Licencia de alquiler turístico en Bali: qué hace falta para alquilar por noches

La norma apenas cambió; lo que cambió fue su aplicación. En marzo de 2025 el Ministerio de Turismo de Indonesia lanzó un programa para meter en el sistema de licencias las villas privadas y las casas de huéspedes, y sumó a las plataformas de reservas para hacer el control.

El primer plazo para los anuncios fue el 31 de marzo de 2026. Después el ministerio pasó a un calendario por fases. Desde el 1 de agosto de 2026, un grupo verificado de unos 1.600 operadores sin licencia queda expuesto a la retirada de las plataformas. A partir de junio de 2027 las plataformas prevén cotejar de forma automática con OSS el NIB, el código de actividad y el número de actividad de cada anuncio.

Las cifras explican por qué. Según el gobierno provincial de Bali, en las nueve mayores plataformas había unos 470.000 anuncios de alojamiento en la isla, y solo unos 31.000, menos del 7 %, llevaban un número de registro confirmado. Léelo como una limpieza del mercado: las villas con licencia pierden competidores sin ella, y sus cifras de ocupación se vuelven más fiables. Si tienes un piso turístico en España, el proceso te sonará: desde el 1 de julio de 2025 los anuncios en plataformas exigen el número del Registro Único de Arrendamientos (Real Decreto 1312/2024).

1. Marzo de 2025Arranca el programa

   El Ministerio de Turismo empieza a registrar el alojamiento alternativo.

2. 31 de marzo de 2026Primer plazo

   Los anuncios en las plataformas deben mostrar una licencia válida.

3. 1 de agosto de 2026Empieza la retirada

   Unos 1.600 operadores identificados, expuestos a salir de las plataformas.

4. Junio de 2027Controles automáticos

   Las plataformas verifican NIB, KBLI y NKU contra OSS.

Fuente: Antara y Bisnis Indonesia, 3 de junio de 2026; Bali Discovery, febrero de 2026; The Jakarta Post, 25 de mayo de 2026; BOE, Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre

Nueve plataformas colaboran con el ministerio en la verificación: Airbnb, Booking.com, Agoda, Expedia, Traveloka, Tiket.com, Trip.com, RedDoorz y OYO. Todas piden el número de licencia en el anuncio, y ese campo es lo que dio fuerza al plazo.

Según el ministerio, un operador que complete la licencia después de la retirada puede volver a las plataformas. La retirada no lleva multa. Lo que cuesta es el canal de venta: para una villa que vive de reservas por noches, la ocupación cae casi a cero mientras dura.

Fuente: Declaraciones de Kemenpar recogidas por Antara, junio de 2026; Bali Property Scout, 4 de junio de 2026

La base es el NIB, el número de identificación empresarial que se obtiene por OSS. El número es gratuito y, con el expediente completo, suele llegar en entre uno y tres días hábiles.

El NIB lleva asociados códigos de actividad (KBLI), y el código tiene que corresponder a lo que hace el inmueble. Encima va el estándar turístico de la actividad, que fija el Reglamento del Ministro de Turismo 6/2025 según su nivel de riesgo. En alojamiento incluye un certificado sanitario, el Sertifikat Laik Sehat. Para esta parte sectorial el gobierno no publica ninguna tarifa oficial, y por eso verás presupuestos tan distintos. Los gestores publican sus propios honorarios, y son negociables.

El último paso se da en la plataforma: el número de licencia se mete en el anuncio.

1. 01
   Sociedad

   Un propietario extranjero necesita una sociedad que pueda tener el código de actividad correcto, normalmente una PT PMA.

2. 02
   NIB por OSS

   Gratuito, normalmente de uno a tres días hábiles con el expediente completo.

3. 03
   Estándar turístico

   Verificado según el nivel de riesgo, conforme al Permenpar 6/2025.

4. 04
   Certificado sanitario

   Sertifikat Laik Sehat para el alojamiento.

5. 05
   Número de licencia en el anuncio

   Se introduce en cada plataforma de reservas.

Fuente: SmartLegal.id sobre el NIB por OSS, 1 de octubre de 2025; Permenpar 6/2025, según LSU Pariwisata y peraturan.go.id

Hay dos códigos que salen en casi todas las conversaciones. El KBLI 55130, pondok wisata, es una casa de huéspedes: habitaciones alquiladas por noches en una casa donde vive el propio dueño. Es un código de pequeña empresa reservado a ciudadanos indonesios.

