Villa en Bali y Hacienda: qué declaras en IRPF, cuándo toca el modelo 720 y qué dice el convenio con Indonesia

Lo eres si pasas más de 183 días al año en territorio español, aunque no sean seguidos, o si aquí radica el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos. El artículo 9 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) también presume la residencia cuando viven en España tu cónyuge no separado y tus hijos menores, salvo que pruebes lo contrario.

Comprar una villa en Bali o pasar temporadas allí no cambia esta cuenta por sí solo: mientras sigas siendo residente fiscal en España, Hacienda te grava por tu renta mundial, la de aquí y la de Indonesia. Si además pasas más de 183 días al año en Indonesia, puedes volverte residente fiscal también allí (bajo la regla indonesia de los 183 días), y entonces el convenio decide qué país manda.

Fuente: Ley 35/2006 del IRPF, artículo 9; Agencia Tributaria, criterios de residencia fiscal

Un residente fiscal en España declara el alquiler de un inmueble en el extranjero como rendimiento del capital inmobiliario, igual que si el piso estuviera en Valencia o Málaga. La renta bruta se suma a la base general del IRPF, sin el beneficio de la reducción por vivienda habitual del inquilino, que la ley reserva a inmuebles arrendados como vivienda en España.

En Bali, ese mismo alquiler ya tributa allí: al 20 % sobre el bruto si no eres residente fiscal indonesio, o al 10 % final en un arrendamiento largo si sí lo eres, según explica nuestra guía del impuesto sobre el alquiler en Indonesia. Ese impuesto indonesio no desaparece de tu cálculo español: se resta con la deducción del siguiente apartado.

Fuente: Ley 35/2006 del IRPF, artículos 22 y siguientes; guía de Rise Real Bali sobre el impuesto del alquiler en Indonesia

España e Indonesia firmaron su convenio para evitar la doble imposición en Yakarta el 30 de mayo de 1995. Entró en vigor el 20 de diciembre de 1999 y se publicó en el BOE n.º 12, del 14 de enero de 2000 (BOE-A-2000-725). El artículo del convenio sobre bienes inmuebles deja que Indonesia grave primero la renta de un inmueble situado en su territorio, como el alquiler de tu villa.

España, como país de residencia, no vuelve a cobrar ese impuesto entero: aplicas la deducción por doble imposición internacional del artículo 80 de la Ley del IRPF. Descuentas la menor de dos cantidades: lo que efectivamente pagaste en Indonesia por esa renta, o lo que te habría tocado pagar en España por la misma renta al tipo medio de tu declaración. Guarda el justificante de retención indonesio (el bukti potong): es el documento que sustenta la deducción si Hacienda te lo pide.

Fuente: BOE-A-2000-725, Instrumento de Ratificación del Convenio España–Indonesia, hecho en Yakarta el 30 de mayo de 1995, BOE n.º 12 de 14 de enero de 2000; Agencia Tributaria, ficha del convenio con Indonesia (sede electrónica, fiscalidad internacional); Ley 35/2006 del IRPF, artículo 80

El modelo 720 obliga a declarar tres bloques de bienes en el extranjero por separado: cuentas bancarias, valores y seguros, e inmuebles. Cada bloque del modelo 720 se declara solo si su valor supera el umbral que fija la norma, una cifra en euros que la Ley General Tributaria cita como cantidad fija, no una cifra que nosotros convertimos: el umbral del modelo 720 es de 50.000 € por bloque. Una vez presentado el modelo 720, solo hay que repetirlo si el valor de ese bloque sube en más de veinte mil euros respecto a la última declaración.

Tu villa en Bali entra en el bloque de inmuebles del modelo 720 si su valor de adquisición supera esos 50.000 € del modelo 720, algo casi seguro dado el precio de entrada del mercado balinés. El plazo es del 1 de enero al 31 de marzo del año siguiente al que declaras, siempre por vía telemática en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

El régimen sancionador específico del modelo 720, con multas de hasta el 150 % del valor no declarado, quedó derogado por la Ley 5/2022, de 9 de marzo, después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia del 27 de enero de 2022 (asunto C-788/19), lo considerara desproporcionado y contrario a la libre circulación de capitales. La obligación de declarar sigue en pie; lo que cambió es el castigo por no hacerlo o hacerlo tarde.

Fuente: Agencia Tributaria, modelo 720, declaración de bienes y derechos en el extranjero (sede electrónica, ficha del procedimiento y preguntas frecuentes); Ley 5/2022, de 9 de marzo, que modifica el régimen sancionador del modelo 720 tras la STJUE de 27 de enero de 2022 (asunto C-788/19)

Vender un título en Bali paga en Indonesia un 2,5 % final sobre el precio bruto, sin impuesto de plusvalía aparte, como explica nuestra guía de impuestos de la propiedad en Bali. Como residente fiscal español, esa ganancia entra además en tu IRPF como ganancia patrimonial, calculada por la diferencia entre el valor de compra y el de venta según la normativa española, no la indonesia.

Igual que con el alquiler, el 2,5 % pagado en Indonesia se descuenta con la deducción del artículo 80. El convenio con Indonesia también cubre las ganancias por la venta de inmuebles, así que el reparto entre los dos países sigue la misma lógica: grava primero donde está el inmueble, tu país de residencia acredita lo pagado allí.

Fuente: BOE-A-2000-725; Ley 35/2006 del IRPF, artículos 33–37 y 80; guía de Rise Real Bali sobre impuestos de la propiedad en Bali

Nada de esto cambia si compras a tu nombre, a través de un leasehold o con una estructura. Lo que cambia es qué papel guardas y cuándo lo necesitas. Prepara esto desde la primera transferencia, no en marzo cuando toque declarar.

• El justificante de retención indonesio (bukti potong) de cada pago de alquiler, para la deducción del artículo 80
• El valor de compra de la villa, para saber si supera el umbral del modelo 720
• Si superas 183 días al año en Indonesia, revisa si te conviertes también en residente fiscal allí
• El contrato de arrendamiento o compraventa, con la cifra en rupias: es lo que pide el fisco indonesio
• Un asesor fiscal que conozca a la vez el IRPF y el convenio con Indonesia, antes de la primera declaración

Fuente: Elaboración propia sobre la normativa citada en esta guía

El modelo 720 y el IRPF son la parte española. La parte indonesia —el BPHTB al comprar, el PBB-P2 cada año, el 2,5 % al vender— está en nuestra guía de impuestos de la propiedad en Bali, y el impuesto sobre lo que cobras de alquiler en nuestra guía del impuesto sobre el alquiler.

Si ya tienes una villa en el catálogo en mente, o estás mirando el catálogo por primera vez, cuéntanos tu situación fiscal en España. Te devolvemos el cálculo con las dos partes, la indonesia y la española, antes de que firmes nada.

Preguntas frecuentes