Envoyer de l'argent en Indonésie pour un achat immobilier, et rapatrier les loyers

Le règlement 17/3/PBI/2015 de Bank Indonesia impose la roupie pour tout paiement, en espèces ou non, à l'intérieur du pays, et pour toute indication de prix. Il en va de même pour tout contrat entre deux parties présentes en Indonésie. Une liste de prix dans une autre devise n'est qu'une référence, et le PPJB comme l'acte portent un montant en roupies.

Réglez dans une autre devise et l'amende est de 1 % de la transaction, jusqu'à Rp 1 000 000 000. La loi 7/2011 ajoute jusqu'à un an de détention et une amende de Rp 200 000 000 pour refus de la roupie. Convenez donc du prix en roupies avant de signer, et décidez qui porte le risque de change entre les étapes.

Source : PBI 17/3/PBI/2015 ; Law 7/2011 sur la monnaie, article 33 ; point d'information de Bank Indonesia sur l'obligation d'utiliser la roupie ; Hukumonline

Un achat à Bali passe rarement par un seul virement. Vous versez un acompte de réservation, puis le solde par étapes selon le PPJB, et pour une villa sur plan, ces étapes suivent le chantier. Envoyez chaque paiement à l'échéance de l'étape, avec le numéro de contrat et l'étape dans la référence du virement.

L'acompte va généralement au notaire plutôt qu'au vendeur. C'est une pratique courante sur l'île, mais ce n'est pas un séquestre prévu par la loi. La loi indonésienne sur les notaires ne leur accorde pas ce pouvoir et n'interdit pas non plus à un notaire de détenir des fonds en dépôt fiduciaire (Hukumonline). Un compte séquestre bancaire est l'alternative encadrée quand la somme est importante.

1. 01
   Confirmez le bénéficiaire

   Notaire, vendeur ou société du promoteur, par son nom et son numéro de compte.

2. 02
   Demandez à sa banque ce qu'elle exige

   En général le contrat et la preuve de l'origine de votre argent.

3. 03
   Préparez les documents à l'avance

   Contrat, pièce d'identité et origine des fonds.

4. 04
   Envoyez étape par étape

   Comptez un à cinq jours ouvrés pour chacune.

Source : Pratique de Rise Real Bali sur les transactions, 2023–2026 ; Hukumonline, Klinik, sur les fonds détenus par les notaires ; ILA Global Consulting

Un virement international SWIFT passe par votre banque, une ou plusieurs banques correspondantes et la banque indonésienne qui le reçoit. Chacune peut prélever des frais. Les frais d'entrée de BCA sont de Rp 35 000 sur un virement en roupies, et les correspondantes prélèvent en général un forfait en plus. Le coût le plus lourd est le plus souvent la marge de change, souvent de 1 à 3 % dans une banque de réseau.

Les services de transfert d'argent tarifent cette marge plus serré. Wise envoie des roupies vers des comptes personnels comme professionnels en Indonésie, jusqu'à Rp 10 000 000 000 par virement. Le compte société d'un promoteur est éligible, et la conversion prend jusqu'à deux jours ouvrés.

Les gros virements entrants ne posent pas de problème, mais ils se voient. Les banques indonésiennes déclarent chaque virement transfrontalier à la cellule de renseignement financier, le PPATK, quel que soit le montant. Attendez-vous à ce que la banque destinataire demande le contrat qui sous-tend un paiement important.

Source : BCA, frais de virement entrant ; Wise Help Centre, guide des virements en roupies ; PPATK, déclaration des transferts transfrontaliers (LTKL) ; les fourchettes de coûts sont notre estimation

Toute personne qui entre en Indonésie ou en sort avec Rp 100 000 000 ou plus en espèces, ou l'équivalent en devises, doit le déclarer à la douane. L'amende pour non-déclaration est de 10 % du montant total, jusqu'à Rp 300 000 000, et la douane la perçoit sur place (PMK 157/2017 modifié par le PMK 100/2018).

Les billets étrangers d'une valeur de Rp 1 000 000 000 ou plus ne peuvent pas passer la frontière entre les mains de particuliers. Seuls les banques et changeurs agréés peuvent les transporter, avec l'accord de Bank Indonesia. Les espèces conviennent pour l'argent de poche, beaucoup moins pour acheter une villa.

