Jak kupić dom na Bali krok po kroku, także zdalnie z Polski

Pełna własność (Hak Milik) jest tylko dla obywateli Indonezji. Zagraniczny kupujący ma nieruchomość na Bali na jeden z trzech sposobów, i ten wybór ustala Twoje dokumenty i podatki, zanim zobaczysz choćby jedną willę.

Leasehold (Hak Sewa) to najczęstsza droga dla willi. Bierzesz grunt i budynek w dzierżawę na ustalony okres od właściciela, bez wymogu wizy. Prawo użytkowania (Hak Pakai) jest wpisane na Twoje własne nazwisko, ale potrzebujesz do tego indonezyjskiego zezwolenia na pobyt. Spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) może mieć prawo zabudowy (HGB) i jest zwykłą strukturą dla kogoś, kto prowadzi najem na większą skalę.

Źródło: PP 18/2021 o prawach do gruntu; ustawa 1/2022 (HKPD) o BPHTB

Większość naszych klientów widzi swoją willę po raz pierwszy na żywym połączeniu wideo. Agent przechodzi po działce, otwiera szafki, odkręca krany i filmuje ulicę o godzinie, o której dojechałbyś z lotniska. Przelot drona i rzut z wymiarami przychodzą później.

Dwie rzeczy warto zrobić, zanim zakochasz się w nieruchomości. Zapytaj, jaką strukturę może zaoferować sprzedający, bo willę na gruncie z pełną własnością sprzeda Ci tylko jako dzierżawę albo przez spółkę. I poproś o numer certyfikatu gruntu, który pozwala notariuszowi rozpocząć sprawdzenia już pierwszego dnia.

Rezerwacja zaczyna się krótkim memorandum (MOU) określającym cenę, okres rezerwacji, dokumenty, które musi przekazać sprzedający, i podstawy zwrotu wpłaty. Według praktyki, którą opisuje Excel Bali dla 2026 r., płacisz potem wpłatę rezerwacyjną około 10% w ciągu trzech dni roboczych, a sprzedający ma pięć dni roboczych na przekazanie dokumentów notariuszowi.

Płać na konto notariusza, według danych wydrukowanych w podpisanym MOU. Wpłata przelana na prywatne konto sprzedającego, zanim ktokolwiek sprawdził tytuł prawny, to najprostszy sposób, żeby ją stracić. Nasz poradnik o zakupie na etapie budowy opisuje rezerwacje u dewelopera, gdzie zasady są inne.

Źródło: Excel Bali, Master Guide to Leasehold Transactions in Bali, edycja 2026, 5 września 2026

Sprawdzenia zajmują średnio około 30 dni roboczych, a przy prostym pliku dwa do czterech tygodni. Notariusz albo Twój prawnik potwierdza certyfikat w urzędzie ziemskim (BPN), szuka hipotek i sporów, sprawdza, czy nazwisko na certyfikacie zgadza się z osobą podpisującą, i czyta strefę działki.

Dla gotowej willi kolejne są pozwolenie na budowę (PBG) i pozwolenie na użytkowanie (SLF). Jeśli planujesz najem, dodaj licencję na najem. Nasza checklista due diligence wymienia każdy dokument i co on dowodzi.

• Certyfikat gruntu potwierdzony w BPN
• Tożsamość sprzedającego zgadza się z nazwiskiem na certyfikacie
• Strefa (RDTR) dopuszcza budownictwo mieszkaniowe, a przy planach na najem – też turystyczne
• PBG i SLF dla istniejącego budynku
• Dla willi, która sama jest na dzierżawie: ile lat zostało z dzierżawy głównej

Twoja część akt jest krótka. Potrzebujesz ważnego paszportu i indonezyjskiego numeru podatkowego (NPWP), który nierezydent może zarejestrować pod konkretny zakup. Zezwolenie na pobyt, KITAS albo KITAP, jest wymagane tylko dla Hak Pakai.

Jeśli nie będziesz na wyspie w dniu podpisania, dajesz prawnikowi albo agentowi pełnomocnictwo. Wypisz każde uprawnienie po nazwie: podpisanie aktu, złożenie dokumentów w BPN, odbiór certyfikatu. Notariusz nie zadziała na podstawie ogólnej klauzuli „reprezentowania moich interesów”.

