الشراء على الخارطة في بالي: العربون وخطط الدفع والتسليم

المعروض الجاهز الجيد محدود. نحو إعلان واحد من كل ثلاثة في كتالوجنا منزل جاهز، والبقية لا تزال قيد الإنشاء. يموّل المطوّرون الإنشاء بدفعات المشترين، فيسعّرون المراحل المبكرة أقل ويوزعون الجدول على مدة البناء.

وهذه هي المقايضة: تدفع مقابل بيت لا وجود له بعد. لذلك ينتقل واجبك المنزلي من المخطط إلى الأوراق والعقد.

المصدر: كتالوج Rise Real Bali وممارسته في الصفقات، 2023–2026

يستخدم البائعون كلمة «العربون» لثلاث دفعات مختلفة، ويتصرف كل منها بشكل مختلف إن انهارت الصفقة. رسم الحجز (tanda jadi) بنسبة 1–5% يحجز الوحدة. تدفع دفعة الحجز، نحو 10%، بموجب مذكرة تفاهم، وتُحتسب من السعر. والدفعة الأولى (uang muka) بنسبة 20–30% هي الدفعة الافتتاحية بموجب عقد البيع.

رسم الحجز هو أكثر ما يخسر فيه المشترون المال. ما لم ينص الاتفاق كتابياً على أنه قابل للاسترداد وبأي شروط، يبقى لدى المطوّر إن انسحبت. اقرأ بند الاسترداد قبل الدفع، لا في محادثة لاحقة.

المصدر: Bank Mega Syariah، القسم التوعوي، 22 مايو 2024؛ Excel Bali، إصدار 2026، 5 سبتمبر 2026

بالنسبة للمنازل والشقق المباعة بموجب قواعد الإسكان الإندونيسية، يحدد PP 12/2021 النتيجة. إن ألغى المشتري خلال مرحلة التسويق، قبل اتفاق البيع المسبق (PPJB)، يجوز للمطوّر الاحتفاظ بـ20% على الأقل مما استلمه. وبعد PPJB، يخسر المشتري الذي دفع 10% أو أقل المبلغ كاملاً، ويخسر من دفع أكثر 10% من السعر. وإن كان الخطأ من المطوّر، يعود كل شيء.

يحدد النظام نفسه شروط توقيع PPJB نفسه، منها ملكية الأرض، ورخصة البناء (PBG)، وتقدم إنشائي 20% على الأقل. أما إلى أي مدى تصل هذه القواعد إلى عقد فيلا بالإيجار الطويل يوقّعه مشتر أجنبي فسؤال لكاتب عدلك. عملياً، عقدك هو الحاكم، فيجب أن تكون شروط الاسترداد فيه.

المصدر: PP 12/2021 المعدِّل لـPP 14/2016، المادتان 22H و22L، عبر Industri Properti وHukumonline

كل مستند يجيب عن سؤال واحد. غياب أحدها لا يجعل المشروع سيئاً، لكنه يعني ألا تُغلَق الصفقة قبل وجود المستند.

يجب أن توجد PBG قبل بدء الإنشاء. أما SLF فلا تصدر إلا بعد اجتياز المبنى للمعاينة، لذلك يجب أن يَعِد بها العقد في صفقة على الخارطة. للرخص، اقرأ دليلنا PBG وSLF في بالي. وللشركة القائمة على المشروع، راجع كيف تتحقق من مطوّر في بالي.

لا يوجد في السوق سوى عدد قليل من الجداول. تختلف في مقدار المال الذي يخرج من يدك قبل بدء العمل، وتلك النسبة هي مخاطرتك.

معظم الجداول بلا فوائد. يحمل السعر التكلفة بدلاً من ذلك، ولهذا يحصل الدفع الكامل عادة على خصم. مع خطة ما بعد التسليم، قارن سعرين: سعر الدفع الكامل وسعر الخطة. الفارق بينهما هو تكلفة الخطة عليك. إن غطى دخل تأجير الفيلا خلال فترة الخطة، بإشغال حذر، ذلك الفارق، فالخطة تفوز. وإلا، خذ الخصم.

المصدر: شروط مشاريع في كتالوج Rise Real Bali، 2023–2026

جدول التقويم يستمر سواء تحرك الموقع أم لا. أما جدول المراحل فلا يستمر. يجب أن تكون كل مرحلة شيئاً يمكنك رؤيته أو قياسه: صب الأساسات، رفع الجدران، تركيب السقف، صدور SLF. عبارة «مرحلة إنشاء نشطة» ليست مرحلة.

تذهب الدفعات إلى حساب شركة المطوّر المذكور في العقد. طلب الدفع إلى حساب شخصي لممثل هو سبب للتوقف وطرح الأسئلة.

كثيراً ما يتجاوز الإنشاء في بالي الموعد المخطط، وتأخر بضعة أسابيع أمر يمكن تحمله. المشكلة حين لا يقول العقد شيئاً عن ذلك.

العقد العملي يحدد ماذا يحدث: موعد تسليم ثابت، وتعويض يومي بعده، وحق تعليق الدفعات حتى يستأنف العمل، ومسار استرداد بموعد نهائي إن أنهيت العقد. بلا هذه البنود لا تملك أي ورقة ضغط، لذلك نقرأها قبل أن توقّع أي شيء.

• موعد تسليم ثابت في نص العقد
• تعويض عن كل يوم تأخير
• حق تعليق الدفعات إن توقف العمل
• إجراء الاسترداد وتوقيته عند الإنهاء

عاين مع ممثل حتى لو كنت في الجزيرة. دوّن كل عيب كتابياً بصورة وموعد نهائي للإصلاح، ولا توقّع التقرير النهائي إلا بعد إتمام الإصلاحات.

• المساحات والمخطط يطابقان العقد
• عزل مائي في المسبح والحمامات، بميل نحو كل بالوعة
• السعة الكهربائية، ولوحة الفيوزات، والتأريض
• التكييف
• النجارة والزجاج وشبكات الحشرات
• باقة الأثاث (FF&;E) مفحوصة قطعة قطعة مقابل المواصفات
• SLF وكامل مجموعة المستندات

بالنسبة لمشتر يعيش في الخارج، جدول المطوّر هو التمويل. تُقرض البنوك الإندونيسية الأجانب في حالات ضيقة فقط، عادة لحاملي KITAS أو KITAP بدخل محلي، وتتوقع دفعة أولى كبيرة.

احسب التكاليف لمرة واحدة بمعزل عن الأقساط. في نقل الملكية، تستحق BPHTB حتى 5% حين ينتقل الحق إليك، لا مع الدفعة الأولى. أتعاب كاتب العدل مذكورة في دليلنا عن كاتب العدل.

يدرج كتالوجنا فللاً وشققاً على الخارطة مع جدول الدفع وموعد التسليم على كل بطاقة. ابدأ من العقارات أو ضيّق الاختيار حسب المنطقة. قبل أي رسم حجز، يتحقق محامينا من الملكية والتصنيف وPBG لاختيارك مجاناً، ونقرأ معك بنود الدفع. الإجراءات كاملة في كيف تشتري عقاراً في بالي.

أسئلة شائعة