VIRGIN BEACH · ID RR-2105

Villa de deux chambres avec piscine à PRANA Virgin Quiet, 70 m²

Dix des seize villas de PRANA reprennent ce plan : 70 m², deux chambres, deux salles de bain et une petite piscine tournée vers l'océan, les rizières et le mont Agung. Le prix est de Rp 2,46 Md pour un leasehold (bail de longue durée) de 30 ans avec prolongation. Le promoteur indique un zonage rose, et la livraison est prévue au T4 2027, entièrement meublée.

Lot dans PRANA · Virgin Quiet · lots publiés : 2

  • Leasehold 30 ans
  • En construction
  • Vue sur le mont Agung
  • 2chambres
  • 2salles de bain
  • 70 m²taille de la villa
  • Privéepiscine et terrasse
  • Leasehold30 ans + prolongation
  • T4 2027livraison

Bien

Ce que vous obtenez

Sur 70 m², vous avez deux chambres, deux salles de bain et un séjour avec cuisine, plus une piscine privée sur la terrasse. Depuis le deck, la vue porte sur l'océan, les rizières en terrasses et le mont Agung. La livraison se fait clé en main, mobilier compris.

L'est de Bali, ce n'est pas Uluwatu. Les tarifs à la nuit sont plus bas et les réservations suivent la saison, mais vous entrez à environ la moitié du prix du sud. Les documents du promoteur citent un rendement garanti de 8 %. Nous chiffrons la villa sur le loyer du marché et laissons au contrat le soin de définir la garantie.

Notre modèle place la villa à Rp 1,24 M la nuit. C'est en dessous de la moyenne du secteur, d'environ Rp 2,2 M, que tirent vers le haut les villas plus grandes. À 55 % d'occupation, vous encaisseriez environ Rp 249 M bruts par an, soit un rendement locatif brut de 10,1 %. Après 40 % de charges, il vous reste environ Rp 149 M : un rendement net de 6,1 % et un amortissement d'environ 16,5 ans.

Les chiffres de ce bien

PRANA · villa panoramique 2 chambres : rendement brut et net

La présentation commerciale revendique un rendement de 14 % et garantit 8 %, sous réserve des termes du contrat. Nous écartons les deux et faisons nos propres calculs : Rp 1,24 M par nuit réservée pour une villa 2 chambres avec piscine sur la côte est, moins les charges.

Brut 10,1 %≈ Rp 249 M par an avec 55 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 6,1 %≈ Rp 149 M par an · amorti en ≈ 16,5 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 249 M10,1 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 55 %
  • Société de gestionRp 44,8 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 24,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 29,8 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 149 M6,1 % du prix · amorti en ≈ 16,5 ans
Scénarios d'occupation : PRANA · villa panoramique 2 chambres
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
45 %prudentRp 204 MRp 81,4 MRp 122 M5,0 %20,1 ans
55 %baseRp 249 MRp 99,5 MRp 149 M6,1 %16,5 ans
65 %optimisteRp 294 MRp 118 MRp 176 M7,2 %13,9 ans

À Candidasa, les annonces se remplissent en moyenne sur environ 30 % des nuits. Les villas gérées par des professionnels à ce niveau atteignent 50 à 65 %, et notre scénario central se situe à 55 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à ≈ Rp 1,7 M, notre modèle le revenu moyen par annonce à Virgin Beach (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 45 %, central à 55 % et optimiste à 65 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
PRANA · villa panoramique 1 chambre : 5,7 % net avec 55 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

Recevoir le calcul sur WhatsApp

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Vous détenez la villa en Hak Sewa, un bail de 30 ans avec option de prolongation, notarié à votre nom ou à celui de votre société. Nous menons d'abord l'examen, puis vous signez le PPJB, puis le bail lui-même. Nous avons demandé le permis de construire (PBG) et le contrat de construction. Le certificat de conformité (SLF) et la licence de location de courte durée viennent une fois la villa achevée, au T4 2027.

Propriété et permis : PRANA · villa panoramique 2 chambres
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un notaire enregistre le bail à votre nom ou à celui de votre société. Pour un acheteur étranger, c'est la manière la plus simple et la plus transparente de détenir un bien à Bali.
Durée du bail30 ans plus prolongationNous demandons au promoteur de consigner par écrit les conditions de prolongation avant votre réservation.
ZonageRose, zone touristiqueLe promoteur indique un zonage rose. Nous le vérifions dans le plan d'aménagement RDTR de Karangasem.
Permis de construire (PBG)DemandéCV Surya Konstruksi construit les villas. Nous avons demandé le PBG et le contrat de construction.
PromoteurEntité juridique à confirmerL'offre nomme l'entreprise de construction. Nous confirmons quelle société détient le terrain et signe le PPJB.
Certificat de conformité (SLF)Délivrance à la livraisonLa licence de location de courte durée ne peut pas être délivrée sans SLF : le paiement à la livraison est donc lié au dossier de documents plutôt qu'à une date du calendrier.
Licence de location courte durée (NIB)Après l'achèvementAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas sans licence de location de courte durée valide (NIB). Le contrat précise qui la demande et dans quel délai.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison dans le PPJB.
Mobilier et livraisonClés en main · T4 2027La liste du mobilier et de l'électroménager est annexée au contrat.
Avant tout acompte, nous passons en revue les droits fonciers, les permis et la société qui vous vend le bien. Notre note écrite suit, et elle liste chaque lacune.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour PRANA · villa panoramique 2 chambres ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

