Licence de location d'une villa à Bali : ce qu'il faut pour louer en courte durée

La règle a peu changé. Son application, si. Le ministère indonésien du Tourisme a lancé en mars 2025 un programme pour faire entrer les villas privées et les hébergements chez l'habitant dans le système de licences, et il a enrôlé les plateformes de réservation pour contrôler.

La première échéance pour les annonces était le 31 mars 2026. Le ministère est ensuite passé à une approche par étapes. À partir du 1er août 2026, un groupe vérifié d'environ 1 600 exploitants sans licence risque le déréférencement. À partir de juin 2027, les plateformes prévoient de comparer automatiquement le NIB, le code d'activité et le numéro d'activité (NKU) de chaque annonce avec OSS.

L'ampleur du phénomène l'explique. La province de Bali a indiqué qu'environ 470 000 annonces d'hébergement pour l'île circulaient sur les neuf plus grandes plateformes, et qu'environ 31 000 d'entre elles, moins de 7 %, portaient un numéro d'enregistrement confirmé. Lisez ce changement comme un assainissement du marché : les villas en règle perdent des concurrents sans licence, et leurs taux d'occupation deviennent plus fiables.

1. Mars 2025Lancement du programme

   Le ministère du Tourisme commence à enregistrer les hébergements alternatifs.

2. 31 mars 2026Première échéance

   Les annonces sur les plateformes de réservation doivent afficher une licence valide.

3. 1er août 2026Début du déréférencement

   Environ 1 600 exploitants identifiés risquent d'être retirés.

4. Juin 2027Contrôles automatiques

   Les plateformes comparent NIB, KBLI et NKU avec OSS.

Source : Antara et Bisnis Indonesia, 3 juin 2026 ; Bali Discovery, février 2026 ; The Jakarta Post, 25 mai 2026

Neuf plateformes travaillent avec le ministère sur la vérification : Airbnb, Booking.com, Agoda, Expedia, Traveloka, Tiket.com, Trip.com, RedDoorz et OYO. Chacune demande le numéro de licence dans l'annonce, et c'est ce champ qui a donné son poids à l'échéance.

Selon le ministère, un exploitant qui régularise sa licence après un déréférencement peut revenir sur les plateformes. Le déréférencement n'entraîne aucune amende. Le coût, c'est le canal de vente : pour une villa qui vit de réservations à la nuit, le taux d'occupation tombe vers zéro tant que cela dure.

Source : Déclarations de Kemenpar, d'après Antara, juin 2026 ; Bali Property Scout, 4 juin 2026

La base est le NIB, numéro d'identification d'entreprise délivré via OSS. Le numéro lui-même est gratuit et, avec un dossier complet, il arrive en général sous un à trois jours ouvrés.

Le NIB porte des codes d'activité (KBLI), et le code doit correspondre à ce que fait le bien. S'y ajoute la norme touristique de l'activité, fixée par le règlement ministériel du Tourisme 6/2025 selon le niveau de risque. Les normes d'hébergement comprennent un certificat d'hygiène, le Sertifikat Laik Sehat. Pour cette partie sectorielle, le gouvernement ne publie aucun barème officiel, d'où des devis aussi différents. Les intermédiaires publient leurs propres honoraires, qui sont négociables.

La dernière étape se passe sur la plateforme : le numéro de licence est saisi dans l'annonce.

1. 01
   Entité juridique

   Un propriétaire étranger a besoin d'une société capable de détenir le bon code d'activité, en général une PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers).

2. 02
   NIB via OSS

   Gratuit, en général sous un à trois jours ouvrés avec un dossier complet.

3. 03
   Norme de l'activité touristique

   Vérifiée selon le niveau de risque, d'après le Permenpar 6/2025.

4. 04
   Certificat d'hygiène

   Sertifikat Laik Sehat pour l'hébergement.

5. 05
   Numéro de licence dans l'annonce

   Saisi sur chaque plateforme de réservation.

Source : SmartLegal.id sur le NIB obtenu par OSS, 1er octobre 2025 ; Permenpar 6/2025, d'après LSU Pariwisata et peraturan.go.id

Deux codes reviennent dans presque toutes les conversations. Le KBLI 55130, pondok wisata, correspond à un hébergement chez l'habitant : des chambres louées à la nuit dans une maison où le propriétaire vit réellement. C'est un code de petite entreprise réservé aux citoyens indonésiens.

