Acheter une villa sur plan à Bali : acomptes, échéancier de paiement et livraison

Les biens finis de qualité sont rares. Environ une annonce sur trois de notre catalogue est une maison achevée ; le reste est encore en chantier. Les promoteurs financent la construction avec les paiements des acheteurs : ils fixent donc un prix plus bas aux premières étapes et étalent l'échéancier sur la durée du chantier.

Voici le marché : vous payez une maison qui n'existe pas encore. Votre travail de vérification passe donc du plan aux papiers et au contrat.

Source : Catalogue et pratique des transactions de Rise Real Bali, 2023–2026

Les vendeurs emploient le mot « acompte » pour trois paiements différents, et chacun se comporte différemment si la vente tombe à l'eau. Des frais de réservation (tanda jadi) de 1 à 5 % bloquent le lot. Vous versez ensuite un acompte de réservation d'environ 10 % dans le cadre d'un protocole d'accord (MOU), qui vient en déduction du prix. Un premier versement (uang muka) de 20 à 30 % ouvre les paiements au titre du contrat de vente.

C'est sur les frais de réservation que les acheteurs perdent le plus souvent de l'argent. Sauf si l'accord précise par écrit qu'ils sont remboursables, et dans quels cas, ils restent au promoteur si vous vous retirez. Lisez la clause de remboursement avant de payer, pas dans la messagerie après coup.

Source : Bank Mega Syariah, rubrique éducation, 22 mai 2024 ; Excel Bali, édition 2026, 5 septembre 2026

Pour les maisons et appartements vendus selon les règles indonésiennes du logement, le PP 12/2021 fixe les conséquences. Si l'acheteur annule pendant la phase de commercialisation, avant la promesse de vente (PPJB), le promoteur peut garder au moins 20 % de ce qu'il a reçu. Après le PPJB, un acheteur qui a payé 10 % ou moins perd la totalité de la somme, et un acheteur qui a payé davantage perd 10 % du prix. Si le promoteur est en faute, tout est restitué.

Le même règlement fixe les conditions de signature du PPJB lui-même, dont le titre foncier, un permis de construire (PBG) et au moins 20 % d'avancement du chantier. Jusqu'où ces règles s'étendent à un contrat de villa en leasehold signé par un acheteur étranger, c'est une question pour votre notaire. En pratique, c'est votre contrat qui prévaut : les conditions de remboursement doivent donc y figurer.

Source : PP 12/2021 modifiant PP 14/2016, articles 22H et 22L, via Industri Properti et Hukumonline

Chaque document répond à une question. Un document manquant ne rend pas le projet mauvais, mais la vente ne doit pas se conclure tant qu'il n'existe pas.

Le PBG doit exister avant le début des travaux. Le SLF (certificat de conformité) n'arrive qu'après l'inspection du bâtiment : dans un achat sur plan, le contrat doit donc le promettre. Pour les autorisations, lisez PBG et SLF à Bali. Pour la société qui porte le projet, voyez comment vérifier un promoteur à Bali.

Il n'existe que quelques échéanciers sur le marché. Ils diffèrent par la part de votre argent qui part avant le début des travaux, et cette part est votre risque.

La plupart des échéanciers ne portent pas d'intérêts. C'est le prix qui porte le coût, et c'est pourquoi payer comptant donne en général une remise. Avec un plan de paiement après la livraison, comparez deux prix : le prix en paiement intégral et le prix du plan. L'écart est ce que le plan vous coûte. Si les loyers de la villa sur la durée du plan, à un taux d'occupation prudent, couvrent cet écart, le plan l'emporte. Sinon, prenez la remise.

Source : Conditions des projets du catalogue de Rise Real Bali, 2023–2026

Un échéancier calendaire continue de courir, que le chantier avance ou non. Un échéancier par étapes, non. Chaque étape doit être quelque chose que l'on peut voir ou mesurer : fondations coulées, murs montés, toiture posée, SLF délivré. « Phase de construction active » n'est pas une étape.

Les paiements vont sur le compte de la société du promoteur désigné dans le contrat. Une demande de virement sur le compte personnel d'un représentant est une raison de s'arrêter et de poser des questions.

Les chantiers à Bali dépassent souvent la date prévue, et quelques semaines de retard se supportent. Cela fait mal quand le contrat n'en dit rien.

Un contrat solide dit ce qui se passe : une date de livraison fixe, une indemnité journalière au-delà, le droit de suspendre les paiements jusqu'à la reprise des travaux, et une procédure de remboursement avec échéance si vous résiliez. Sans ces clauses, vous n'avez aucun levier ; nous les cherchons donc avant que vous ne signiez quoi que ce soit.

• Une date de livraison fixe dans le texte du contrat
• Une indemnité par jour de retard
• Le droit de suspendre les paiements tant que les travaux sont à l'arrêt
• La procédure et le délai de remboursement en cas de résiliation

Faites l'inspection avec un représentant, même si vous êtes sur place. Consignez chaque défaut par écrit, avec une photo et un délai de correction, et ne signez le rapport final qu'une fois les corrections faites.

• Surfaces et agencement conformes au contrat
• Étanchéité de la piscine et des salles de bains, avec des pentes vers chaque évacuation
• Puissance électrique, tableau électrique et mise à la terre
• Climatisation
• Menuiseries, vitrages et moustiquaires
• Pack de mobilier (FF&E) vérifié pièce par pièce par rapport au descriptif
• SLF et dossier complet des documents

Pour un acheteur qui vit à l'étranger, c'est l'échéancier du promoteur qui fait office de financement. Les banques indonésiennes ne prêtent aux étrangers que dans des cas étroits, en général aux titulaires d'un KITAS ou d'un KITAP disposant de revenus locaux, et attendent un apport important.

Budgétez les frais ponctuels à part des versements. Lors d'un transfert de titre, le BPHTB, jusqu'à 5 %, est dû quand le droit vous est transféré, pas au premier paiement. Les frais de notaire sont traités dans notre guide du notaire.

Notre catalogue présente des villas et des appartements sur plan, avec l'échéancier de paiement et la date de livraison sur chaque fiche. Partez de nos biens ou affinez par quartier. Avant tout frais de réservation, notre avocat vérifie gratuitement le titre, le zonage et le PBG du bien que vous avez choisi, et nous relisons les clauses de paiement avec vous. Tout le processus est expliqué dans comment acheter un bien à Bali.

Questions fréquentes