PRANA · villa panoramique 2 chambres : échéancier de paiement

  1. RéservationUn acompte réserve l'une des dix villas 2 chambres. Le promoteur en fixe le montant.
  2. ÉtapesLes versements suivent les étapes de chantier vérifiées, pas des dates.
  3. LivraisonLe solde est payé contre le SLF et le reste du dossier de documents.

PRANA n'a pas encore publié d'échéancier pour les villas 2 chambres : nous en inscrivons un dans le PPJB après l'examen.

Localisation

Emplacement : Virgin Beach · Karangasem

Ce coin de Karangasem est ce que la côte de Bali offre de plus calme : une plage blanche, l'Agung dans les terres et Lombok visible par temps clair.

Terrasse d'une villa PRANA avec piscine et vue mer, image de synthèse du promoteur
Virgin Beach · Karangasem · ≈ 2 h de l'aéroport
  • Virgin Beach≈ 5 min
  • Candidasa≈ 20 min
  • Amed≈ 40 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 2 h

Peu de villas se font concurrence ici, mais la demande est saisonnière. C'est pourquoi nous gardons le modèle à Rp 1,24 M la nuit et 55 % d'occupation centrale.

Virgin Beach · Karangasem · carte Google

Guide du quartier et tous les biens

À proximité

Les environs

Dans un rayon de 1 km autour du bien

  • 5restaurants
  • 1hotel
  • 1clinique
  • 1spa

Les lieux les plus proches

  • Puskesmas Karang Asem 1clinique · 948 m
  • Warung Kokakrestaurant · 963 m
  • Yantria caferestaurant · 970 m
  • Nomadshotel · 982 m
  • Tropiusrestaurant · 983 m
  • Virgin beach caferestaurant · 989 m
  • Sea breezerestaurant · 993 m
  • Warung Jepun Balirestaurant · 1,0 km

Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur PRANA · villa panoramique 2 chambres

Dois-je payer des frais à Rise Real Bali pour la villa 2 chambres de PRANA ?

Non. Vous payez le prix catalogue de Rp 2,46 Md, et PRANA prend en charge notre commission. Avant tout acompte, nous finançons nous-mêmes les vérifications : le bail de 30 ans et sa clause de prolongation, le zonage rose dans le RDTR de Karangasem, le PBG et le contrat de construction, ainsi que la société qui possède la parcelle et signe avec vous.

Que comprennent les Rp 2,46 Md ?

Le prix couvre une villa de 70 m² avec deux chambres, deux salles de bain et une piscine privée, livrée clé en main avec le mobilier. Vous la détenez en leasehold de 30 ans, et nous demandons les conditions de prolongation par écrit. La livraison est fixée au T4 2027. Le promoteur n'a pas encore indiqué le montant de l'acompte.

Comment fonctionnent les paiements pour cette villa ?

L'échéancier n'est pas encore publié : nous le fixons dans le PPJB après les vérifications préalables. Comptez trois étapes. Vous réservez par un acompte. Les versements suivent ensuite les étapes de chantier achevées, et non des dates du calendrier. Le dernier paiement n'est effectué que lorsque les documents sont en main : vous ne payez donc jamais en avance sur le chantier.

Quel rendement net puis-je espérer, de façon réaliste ?

Environ 6,1 % par an, net de gestion, de taxes et d'entretien. C'est notre scénario central : Rp 1,24 M la nuit avec 55 % d'occupation, le tarif étant tiré des données AirROI de la côte est et ajusté selon le type de villa. C'est une estimation, et le revenu réel peut être supérieur ou inférieur.

Puis-je acheter cette villa depuis l'étranger ?

Oui. Un conseiller sur place vous fait découvrir la villa et la vue depuis la terrasse sur Zoom, et votre notaire signe au moyen d'une procuration : le déplacement est facultatif. À la livraison de PRANA au T4 2027, nous inspectons en personne : surface par rapport au plan, mobilier par rapport au descriptif, et SLF au dossier.

Biens

Biens similaires

Voir tous les biens →