Le KBLI 55193 est le code villa, celui qu'une PT PMA utilise pour louer une villa à titre commercial. Un acheteur étranger à qui l'on dit « on l'enregistrera comme hébergement chez l'habitant » doit demander à quel nom cet enregistrement serait fait. Avec un code d'hébergement chez l'habitant, ce n'est jamais le vôtre.

Source : BPS, définition de KBLI 55130 ; Bali Property Rules et Villa Bali Sale sur les licences pour les étrangers, 2026

La voie directe est de créer votre propre PT PMA détenant le KBLI 55193. Elle vous donne le contrôle total de la licence, des réservations et des revenus. Elle impose aussi le ticket d'entrée de la société : Rp 2,5 Md de capital libéré selon le règlement BKPM 5/2025, un engagement d'investissement de plus de Rp 10 Md par code et par site, et des rapports d'investissement trimestriels. Notre guide de la PT PMA détaille les coûts.

L'autre voie courante passe par une société de gestion titulaire d'une licence. La villa entre dans son exploitation, et sa licence couvre les locations. Dans ce cas, demandez quel NIB figure sur l'annonce, si la licence couvre l'adresse de votre villa et ce que devient l'annonce si vous changez de gestionnaire.

Source : BKPM Regulation 5/2025 ; pratique de Rise Real Bali pour la préparation des villas à la location

La licence dit si vous pouvez exercer l'activité. Le zonage dit si vous pouvez l'exercer sur cette parcelle. L'une ne remplace pas l'autre.

La chaîne suit un ordre : une zone qui autorise l'hébergement touristique, un PBG pour le bâtiment, un SLF une fois celui-ci terminé, puis le NIB et la norme touristique. Une rupture à n'importe quel maillon bloque la suite. Nos guides sur le zonage et sur le PBG et le SLF couvrent les trois premiers maillons.

Les terres agricoles méritent un examen à part. Un texte provincial de février 2026, la Perda 4/2026, limite la transformation de terres agricoles productives en villas ou en sites commerciaux. Une villa sur d'anciennes rizières et une villa dans une zone touristique de Badung peuvent toutes deux prendre des réservations aujourd'hui, et pourtant présenter des risques très différents.

Source : Perda Bali 4/2026, d'après Bisnis Bali et Lingkarinews, février 2026

Le règlement ministériel du Tourisme 6/2025 prévoit des mesures administratives : avertissements écrits, puis suspension de la licence d'exploitation, puis retrait. Elles viennent en général par paliers. Lorsqu'une infraction met en danger la sécurité des hôtes, les autorités peuvent passer directement aux étapes suivantes.

Nous n'avons trouvé d'amende en roupies pour location sans licence dans aucune source vérifiable. Le vrai coût, c'est l'annonce, ainsi que l'attention du fisc. En mai 2026, le kabupaten de Badung a envoyé des équipes sur le terrain à Kuta Nord, Mengwi et Kuta Sud. D'après son décompte, 5 710 établissements d'hébergement figuraient dans ses registres, dont 4 218 villas.

Source : Permenpar 6/2025 sur les normes des activités touristiques, la supervision et les mesures administratives ; Bali Discovery, mai 2026

La licence fait désormais partie de l'équation économique d'une villa. Quand un vendeur vous présente des revenus de location courte durée, demandez sous quelle société la villa est louée et quel est son NIB. Si la réponse est floue, le revenu annoncé l'est aussi.

Surveillez aussi les références. Les estimations de taux d'occupation construites sur des annonces qui incluent des villas sans licence penchent vers le haut, car certaines de ces annonces quittent les plateformes. Comparez votre villa à des biens qui exploitent déjà sous licence.

Prévoyez du temps avant la première réservation. Le NIB prend quelques jours. La norme touristique, le certificat d'hygiène et la configuration des plateformes prennent des semaines.

• La société qui loue la villa, et son NIB
• Le KBLI 55193 sur ce NIB, pour cette adresse
• Une zone qui autorise l'hébergement touristique
• Un PBG et un SLF en cours de validité
• Le certificat d'hygiène : délivré, ou programmé avec une date
• Des références de taux d'occupation tirées de villas sous licence, pas de toutes les annonces voisines

Si le revenu locatif est l'objectif, filtrez sur la licence dès le départ. Notre catalogue présente des villas terminées à côté de projets sur plan, et nous confirmerons les licences de chacune avant votre engagement. Les pages quartier donnent les tarifs par nuit et le taux d'occupation selon l'emplacement, et la checklist de due diligence couvre le terrain et le titre de propriété.

Questions fréquentes