Source : Law 8/2010 ; PP 99/2016 ; PMK 157/2017 modifié par PMK 100/2018 ; PBI 20/2/PBI/2018 ; DDTC ; Kontan

L'Indonésie applique un régime de change libre en vertu de la loi 24/1999. Il n'y a ni plafond sur les sorties d'argent, ni attestation de régularité fiscale à fournir pour envoyer des fonds. Ce qui a changé en 2026, ce sont les formalités. Les banques n'ont pas le droit d'envoyer des roupies à l'étranger à un non-résident : votre loyer est donc d'abord converti en devises.

Depuis le 1er juillet 2026, le PADG 15/2026 de Bank Indonesia plafonne à environ Rp 179 000 000 par mois et par client les achats de devises sans justificatifs. Le PADG 13/2026 exige des documents pour tout virement sortant supérieur à environ Rp 447 000 000. Les deux seuils sont fixés en devises ; nous les avons convertis au taux de référence de Bank Indonesia de Rp 17 883 du 23 septembre 2026.

Pour un loyer, le justificatif est votre bail ou contrat de gestion, plus les attestations de retenue qui prouvent que l'impôt de 20 % a été payé. Pour une vente, ce sont l'acte et le reçu de l'impôt du vendeur. Rassemblez-les dans un seul dossier et vous répondrez aux questions de la banque dans un seul e-mail.

Source : Law 24/1999 ; PBI 24/7/PBI/2022 ; PADG 13/2026 ; PADG 15/2026 ; bi.go.id ; CNBC Indonesia, 3 juin 2026 ; periskop.id, 2 juillet 2026

Vous ne pouvez pas ouvrir de compte indonésien avec un visa touristique. Le compte en ligne de Bank Mandiri pour les étrangers exige un KITAS, un KITAP ou un Golden Visa, un passeport valable six mois de plus et un dépôt d'ouverture de Rp 100 000. Ce compte devient utile dès que vous vivez ici une partie de l'année, et le loyer peut y arriver directement.

Au quotidien, Bali paie par QRIS, le code QR national. Le QRIS transfrontalier fonctionne avec les applications de Thaïlande, de Malaisie, de Singapour, du Japon, de Corée du Sud et de Chine. Les applications bancaires des États-Unis, du Royaume-Uni, de l'UE, du Canada et d'Australie ne sont pas sur le réseau : vous paierez donc par carte ou en espèces.

Au distributeur, une carte étrangère permet de retirer entre Rp 1 250 000 et Rp 3 000 000 par retrait, et en général entre Rp 6 000 000 et Rp 10 000 000 par jour. Choisissez toujours la roupie quand l'écran propose de vous facturer dans votre propre devise : cette conversion coûte 3 à 7 % de plus. Bank Indonesia recense 601 changeurs agréés à Bali, et chacun affiche sa licence par un code QR que vous pouvez vérifier.

• Convenez du prix en roupies dans le contrat
• Obtenez par écrit auprès du notaire les coordonnées du compte du bénéficiaire
• Mettez le numéro de contrat dans chaque référence de paiement
• Gardez bail, attestations de retenue et acte dans un seul dossier pour le retour de l'argent
• Refusez la conversion dans votre devise que propose le distributeur

Source : Bank Mandiri, Livin' pour les ressortissants étrangers ; Bank Indonesia, QRIS transfrontalier ; Detik, 5 septembre 2026 ; BaliZero, 17 février 2026 ; Bisnis Bali, 6 mars 2026 ; Bali Post, 10 mars 2026

Le calendrier de paiement, la devise et les documents pour la sortie des fonds se règlent plus facilement avant l'acompte qu'après. Comment acheter un bien à Bali détaille chaque étape, et le guide du notaire explique qui détient quoi. L'impôt sur le loyer que vous rapatriez figure dans le guide de l'impôt sur les revenus locatifs.

Choisissez une villa dans le catalogue ou regardez d'abord les quartiers. Nous associerons chaque paiement à son étape contractuelle et vous dirons quels documents votre banque demandera.

Questions fréquentes