PBG et SLF à Bali : le permis de construire et le certificat de conformité

Le PBG, ou Persetujuan Bangunan Gedung, est l'approbation de la conception d'un bâtiment au regard des normes locales de construction. Le kabupaten le délivre avant le début des travaux, par le SIMBG, le système en ligne gouvernemental des bâtiments. Le PP 16/2021, qui met en œuvre la loi 28/2002 sur les bâtiments, l'a instauré en remplacement de l'ancien IMB.

Un PBG prouve que les autorités ont approuvé le projet. Il ne prouve pas que le bâtiment construit correspond aux plans ni qu'il a passé une inspection. C'est un autre document.

Avant qu'un PBG puisse avancer, la parcelle doit avoir sa KKPR, la confirmation que la zone autorise l'usage prévu. Notre guide du zonage détaille cette étape.

Source : PP 16/2021 d'application de Law 28/2002 sur les bâtiments ; Tarubali, portail provincial de Bali

Le SLF, ou Sertifikat Laik Fungsi, intervient après la construction. Il confirme que des inspecteurs ont vérifié la structure du bâtiment, la sécurité incendie et les équipements techniques, et qu'il est apte à l'usage autorisé.

Sans SLF, le bâtiment n'est pas formellement entré en service, même si quelqu'un y habite. Cela compte surtout pour la location. Une licence d'activité touristique repose sur des exigences de base qui incluent les autorisations du bâtiment : une villa sans SLF ne peut donc pas obtenir une licence pour accueillir des voyageurs à la nuitée avec un dossier irréprochable.

Un SLF n'est pas permanent. Selon le PP 16/2021, il dure 20 ans pour une maison individuelle ou en bande. Tout autre bâtiment obtient cinq ans, puis le propriétaire le renouvelle après une nouvelle inspection.

Le délai applicable dépend de la fonction autorisée du bâtiment. Une villa approuvée comme maison familiale relève du premier groupe. Une villa approuvée comme hébergement touristique est un bâtiment d'activité et relève du second. Lisez la fonction indiquée sur le PBG et la date d'expiration sur le SLF lui-même, plutôt que de les prendre dans une brochure.

Source : PP 16/2021, article 297, selon les résumés de SmartLegal.id et Taalenta, 2026 ; Tarubali

L'IMB, ou Izin Mendirikan Bangunan, était le permis de construire avant la réforme de 2021. Le PBG en est le remplaçant. Ils jouent le même rôle dans la chaîne : l'autorisation de construire.

Les autorités reconnaissent en général un IMB délivré avant la réforme : une villa construite en 2018 n'a donc pas besoin d'un nouveau PBG sous prétexte que le nom a changé. Ce qu'il lui faut, en revanche, c'est un bâtiment qui correspond toujours aux plans de l'IMB. Une extension, un étage ajouté ou un garage transformé rompent cette correspondance, et c'est ce qui bloque le plus souvent le SLF par la suite. Demandez à un notaire ou à un consultant en autorisations de confirmer le statut d'un ancien permis pour votre bien.

Source : Dispositions transitoires de PP 16/2021 ; pratique des transactions de Rise Real Bali, 2023–2026

Nous le voyons régulièrement. Quelqu'un a construit la villa il y a des années sous un IMB ou un PBG, et l'inspection du SLF n'a jamais eu lieu. Parfois, personne n'a déposé de demande. Parfois, quelqu'un a réservé l'inspection puis l'a reportée. Parfois, le bâtiment a dépassé ses plans, et le propriétaire s'en est tenu là.

Rien de tout cela ne fait du bien un mauvais achat. Mais cela change ce que vous achetez. Le certificat manquant devient une tâche, avec un délai et un coût. Si la villa se loue sans licence, le risque pèse sur celui qui la possède au moment d'un contrôle, pas sur celui qui l'a vendue.

Demandez les deux documents par leur nom, dans des fichiers séparés. Un vendeur qui en envoie un seul en l'appelant « les permis » a généralement envoyé le PBG.

• Le PBG, avec les plans approuvés
• Le SLF, indiquant sa date de délivrance, sa date d'expiration et la fonction autorisée du bâtiment
• Une visite qui compare l'agencement réel aux plans du PBG
• SLF manquant : la raison et qui paie
• Pour un achat sur plan, un délai écrit pour l'obtention du SLF après la livraison

Un SLF manquant ou expiré n'est pas automatiquement une raison de renoncer, surtout si la villa est pour votre usage. Si vous visez des revenus locatifs, cela signifie que la location courte durée en règle n'est pas encore possible. Intégrez le temps et le coût d'obtention du certificat dans vos chiffres avant de convenir d'un prix.

Cherchez pourquoi il manque. Un dossier jamais déposé relève de la paperasse. Un bâtiment qui diffère de ses plans peut impliquer des plans révisés, une nouvelle autorisation et parfois des modifications physiques avant qu'un inspecteur signe.

Quand vous achetez avant l'achèvement, le PBG doit déjà exister. Les règles du PPJB (promesse de vente) du PP 12/2021 l'exigent avant tout contrat de prévente. Le SLF ne peut pas encore exister : c'est donc le contrat qui doit le prévoir.

Demandez une clause qui fait du SLF un livrable de la remise des clés, ou qui fixe une date ferme après la livraison, avec une retenue ou un remboursement en cas de retard. Un dernier versement lié au SLF donne du poids à la clause. Comment vérifier un promoteur de Bali couvre le reste des documents d'un achat sur plan.

Source : PP 12/2021 sur le logement, d'après Industri Properti ; pratique contractuelle de Rise Real Bali

Le gouvernement du kabupaten délivre les deux, par le SIMBG. Chaque kabupaten fixe sa propre redevance de PBG par règlement local : il n'existe donc pas de taux national unique. Établissez votre budget d'après le kabupaten où se trouve la parcelle, pas d'après un chiffre vu dans une présentation.

La plupart des propriétaires engagent un consultant pour les plans et l'inspection. Ses honoraires sont privés et négociables, et nous n'avons trouvé aucun barème publié que nous pourrions citer. Obtenez un devis écrit qui sépare la redevance publique des honoraires du consultant.

Source : PP 16/2021 ; règlements des régences sur les redevances ; Tarubali

Une fois le PBG et le SLF en main, la villa peut passer à la licence qui lui permet d'accueillir des voyageurs à la nuitée. La licence de location d'une villa à Bali explique le NIB, les codes d'activité et ce qui a changé sur les plateformes de réservation en 2026. La liste de contrôle de la due diligence couvre le terrain et le titre.

Choisissez un bien dans notre catalogue et nous confirmerons son statut PBG et SLF avant que vous ne payiez quoi que ce soit. Vous trouverez des villas achevées, prêtes à louer, dans l'ensemble des quartiers que nous couvrons.

Questions fréquentes