PBG i SLF na Bali: pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie

PBG, Persetujuan Bangunan Gedung, to zatwierdzenie projektu budynku zgodnie z lokalnymi normami budowlanymi. Regencja wydaje je przed rozpoczęciem budowy, przez SIMBG, rządowy system internetowy. PP 16/2021, wykonujące ustawę o budynkach 28/2002, wprowadziło je w miejsce dawnego IMB.

PBG dowodzi, że władze zatwierdziły projekt. Nie dowodzi, że budynek na miejscu odpowiada rysunkom ani że przeszedł odbiór. To osobny dokument.

Zanim ruszy procedura PBG, działka potrzebuje KKPR, potwierdzenia, że strefa dopuszcza dane użytkowanie. Ten krok opisuje nasz poradnik o strefach.

Źródło: PP 16/2021 wykonujące ustawę 28/2002 o budynkach; Tarubali, portal prowincjonalny Bali

SLF, Sertifikat Laik Fungsi, przychodzi po zakończeniu budowy. Potwierdza, że inspektorzy sprawdzili konstrukcję, bezpieczeństwo pożarowe i instalacje budynku i że nadaje się on do zatwierdzonego użytku.

Bez SLF budynek formalnie nie wszedł do użytku, nawet jeśli ktoś w nim mieszka. Ma to największe znaczenie przy najmie. Licencja turystyczna opiera się na podstawowych wymogach, które obejmują pozwolenia budynku, więc willa bez SLF nie dostanie czystej licencji na przyjmowanie gości na doby.

SLF nie jest bezterminowe. Na mocy PP 16/2021 obowiązuje 20 lat dla domu jednorodzinnego lub szeregowego. Każdy inny budynek dostaje pięć lat, a potem właściciel odnawia je po nowym odbiorze.

To, który termin obowiązuje, zależy od zatwierdzonej funkcji budynku. Willa zatwierdzona jako dom rodzinny mieści się w pierwszej grupie. Ta zatwierdzona pod zakwaterowanie turystyczne to budynek komercyjny i wchodzi w drugą. Sprawdź funkcję na PBG i datę ważności na samym SLF, zamiast brać jedno i drugie z folderu.

Źródło: PP 16/2021, art. 297, w streszczeniu SmartLegal.id i Taalenta, 2026; Tarubali

IMB, Izin Mendirikan Bangunan, to pozwolenie budowlane sprzed reformy z 2021 r. PBG jest jego następcą. Pełnią tę samą rolę w łańcuchu: zgodę na budowę.

Władze co do zasady uznają IMB wydane przed reformą, więc willa zbudowana w 2018 r. nie potrzebuje nowego PBG tylko dlatego, że zmieniła się nazwa dokumentu. Potrzebuje za to budynku wciąż zgodnego z rysunkami z IMB. Rozbudowy, dodane piętro czy przerobiony garaż przerywają tę zgodność i to one zwykle blokują później SLF. Poproś notariusza albo konsultanta ds. licencji o potwierdzenie statusu starszego pozwolenia dla Twojej nieruchomości.

Źródło: PP 16/2021, przepisy przejściowe; praktyka transakcyjna Rise Real Bali, 2023–2026

Widzimy to regularnie. Ktoś zbudował willę lata temu na podstawie IMB albo PBG, a odbiór pod SLF nigdy się nie odbył. Czasem nikt o niego nie wystąpił. Czasem ktoś umówił odbiór i go odłożył. Czasem budynek urósł ponad rysunki, a właściciel na tym poprzestał.

Nic z tego nie czyni nieruchomości złym zakupem. Zmienia to, co właściwie kupujesz. Brakujący certyfikat staje się zadaniem z terminem i kosztem. Jeśli willa jest wynajmowana bez licencji, ryzyko spada na tego, kto jest jej właścicielem w chwili kontroli – nie na tego, kto ją sprzedał.

Poproś o oba dokumenty po nazwie, jako osobne pliki. Sprzedający, który przysyła jeden i nazywa go „pozwoleniami”, zwykle przysłał samo PBG.

• PBG, z zatwierdzonymi rysunkami
• SLF z datą wydania, datą ważności i zatwierdzoną funkcją budynku
• Oględziny porównujące układ na miejscu z rysunkami z PBG
• Brak SLF: przyczyna i kto za to płaci
• Przy zakupie na etapie budowy – pisemny termin na SLF po odbiorze

Brakujące albo wygasłe SLF nie jest automatycznie powodem, żeby zrezygnować, zwłaszcza gdy willa ma służyć Tobie samemu. Jeśli plan zakłada dochód z najmu, oznacza to, że licencjonowany najem krótkoterminowy nie jest jeszcze dostępny. Wlicz czas i koszt zdobycia certyfikatu do swoich liczb, zanim uzgodnisz cenę.

Dowiedz się, dlaczego go brakuje. Wniosek, którego nigdy nie złożono, to formalność. Budynek różniący się od rysunków może oznaczać poprawione rysunki, nowe zatwierdzenie, a czasem fizyczne zmiany, zanim inspektor się podpisze.

Kupując przed ukończeniem, PBG powinno już istnieć. Zasady PPJB z PP 12/2021 wymagają go przed umową przedwstępną. SLF jeszcze nie może istnieć, więc musi je nieść umowa.

Poproś o zapis, który wskazuje SLF jako element odbioru albo ustala twardy termin po odbiorze, z zatrzymaniem części kwoty lub zwrotem, jeśli termin się przesunie. Ostatnia transza powiązana z SLF nadaje temu zapisowi siłę. Jak sprawdzić dewelopera na Bali opisuje resztę dokumentacji przy zakupie na etapie budowy.

Źródło: PP 12/2021 o mieszkalnictwie, za Industri Properti; praktyka umów Rise Real Bali

Oba dokumenty wydaje rząd regencji, przez SIMBG. Każda regencja ustala własną opłatę za PBG lokalnym rozporządzeniem, więc nie ma jednej stawki krajowej. Budżetuj według regencji, w której leży działka, nie według liczby z czyjejś prezentacji.

Większość właścicieli zatrudnia konsultanta do rysunków i odbioru. Ich honoraria są prywatne i do negocjacji, i nie znaleźliśmy opublikowanego cennika, który moglibyśmy przytoczyć. Poproś o pisemną wycenę, która oddziela opłatę państwową od honorarium konsultanta.

Źródło: PP 16/2021; rozporządzenia regencji o opłatach; Tarubali

Z PBG i SLF w ręku willa może przejść do licencji, która pozwala przyjmować gości na doby. Licencja na najem willi na Bali tłumaczy NIB, kody działalności i to, co zmieniło się na platformach rezerwacyjnych w 2026 r. Checklista due diligence obejmuje grunt i tytuł prawny.

Wybierz nieruchomość z naszego katalogu, a potwierdzimy status jej PBG i SLF, zanim cokolwiek zapłacisz. Gotowe wille do wynajęcia od zaraz znajdziesz we wszystkich lokalizacjach, które obsługujemy.

Częste pytania