UBUD · ID RR-2063

MOONO 1BD Villa : 1 chambre, 75 m², au bord de la rivière Ayung

Le plafond monte à 6,5 m au-dessus du séjour double hauteur de cette villa de 75 m² sur deux niveaux : une chambre, une piscine privée et une vue sur l'Ayung. Le prix de prévente est de Rp 2,65 Md, et le palier suivant du promoteur pour la même villa est de Rp 3,19 Md. Le mobilier est inclus, avec des finitions selon le cahier des charges clés en main premium du promoteur.

Lot dans MOONO Ubud · lots publiés : 3

  • Leasehold 27 + 30 ans
  • Prévente
  • Piscine privée
  • 1chambre
  • 1salle de bain
  • 75 m²surface totale · 65 m² habitables
  • 100 m²parcelle avec piscine privée
  • Leasehold27 + 30 ans
  • 6,5 mplafonds double hauteur

Bien

Ce que vous obtenez

MOONO compte trois types de villas indépendantes sur la rive de l'Ayung, au sud d'Ubud, près du pôle scolaire. C'est la plus compacte : deux niveaux, un séjour double hauteur, la chambre à l'étage et une piscine en prolongement de la terrasse. La surface totale est de 75 m², dont 65 m² habitables, sur une parcelle de 100 m².

L'aménagement clés en main premium est compris dans le prix. L'offre ne mentionne ni date de livraison ni nombre total de villas. Tant que ces deux informations manquent, nous déconseillons Super Start, le plan qui demande 90 % d'avance.

Notre modèle par lot retient Rp 1,5 M la nuit. La médiane AirROI d'Ubud sur douze mois est plus proche de Rp 2,1 M, un chiffre gonflé par les maisons de quatre et cinq chambres, alors que celle-ci n'a qu'une chambre. Le marché remplit environ 38 % des nuits et les villas gérées par des professionnels font mieux : nous testons donc 50, 60 et 70 %. Déduisez 40 % pour la gestion, l'impôt et l'entretien, et le scénario central rapporte net environ Rp 198 M par an, soit 7,4 % du prix d'achat.

Les chiffres de ce bien

MOONO 1BD Villa : rendement brut et net

Le promoteur annonce 10,4 à 16,9 %, en revenu avant charges. Voici notre modèle : à Rp 1,5 M la nuit pour une villa avec piscine et vue sur la rivière, il déduit la société de gestion, l'impôt, la vacance et l'entretien.

Brut 12,4 %≈ Rp 329 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 1,5 M la nuit Net 7,4 %≈ Rp 198 M par an · amorti en ≈ 13,4 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 329 M12,4 % du prix · tarif Rp 1,5 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 59,3 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 32,9 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 39,5 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 198 M7,4 % du prix · amorti en ≈ 13,4 ans
Scénarios d'occupation : MOONO 1BD Villa
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 275 MRp 110 MRp 165 M6,2 %16,1 ans
60 %baseRp 329 MRp 132 MRp 198 M7,4 %13,4 ans
70 %optimisteRp 384 MRp 154 MRp 231 M8,7 %11,5 ans

Ubud vend moins de nuits que les quartiers de bord de mer. AirROI indique 37,7 % pour l'ensemble du marché et 55 à 70 % pour les villas gérées de notre segment, d'où un scénario central à 60 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Voir le paragraphe ci-dessus. Chiffres du promoteur, publiés tels quels : ils ne font pas partie de notre modèle.
Tarif par nuit
Rp 1,5 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Le Hak Sewa vous donne 27 ans sur le terrain, et le contrat en ajoute 30. Ce que coûtera ce renouvellement reste une question ouverte, posée au promoteur. Le notaire inscrit le bail à votre nom, ou au nom d'une société que vous contrôlez. Vous signez en même temps que le premier versement de 35 %. Le SLF vient en premier et la licence de location en second, tous deux après la fin du chantier de MOONO.

