VIRGIN BEACH · ID RR-2105

Villa de dos dormitorios con piscina en PRANA Virgin Quiet, 70 m²

Diez de las dieciséis villas de PRANA tienen esta distribución: 70 m², dos dormitorios, dos baños y una piscina de inmersión que mira al océano, a los arrozales y al monte Agung. El precio es de Rp 2.460 millones por un leasehold de 30 años con prórroga. La promotora declara zona rosa y la entrega, totalmente amueblada, es en el cuarto trimestre de 2027.

Unidad de PRANA · Virgin Quiet · unidades publicadas: 2

  • Leasehold de 30 años
  • En construcción
  • Vistas al monte Agung
  • 2dormitorios
  • 2baños
  • 70 m²superficie de la villa
  • Privadapiscina y terraza
  • Leasehold30 años + prórroga
  • 4.º trim. 2027entrega

Inmueble

Qué compras

En 70 m² tienes dos dormitorios, dos baños y un salón con cocina, además de una piscina propia en la terraza. Desde la tarima ves el océano, los arrozales en bancales y el monte Agung. Se entrega llave en mano, con muebles.

El este de Bali no es Uluwatu. Las tarifas por noche son más bajas y las reservas siguen la temporada, pero entras más o menos a la mitad del precio del sur. Los materiales de la promotora hablan de una garantía de alquiler del 8 %. Nosotros valoramos la villa con el alquiler de mercado y dejamos que la garantía la defina el contrato.

Nuestro modelo pone la villa en Rp 1,24 millones la noche. Es menos que la media de la zona, unos Rp 2,2 millones, que suben las villas más grandes. Con un 55 % de ocupación facturarías unos Rp 249 millones brutos al año, una rentabilidad bruta del 10,1 %. Tras un 40 % de gastos te quedan unos Rp 149 millones: una rentabilidad neta del 6,1 % y unos 16,5 años para recuperar la inversión.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de PRANA · villa panorámica de 2 dormitorios: bruta y neta

La presentación comercial habla de una rentabilidad del 14 % y de una garantía del 8 %, sujeta a las condiciones del contrato. Dejamos las dos cifras aparte y hacemos nuestros números: Rp 1,24 millones por noche reservada para una villa de dos dormitorios con piscina en la costa este, menos gastos.

Bruta 10,1 %≈ Rp 249 millones al año con una ocupación del 55 % y Rp 1,2 millones por noche Neta 6,1 %≈ Rp 149 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 16,5 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 249 millones10,1 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 55 %
  • GestoraRp 44,8 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 24,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 29,8 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 149 millones6,1 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 16,5 años
Escenarios de ocupación: PRANA · villa panorámica de 2 dormitorios
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
45%prudenteRp 204 millonesRp 81,4 millonesRp 122 millones5,0%20,1 años
55%baseRp 249 millonesRp 99,5 millonesRp 149 millones6,1%16,5 años
65%optimistaRp 294 millonesRp 118 millonesRp 176 millones7,2%13,9 años

Los anuncios de Candidasa llenan de media cerca del 30 % de las noches. Las villas de este nivel con gestión profesional hacen un 50–65 %, y nuestro escenario base está en el 55 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
La del párrafo de arriba, tal como la publica la promotora. No entra en nuestro modelo.
Tarifa por noche
Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en ≈ Rp 1,7 millones, modelo nuestro el ingreso medio por anuncio en Virgin Beach (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 45 %; base, con un 55 %, y optimista, con un 65 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
PRANA · villa panorámica de 1 dormitorio: 5,7 % neto con un 55 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Compras la villa con un Hak Sewa, un leasehold de 30 años con opción de prórroga, inscrito ante notario a tu nombre o al de tu sociedad. Primero hacemos la revisión, después firmas el PPJB y al final el propio leasehold. Hemos pedido el PBG y el contrato de obra. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan cuando la villa se termine, en el cuarto trimestre de 2027.