• Paszport ważny przez całą transakcję
• Numer podatkowy NPWP
• KITAS albo KITAP, tylko dla Hak Pakai
• Pełnomocnictwo notarialne z apostille w Twoim kraju, z uwierzytelnionym tłumaczeniem na indonezyjski

Indonezja dołączyła do konwencji haskiej o apostille 4 czerwca 2022 r., na mocy rozporządzenia prezydenckiego 2/2021. Pełnomocnictwo podpisane w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Australii, Kanadzie, Singapurze albo dowolnym kraju UE potrzebuje dziś jednej pieczęci apostille w tym kraju, nie dawnego łańcucha pieczątek ministerstwa i konsulatu. Jeśli Twój kraj nie jest stroną konwencji, dokument nadal idzie przez legalizację konsularną.

Pieniądze to miejsce, gdzie transakcje zdalne najczęściej się zacinają. Płatność na konto korporacyjne dewelopera albo konto notariusza działa w całości przelewem. Jeśli transakcja wymaga prywatnego indonezyjskiego konta bankowego na Twoje nazwisko, niektóre banki będą chciały Cię widzieć osobiście. Ustal, jak popłyną płatności, zanim wpłacisz rezerwację, nie po.

Źródło: HCCH, wejście w życie konwencji o apostille dla Indonezji, czerwiec 2022; rozporządzenie prezydenckie 2/2021; praktyka transakcyjna Rise Real Bali, 2023–2026

Obie strony rozliczają podatek przed aktem notarialnym. Przy przeniesieniu tytułu sprzedający jest winien 2,5% ceny jako ostateczny podatek dochodowy (PP 34/2016). Ty jesteś winien BPHTB, podatek od nabycia ograniczony do 5% ustawą 1/2022. Twoja regencja nalicza go od ceny po odjęciu ulgi, która zaczyna się od Rp 80 000 000.

Leasehold omija ten podatek. Dzierżawa nigdy nie trafia do rejestru gruntów, więc typowa nie niesie BPHTB, a właściciel gruntu płaci 10% ostatecznego podatku od otrzymanego czynszu (PP 34/2017). Excel Bali szacuje całkowite koszty kupującego przy prostym leasehold na 2–4% ceny.

Źródło: PP 34/2016; PP 34/2017; ustawa 1/2022 (HKPD); Excel Bali, 5 września 2026

Przy Hak Pakai albo HGB PPAT podpisuje AJB, a potem ma tydzień (siedem dni roboczych, PP 24/1997) na złożenie go w urzędzie ziemskim. Samo przetwarzanie w BPN nie ma ustawowego terminu. Praktycy liczą około 14 dni roboczych przy czystym pliku – to zasada praktyczna, nie obietnica.

Dzierżawę podpisuje się przed notariuszem i wchodzi ona w życie z chwilą podpisania. Notariusz i PPAT na Bali tłumaczy, kto co podpisuje i ile może za to pobrać.

1. Dzień 0Podpisanie MOU

   Cena, okres rezerwacji, dokumenty sprzedającego i podstawy zwrotu.

2. Dni 1–3Wpłata rezerwacyjna

   Około 10% na konto notariusza.

3. Tygodnie 1–6Sprawdzenia

   Notariusz sprawdza tytuł, strefę, pozwolenia i uprawnienie sprzedającego do sprzedaży.

4. Tygodnie 4–8Akt notarialny

   Zapłacone podatki, podpisany akt, uwolniona reszta kwoty.

Źródło: PP 24/1997, art. 40; Excel Bali, 2026

Gotową willę sprawdza się przy odbiorze pod kątem umowy i spisu wyposażenia. Jeśli jesteś za granicą, robi to Twój agent albo niezależny inspektor i przysyła raport ze zdjęciami i wideo. Zapisz każdą usterkę ze zdjęciem i terminem, bo to, czego nie zapisano, trudno podnieść później.

Przy zakupie na etapie budowy odbiór to też moment, w którym powinno pojawić się SLF. Powiąż z nim ostatnią płatność.

• Powierzchnie i układ zgodne z umową
• Hydroizolacja basenu i łazienek, z odpływami, które naprawdę odprowadzają wodę
• Moc instalacji elektrycznej, tablica bezpiecznikowa i uziemienie
• Klimatyzacja
• Meble i sprzęt sprawdzone pozycja po pozycji ze specyfikacją
• Przekazane SLF i pełny komplet dokumentów

Rise Real Bali działa na Bali od 2010 r., a jako agencja od 2023 r. Przed każdą wpłatą nasz prawnik sprawdza tytuł, strefę, PBG, SLF i licencję na najem wybranej przez Ciebie nieruchomości, bezpłatnie. Prowizję płaci sprzedający albo deweloper, więc Twoja cena jest taka sama, jak przy zakupie bezpośrednim.

Przejrzyj nieruchomości w naszym katalogu albo zacznij od lokalizacji. Wyślij nam swoją listę przez formularz poniżej, a umówimy pierwsze oglądanie online.

Częste pytania