Propriété et permis : MOONO 1BD Villa
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail27 + 30 ans (Hak Sewa)Un renouvellement de 30 ans figure dans les conditions du contrat. Nous voulons son prix par écrit avant que vous signiez.
ZonageÀ confirmer, risque SubakCertains terrains le long de l'Ayung sont des terres agricoles. La parcelle passe par BHUMI et le RDTR de Gianyar au cours de nos vérifications.
Permis de construire (PBG)DemandéLe promoteur nous doit le numéro d'autorisation et un extrait. Il nous faut les deux avant votre acompte.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonPas de SLF, pas de licence de location. Le paiement à la livraison attend donc les documents plutôt qu'une date.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main premium, date non fixéeLe contrat ne fixant aucune date, chaque paiement suit une étape de construction achevée.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
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Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour MOONO 1BD Villa ?

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Conditions

MOONO 1BD Villa : échéancier de paiement

  1. 35 % à la signatureVous versez Rp 929 M à la signature.
  2. 65 % en 12 moisVersements échelonnés sur un an, chacun lié à une étape de construction.
  3. Super Start, 90 %Une remise pour qui paie presque tout maintenant, ce que nous écarterions tant qu'il n'existe pas de date de livraison.

Les deux plans viennent du promoteur. Nous mettons Super Start de côté jusqu'à ce que le PBG et la date de livraison soient tous deux consignés par écrit.

Localisation

Emplacement : Sud d'Ubud · Ayung

La gorge de l'Ayung donne à ce coin d'Ubud sa vue, et le centre est à 15 minutes. Vous gagnez le calme et les écoles, au prix d'un long trajet jusqu'à l'aéroport.

MOONO 1BD Villa : terrasse avec la rivière Ayung en contrebas
Sud d'Ubud · Gianyar · ≈ 15 min du centre
  • Centre d'Ubud≈ 15 min
  • Écoles internationalessecteur voisin
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 1 h 10 min
  • Sanur≈ 45 min

Les retraites de yoga et les longs séjours remplissent les villas d'Ubud, même si, à environ 37,7 %, l'occupation du marché reste bien en dessous de celle de la côte. Une villa d'une chambre avec piscine se loue en dessous de la moyenne de Rp 2,1 M de la zone : nous la valorisons donc à Rp 1,5 M.

Sud d'Ubud · Ayung · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur MOONO 1BD Villa

Combien Rise Real Bali facture-t-elle pour la MOONO 1BD Villa ?

Rien. Rp 2,65 Md est le chiffre du promoteur, et c'est le promoteur, pas vous, qui paie nos honoraires. Avant votre acompte, nous examinons l'opération à nos frais : le bail Hak Sewa de 27 + 30 ans, le zonage sur la rive de l'Ayung via BHUMI et le RDTR de Gianyar, et le numéro de PBG, que le promoteur doit encore envoyer.

Qu'est-ce qui est inclus dans le prix de la MOONO 1BD Villa ?

Le prix donne une villa d'une chambre de 75 m² sur une parcelle de 100 m², avec piscine privée et un aménagement clés en main premium selon le cahier des charges du promoteur. Le bail dure 27 + 30 ans. Après la prévente, le palier de prix suivant du promoteur est de Rp 3,19 Md. Nous confirmons encore la date de livraison auprès du promoteur.

Comment payer la MOONO 1BD Villa ?

La signature coûte 35 %, soit Rp 929 M, et les 65 % restants suivent sur 12 mois à mesure que le chantier avance. Super Start demande 90 % d'un coup en échange d'une remise. Nous ne l'utiliserions pas avant une date de livraison et un PBG confirmé, et nous lions chaque versement à une étape.

Quel rendement réaliste peut produire la MOONO 1BD Villa ?

Scénario central : Rp 1,5 M la nuit, 60 % de nuits réservées. Une fois que le gestionnaire, l'impôt et les nuits vides ont pris leur part, il vous reste environ 7,4 % du prix par an. Les données AirROI d'Ubud fixent le tarif, ajusté pour une villa avec piscine, et l'occupation suppose une gestion professionnelle. Les charges absorbent 40 % des revenus, et rien ici n'est garanti.

Puis-je acheter la MOONO 1BD Villa à distance ?

C'est possible. Nous filmons la villa et la vue sur l'Ayung depuis le site sur Zoom. La signature n'exige pas non plus de voyage : un notaire de Bali signe les documents MOONO sur procuration. Le projet en est encore à la prévente, et le promoteur n'a pas donné de date de livraison. Quand elle sera connue, nous vérifierons les 75 m² par rapport au plan et le mobilier par rapport au cahier des charges.

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