Derecho y licencias de PRANA · villa panorámica de 2 dormitorios
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)Un notario inscribe el leasehold a tu nombre o al de tu sociedad. Para un comprador extranjero es la vía más directa para tener una vivienda en Bali.
Plazo del derecho30 años más prórrogaPedimos a la promotora que deje por escrito las condiciones de la prórroga antes de que reserves.
ZonificaciónRosa, zona turísticaLa promotora declara zona rosa. La cotejamos con el plan urbanístico RDTR de Karangasem.
Licencia de obra (PBG)PedidoLas villas las construye CV Surya Konstruksi. Hemos pedido el PBG y el contrato de obra.
PromotoraSociedad por confirmarLa oferta nombra al contratista. Confirmamos qué sociedad tiene el suelo y firma el PPJB.
Certificado de habitabilidad (SLF)Se expide al terminar la obraSin SLF no hay licencia de alquiler turístico (NIB), así que el pago de entrega va atado al dosier de documentos y no a una fecha.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. El contrato dice quién la solicita y en qué plazo.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el PPJB fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano · 4.º trim. 2027La lista de muebles y electrodomésticos va anexa al contrato.
Antes de cualquier depósito repasamos el certificado del suelo, las licencias y la sociedad que te vende. Después va nuestro informe escrito, con cada hueco anotado.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de PRANA · villa panorámica de 2 dormitorios?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de PRANA · villa panorámica de 2 dormitorios

  1. ReservaUn depósito reserva una de las diez villas de dos dormitorios. El importe lo fija la promotora.
  2. FasesLos pagos siguen fases de obra comprobadas, no fechas.
  3. EntregaEl resto se paga contra el SLF y el resto del dosier.

PRANA aún no ha publicado calendario de pagos para las villas de dos dormitorios, así que lo dejamos en el PPJB tras la revisión.

Ubicación

Dónde está: Virgin Beach · Karangasem

Esta parte de Karangasem es de lo más tranquilo que tiene la costa de Bali: una playa blanca, el Agung hacia el interior y Lombok a la vista en los días claros.

Terraza de una villa de PRANA con piscina y vistas al mar, render de la promotora
Virgin Beach · Karangasem · ≈ 2 h del aeropuerto
  • Virgin Beach≈ 5 min
  • Candidasa≈ 20 min
  • Amed≈ 40 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 2 h

Aquí compiten pocas villas, pero la demanda es de temporada. Por eso mantenemos el modelo en Rp 1,24 millones la noche y un 55 % de ocupación base.

Virgin Beach · Karangasem · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 5restaurantes
  • 1hotel
  • 1clínica
  • 1spa

Lo más cercano

  • Puskesmas Karang Asem 1clínica · 948 m
  • Warung Kokakrestaurante · 963 m
  • Yantria caferestaurante · 970 m
  • Nomadshotel · 982 m
  • Tropiusrestaurante · 983 m
  • Virgin beach caferestaurante · 989 m
  • Sea breezerestaurante · 993 m
  • Warung Jepun Balirestaurante · 1,0 km

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre PRANA · villa panorámica de 2 dormitorios

¿Pago comisión a Rise Real Bali por la villa de dos dormitorios de PRANA?

No. Pagas el precio de lista de Rp 2.460 millones y PRANA paga nuestra comisión. Antes de cualquier depósito, las comprobaciones las pagamos nosotros: el leasehold de 30 años y su cláusula de prórroga, la zona rosa en el RDTR de Karangasem, el PBG y el contrato de obra, y la sociedad que es dueña de la parcela y firma contigo.

¿Qué incluyen los Rp 2.460 millones?

El precio cubre una villa de 70 m² con dos dormitorios, dos baños y piscina propia, entregada llave en mano con muebles. La tienes con un leasehold de 30 años, y pedimos por escrito las condiciones de la prórroga. La entrega está fijada para el cuarto trimestre de 2027. La promotora aún no ha dicho el importe del depósito.

¿Cómo se paga esta villa?

El calendario aún no está publicado, así que lo cerramos en el PPJB tras la revisión legal. Son tres pasos. Reservas con un depósito. Después, los pagos siguen fases de obra terminadas y no fechas del calendario. El último pago se hace solo cuando tienes los documentos en la mano, así que nunca pagas por delante de la obra.

¿Qué rentabilidad neta puedo esperar, siendo realista?

Cerca de un 6,1 % al año, descontados gestión, impuestos y mantenimiento. Es nuestro escenario base: Rp 1,24 millones la noche con un 55 % de ocupación, con la tarifa sacada de los datos de AirROI para la costa este y ajustada al tipo de villa. Es una estimación, y los ingresos reales pueden quedar por encima o por debajo.

¿Puedo comprar esta villa desde el extranjero?

Sí. Un asesor en Bali te enseña por Zoom la villa y las vistas desde la terraza, y firmas ante notario mediante un poder, así que el viaje es opcional. Cuando PRANA entregue, en el cuarto trimestre de 2027, inspeccionamos en persona: la superficie contra el plano, los muebles contra la lista y el SLF en el expediente.

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