux affiché est passé à 12 % en 2025, mais le PMK 131/2024 l'applique à 11/12 du prix pour tout bien qui n'est pas un bien de luxe : le taux effectif reste donc à 11 %. La plupart des grilles de prix de Bali indiquent la TVA incluse, mais obtenez-le par écrit avant de comparer deux projets.

Pour 2026, l'État prend en charge la TVA sur les premiers Rp 2 000 000 000 d'un logement neuf, prêt à habiter, d'un prix maximal de Rp 5 000 000 000 (PMK 90/2025). La remise des clés doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2026. L'administration fiscale et CNBC Indonesia indiquent tous deux que les étrangers titulaires d'un NPWP peuvent en bénéficier là où ils ont légalement le droit de posséder le logement, c'est-à-dire en pratique en Hak Pakai. Les villas en leasehold sur plan ne remplissent pas ces conditions.

Source : PMK 131/2024 ; PMK 90/2025 ; PMK 15/2023 ; DJP, 27 février 2026 ; CNBC Indonesia, 4 janvier 2026 ; DDTC, 5 janvier 2026

Dès que vous détenez un titre, vous payez chaque année la taxe foncière, la PBB-P2. Elle ne se calcule pas sur votre prix d'achat. La régence fixe une valeur officielle, la NJOP, en déduit un abattement de Rp 15 000 000 et applique son taux. À Badung, il est de 0,2 % lorsque la NJOP est inférieure à Rp 1 Md et de 0,3 % au-delà. Denpasar applique 0,1 % et 0,2 %.

Pendant des années, la NJOP est restée très en dessous de la valeur de marché, et la facture ne pesait presque rien. Ce n'est plus le cas. NusaBali a rapporté le 20 août 2025 qu'une parcelle de Batubelig avait vu sa NJOP passer de Rp 6 195 000 à Rp 23 295 000 par mètre carré. L'impôt correspondant est passé de Rp 2 051 896 à Rp 40 165 823 en un an.

Denpasar a relevé la NJOP jusqu'à 300 % pour 2026. Elle a ensuite réduit de 7,5 % à 37,5 % les factures qui en résultaient pour les logements, en vertu du règlement du maire 3/2026, et annulé les pénalités sur les arriérés jusqu'au 30 novembre 2026 (DDTC, 11 mars 2026 ; Bali Post, 10 mars 2026).

1. Avant 2025NJOP très inférieure au marché

   La PBB-P2 pèse à peine dans le budget d'un propriétaire.

2. 2025Badung réévalue

   La NJOP des parcelles de Kuta Utara, réévaluées pour la dernière fois en 2020, est multipliée plusieurs fois.

3. 2026Denpasar jusqu'à +300 %

   Compensé par des réductions de facture allant jusqu'à 37,5 % pour les logements.

4. 30 novembre 2026Fin de l'annulation des pénalités

   Arriérés de Denpasar de 2025 et des années antérieures.

Source : Perda Badung 7/2023, articles 6–7 ; Perda Denpasar 5/2023 ; NusaBali, 20 août 2025 ; DDTC, 22 août 2025 et 11 mars 2026 ; Bali Post, 10 mars 2026

La PBB-P2 impayée s'attache à la terre, pas à la personne qui n'a pas payé. Selon le PP 35/2023, l'impôt en retard porte une pénalité de 1 % par mois pendant 24 mois au plus, et un PPAT demande normalement la preuve du paiement avant d'établir l'acte de transfert.

Demandez donc au vendeur les avis SPPT et les reçus de paiement des trois dernières années avant de verser un acompte. En leasehold, c'est le propriétaire du terrain qui paie la PBB-P2, mais vérifiez que votre bail le dit. Certains contrats la reportent discrètement sur le locataire.

• La NJOP actuelle de la parcelle et l'année de sa dernière révision
• Les avis SPPT et les reçus des trois dernières années
• Qui paie la PBB-P2 dans le cadre du bail, désigné dans le contrat
• Si le prix du promoteur inclut la TVA
• Première acquisition dans la régence ou non, pour l'abattement de Rp 80 M

Source : PP 35/2023 ; pratique de Rise Real Bali en matière de vérifications préalables, 2023–2026

C'est sur les loyers que votre résidence fiscale commence à compter. Un bailleur qui n'est pas résident fiscal indonésien paie 20 % du montant brut au titre du PPh 26, et la convention fiscale de son pays d'origine ne réduit pas ce taux. Un résident qui loue la villa en bail long doit un impôt libératoire de 10 %. Les locations à la nuit suivent leurs propres règles, avec en plus une taxe régionale de 10 % (PBJT) que les vacanciers paient en sus.

Notre guide de l'impôt sur les revenus locatifs explique qui retient l'impôt, quand le payer et en quoi les locations à la nuit diffèrent. Le critère des 183 jours et l'obtention d'un numéro fiscal sont traités dans le guide du NPWP et de la résidence fiscale.

Source : PP 34/2017 ; Income Tax Law, article 26 ; Ortax, 19 juin 2026 ; Perda Badung 7/2023

L'Indonésie n'a pas d'impôt distinct sur les plus-values. Quand vous vendez un titre, vous payez les 2,5 % libératoires sur le prix brut et rien sur la plus-value elle-même. L'exemple chiffré d'Ortax confirme que ces mêmes 2,5 % s'appliquent quand une PT PMA vend, à la place de son taux d'impôt sur les sociétés de 22 %. La cession des années restantes d'un bail est imposée comme un revenu locatif, à 10 % pour un résident. Aucune règle ne traite du non-résident qui cède un bail, et les conseillers appliquent par analogie la retenue de 20 %. Demandez la position écrite d'un conseiller fiscal avant de mettre en vente.

Il n'y a ni droits de succession ni droits de donation. Un héritier paie tout de même le BPHTB sur un titre, mais avec un abattement plus large : Rp 300 000 000 à Badung. Denpasar fixe Rp 700 000 000 et un taux de 0 % pour les héritiers du premier degré. Une société paie 22 % sur son bénéfice locatif, et les dividendes envoyés à l'étranger subissent une retenue de 20 % sauf si une convention la réduit. Vendre une villa à Bali détaille la sortie.

Source : PP 34/2016 ; Ortax, 2 mars 2025 ; Income Tax Law, article 4(3) ; Perda Badung 7/2023 ; Perda Denpasar 5/2023 ; PwC Worldwide Tax Summaries, 11 juin 2026

L'essentiel de ce qu'un acheteur paie en trop côté fiscalité vient d'une ligne oubliée : le taux non-résident sur les loyers, ou une NJOP périmée. Nous intégrons les deux aux chiffres de chaque villa que nous présentons, avec la gestion et les charges d'exploitation.

Parcourez le catalogue ou commencez par les quartiers. Envoyez-nous une villa : nous vous renvoyons le tableau fiscal complet pour votre structure et votre résidence, avant que vous ne payiez quoi que ce soit.

Questions fréquentes