Comprar sobre plano en Bali: reserva, calendario de pagos y entrega

Hay poca oferta terminada que merezca la pena. En nuestro catálogo, más o menos uno de cada tres inmuebles está acabado y el resto sigue en obra. Las promotoras financian la construcción con los pagos de los compradores, así que ponen las primeras fases más baratas y reparten el calendario a lo largo de la obra.

El trato es este: pagas una casa que todavía no existe. Por eso al comprador le toca mirar menos el plano y más los papeles y el contrato.

Fuente: Catálogo y práctica de operaciones de Rise Real Bali, 2023–2026

Los vendedores llaman «depósito» a tres pagos diferentes, y si la operación se cae, cada uno corre una suerte distinta. La señal (tanda jadi), del 1 al 5 %, bloquea la unidad. El depósito de reserva, de cerca del 10 %, se paga con un acuerdo de intenciones (MOU) y cuenta como parte del precio. El primer pago (uang muka), del 20 al 30 %, abre el calendario del contrato de compraventa.

La señal es donde más dinero pierden los compradores. Si el acuerdo no dice por escrito que es reembolsable y en qué casos, se la queda la promotora cuando te echas atrás. No la confundas con las arras españolas: aquí manda lo que firmes, no el Código Civil. Lee la cláusula de devolución antes de pagar, no en el chat después.

Fuente: Bank Mega Syariah, sección de formación, 22 de mayo de 2024; Excel Bali, edición 2026, 5 de septiembre de 2026

Para las casas y los pisos que se venden bajo la normativa indonesia de vivienda, el PP 12/2021 dice qué pasa. Si el comprador cancela en la fase de comercialización, antes del contrato privado de compraventa (PPJB), la promotora puede quedarse al menos con el 20 % de lo cobrado. Después del PPJB, quien ha pagado el 10 % o menos lo pierde todo, y quien ha pagado más pierde el 10 % del precio. Si la culpa es de la promotora, se devuelve todo.

La misma norma pone condiciones para firmar el PPJB: certificado del suelo, licencia de obra (PBG) y al menos un 20 % de obra hecha. Hasta dónde alcanzan estas reglas a un contrato de leasehold firmado por un extranjero es una pregunta para el notario. En España, las cantidades entregadas a cuenta de una vivienda sobre plano van garantizadas con aval o seguro por ley; en Indonesia no hay un equivalente, y por eso tu protección son el contrato y unos pagos ligados a la obra.

Fuente: PP 12/2021, que modifica el PP 14/2016, artículos 22H y 22L, según Industri Properti y Hukumonline; en España, disposición adicional primera de la Ley 38/1999 (LOE), en la redacción de la Ley 20/2015, vigente desde el 1 de enero de 2016

Cada documento responde a una pregunta. Que falte uno no hace malo el proyecto, pero la operación no debe cerrarse hasta que ese papel exista.

El PBG tiene que existir antes de empezar la obra. El SLF llega solo cuando el edificio supera la inspección, así que en una compra sobre plano el contrato tiene que comprometerlo. Las licencias las explicamos en PBG y SLF en Bali, y la empresa que hay detrás, en cómo comprobar una promotora en Bali.

Los calendarios que circulan son pocos. Se diferencian en cuánto de tu dinero sale antes de que empiece la obra, y esa parte es la que arriesgas.

Casi ninguno lleva intereses: el coste va dentro del precio, y por eso pagar todo de una vez suele traer descuento. Si te ofrecen pagos después de la entrega, compara dos precios, el de pago completo y el del plan. La diferencia es lo que te cuesta el plan. Si lo que la villa puede ingresar en ese periodo, con una ocupación prudente, cubre esa diferencia, gana el plan. Si no, quédate con el descuento.

Fuente: Condiciones de los proyectos del catálogo de Rise Real Bali, 2023–2026

Un calendario por fechas sigue corriendo aunque la obra esté parada. Uno por fases, no. Cada fase tiene que poder verse o medirse: cimentación hecha, muros levantados, cubierta puesta, SLF emitido. «Fase activa de construcción» no es una fase.

Los pagos van a la cuenta de empresa de la promotora que figura en el contrato. Si te piden pagar a la cuenta personal de un representante, para y pregunta.

En Bali las obras se pasan a menudo de la fecha prevista, y unas semanas de retraso son asumibles. El problema llega cuando el contrato no dice nada.

Un contrato que sirve dice qué pasa: fecha de entrega fija, penalización diaria a partir de ella, derecho a suspender los pagos mientras la obra esté parada y una vía de devolución con plazo si resuelves el contrato. Sin esas cláusulas no tienes con qué negociar, así que las buscamos antes de que firmes nada.

• Fecha de entrega fija en el texto del contrato
• Penalización por cada día de retraso
• Derecho a suspender los pagos mientras la obra esté parada
• Procedimiento y plazo de devolución si se resuelve el contrato

Aunque estés en la isla, revisa la villa acompañado de un representante. Deja cada defecto por escrito, con foto y plazo de reparación, y firma el acta final solo cuando esté todo arreglado.

• Superficies y distribución iguales a las del contrato
• Impermeabilización de piscina y baños, con pendiente hacia cada desagüe
• Potencia eléctrica, cuadro y toma de tierra
• Aire acondicionado
• Carpintería, cristales y mosquiteras
• Paquete de mobiliario (FF&E) revisado pieza a pieza frente a la memoria de calidades
• SLF y el juego completo de documentos

Si vives fuera, la financiación es el calendario de la promotora. Los bancos indonesios prestan a extranjeros solo en casos contados, normalmente a titulares de un permiso de residencia (KITAS o KITAP) con ingresos locales, y piden una entrada alta.

Presupuesta los gastos únicos aparte de las cuotas. En una transmisión del derecho, el impuesto de transmisión (BPHTB), de hasta el 5 %, se paga cuando el derecho pasa a tu nombre, no con el primer pago. Los honorarios del notario están en nuestra guía del notario.

En nuestro catálogo hay villas y apartamentos sobre plano con el calendario de pagos y la fecha de entrega en cada ficha. Empieza por los inmuebles o filtra por zona. Antes de pagar ninguna señal, nuestro abogado comprueba gratis la titularidad, la zonificación y el PBG del inmueble que elijas, y leemos contigo las cláusulas de pago. El proceso completo está en cómo comprar una casa en Bali.

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