El KBLI 55193 es el código de villa, y es el que usa una PT PMA para alquilar una villa de forma comercial. Si a un comprador extranjero le dicen «la registramos como casa de huéspedes», tiene que preguntar a nombre de quién iría ese registro. Con un código de pondok wisata, nunca al suyo.

Fuente: BPS, definición del KBLI 55130; Bali Property Rules y Villa Bali Sale sobre licencias para extranjeros, 2026

La vía directa es tu propia PT PMA con el KBLI 55193. Te da el control total de la licencia, las reservas y los ingresos. También trae el peaje de entrada de la sociedad: Rp 2.500 millones de capital desembolsado según el Reglamento BKPM 5/2025, un compromiso de inversión de más de Rp 10.000 millones por código y ubicación, e informes trimestrales de inversión. En la guía de la PT PMA repasamos los costes.

La otra vía habitual es una gestora con licencia. La villa entra en su explotación y su licencia cubre el alquiler. Si eliges este camino, pregunta qué NIB aparece en el anuncio, si la licencia cubre la dirección de tu villa y qué pasa con el anuncio si cambias de gestora.

Fuente: Reglamento BKPM 5/2025; práctica de Rise Real Bali preparando villas para el alquiler

La licencia responde a si puedes ejercer la actividad. La zonificación, a si puedes ejercerla en esa parcela. Una no cubre la otra.

La cadena va en orden: una zona que permita alojamiento turístico, un PBG para el edificio, un SLF cuando está terminado y, después, el NIB y el estándar turístico. Si falla un eslabón, se para todo lo demás. Las guías de zonificación y de PBG y SLF cubren los tres primeros.

El suelo agrícola merece una mirada aparte. Una norma provincial de febrero de 2026, la Perda 4/2026, restringe la transformación de suelo agrícola productivo en villas o locales comerciales. Una villa sobre un antiguo arrozal y otra en zona turística de Badung pueden estar recibiendo reservas hoy y, aun así, tener riesgos muy distintos.

Fuente: Perda Bali 4/2026, según Bisnis Bali y Lingkarinews, febrero de 2026

El Reglamento del Ministro de Turismo 6/2025 prevé medidas administrativas: apercibimiento por escrito, después suspensión de la licencia de actividad y, por último, revocación. Suelen llegar por fases. Si la infracción pone en riesgo la seguridad de los huéspedes, la administración puede saltar directamente a las últimas.

No hemos encontrado en ninguna fuente verificable multas en rupias por alquilar sin licencia. El coste real es el anuncio, y además el control fiscal. En mayo de 2026, Badung mandó equipos de inspección a Kuta Norte, Mengwi y Kuta Sur. Según su recuento, tenía registrados 5.710 negocios de alojamiento, 4.218 de ellos villas.

Fuente: Permenpar 6/2025 sobre estándares, supervisión y medidas administrativas en turismo; Bali Discovery, mayo de 2026

La licencia forma ya parte de la rentabilidad de una villa. Cuando un vendedor te enseñe ingresos por alquiler vacacional, pregunta con qué sociedad se alquila la villa y cuál es su NIB. Si la respuesta es vaga, la previsión de ingresos también.

Mira también las referencias. Las ocupaciones estimadas a partir de anuncios que incluyen villas sin licencia salen altas, porque parte de esos anuncios está saliendo de las plataformas. Compara tu villa con inmuebles que ya operan con licencia.

Deja margen antes de la primera reserva. El NIB lleva días; el estándar turístico, el certificado sanitario y el alta en las plataformas, semanas.

• Qué sociedad alquila la villa y cuál es su NIB
• KBLI 55193 en ese NIB, para esta dirección
• La zona permite alojamiento turístico
• PBG y SLF en vigor
• Certificado sanitario: emitido o con fecha fijada
• Ocupaciones de referencia sacadas de villas con licencia, no de todos los anuncios de alrededor

Si lo que buscas son ingresos por alquiler, filtra por licencia desde el principio. En nuestro catálogo hay villas terminadas junto a proyectos sobre plano, y te confirmamos qué licencias tiene cada una antes de que te comprometas. Las páginas de zonas muestran tarifas por noche y ocupación por ubicación, y la lista de due diligence cubre el suelo y la titularidad.

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