UBUD · ID RR-2063

Willa MOONO 1BD: jedna sypialnia, 75 m², nad rzeką Ayung

Sufit nad dwupoziomowym salonem wznosi się na 6,5 m, a cała willa ma 75 m² na dwóch kondygnacjach: jedna sypialnia, własny basen i widok na Ayung. Cena w przedsprzedaży to Rp 2,65 mld, a kolejny próg dewelopera dla tej samej willi – Rp 3,19 mld. Meble są w cenie, wykończenie według specyfikacji pod klucz.

Lokal w projekcie MOONO Ubud · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 27 + 30 lat
  • Przedsprzedaż
  • Prywatny basen
  • 1sypialnia
  • 1łazienka
  • 75 m²powierzchnia całkowita · 65 m² mieszkalnej
  • 100 m²działka z własnym basenem
  • Leasehold27 + 30 lat
  • 6,5 msalon na dwie kondygnacje

Nieruchomość

Co kupujesz

MOONO ma trzy typy wolnostojących willi na brzegu Ayung w południowym Ubud, blisko zespołu szkół. Ta jest najmniejsza: dwa poziomy, salon na wysokość dwóch kondygnacji, sypialnia na piętrze i basen przy tarasie. Powierzchnia całkowita to 75 m², z czego 65 m² mieszkalnej, na działce 100 m².

Pełne wykończenie pod klucz jest w cenie. Oferta nie podaje ani daty odbioru, ani łącznej liczby willi. Dopóki ich nie ma, odradzamy Super Start – plan, który wymaga 90% z góry.

Nasze wyliczenie zakłada Rp 1,5 mln za noc. Mediana AirROI dla Ubud z ostatniego roku jest bliżej Rp 2,1 mln, ale podnoszą ją domy z czterema i pięcioma sypialniami, a tu jest jedna. Rynek wypełnia ok. 38% nocy, profesjonalnie prowadzone wille więcej, więc liczymy warianty 50, 60 i 70%. Po odjęciu 40% na zarządzanie, podatek i utrzymanie wariant bazowy daje ok. Rp 198 mln netto rocznie, czyli 7,4% ceny zakupu.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – MOONO 1BD Villa: brutto i netto

Deweloper podaje 10,4–16,9%, czyli przychód przed kosztami. Poniżej nasze wyliczenie: przy Rp 1,5 mln za noc za willę z basenem i widokiem na rzekę odejmujemy firmę zarządzającą, podatek, puste noce i utrzymanie.

Brutto 12,4%≈ Rp 329 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 1,5 mln za noc Netto 7,4%≈ Rp 198 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 13,4 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 329 mln12,4% ceny · Rp 1,5 mln za noc, obłożenie 60%
  • Firma zarządzającaRp 59,3 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 32,9 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 39,5 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 198 mln7,4% ceny · okres zwrotu ≈ 13,4 lat
Scenariusze obłożenia: MOONO 1BD Villa
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 275 mlnRp 110 mlnRp 165 mln6,2%16,1 lat
60%bazowyRp 329 mlnRp 132 mlnRp 198 mln7,4%13,4 lat
70%optymistycznyRp 384 mlnRp 154 mlnRp 231 mln8,7%11,5 lat

Ubud sprzedaje mniej nocy niż nadmorskie okolice. AirROI pokazuje 37,7% w całym rynku i 55–70% dla willi z zarządcą w naszym segmencie, stąd wariant bazowy 60%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper podaje 10,4–16,9%, czyli przychód przed kosztami. Pokazujemy tak, jak podaje deweloper. Nie wchodzi to do naszego modelu.
Cena za noc
Rp 1,5 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Hak Sewa daje 27 lat na gruncie, a umowa dodaje kolejne 30. Koszt tego przedłużenia to wciąż otwarte pytanie do dewelopera. Notariusz wpisuje leasehold na Ciebie albo na kontrolowaną przez Ciebie spółkę. Podpisujesz razem z pierwszą wpłatą 35%. Najpierw wydaje się SLF, potem licencję na najem – oba dokumenty po zakończeniu budowy MOONO.

Prawo i pozwolenia: MOONO 1BD Villa
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold27 + 30 lat (Hak Sewa)Przedłużenie o 30 lat jest w warunkach umowy. Jego cenę chcemy mieć na piśmie przed podpisaniem.
Strefa (RDTR)Do potwierdzenia, ryzyko SubakCzęść gruntów wzdłuż Ayung to ziemia rolna. W trakcie sprawdzeń działka przechodzi przez BHUMI i RDTR Gianyar.
Pozwolenie na budowę (PBG)Prosimy o dokumentDeweloper ma nam przekazać numer pozwolenia i wypis. Oba potrzebujemy przed Twoją rezerwacją.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeBez SLF nie ma licencji na najem. Dlatego wpłata przy odbiorze czeka na dokumenty, a nie na datę.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, bez daty odbioruDopóki umowa nie ma daty odbioru, każdą wpłatę wiążemy z zakończonym etapem budowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla MOONO 1BD Villa?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – MOONO 1BD Villa

  1. 35% przy podpisaniuPrzy podpisaniu płacisz Rp 929 mln.
  2. 65% w ciągu 12 miesięcyRaty przez rok, każda powiązana z etapem budowy.
  3. Super Start, 90%Rabat za wpłatę prawie całości od razu – pominęlibyśmy go, dopóki nie ma daty odbioru.

Oba plany pochodzą od dewelopera. Super Start wstrzymujemy, dopóki PBG i data odbioru nie są na papierze.

Położenie

Położenie: Południowy Ubud · Ayung

Wąwóz Ayung daje tej części Ubud widok, a do centrum jest 15 minut. Za ciszę i bliskość szkół płacisz dłuższą drogą na lotnisko.

Willa MOONO 1BD: taras nad rzeką Ayung
Południowy Ubud · Gianyar · ≈ 15 min do centrum
  • Centrum Ubud≈ 15 min
  • Szkoły międzynarodowezespół szkół w pobliżu
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 1 godz. 10 min
  • Sanur≈ 45 min

Wille w Ubud wypełniają retreaty jogi i dłuższe pobyty, choć obłożenie rynku, ok. 37,7%, jest wyraźnie niższe niż na wybrzeżu. Willa z jedną sypialnią i basenem wynajmuje się poniżej średniej okolicy Rp 2,1 mln, więc liczymy Rp 1,5 mln.

Południowy Ubud · Ayung · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 4atrakcje
  • 2hotele
  • 1sklepy
  • 1szkoły

Najbliższe miejsca

  • Santi Mandala Villa & Spahotel · 577 m
  • okto schoolszkoła · 729 m
  • cool temple to go look atatrakcja · 773 m
  • luwak coffee degustationatrakcja · 949 m
  • Sthala, a Tribute Portfolio Hotel, Ubud Balihotel · 965 m
  • I Wayan Mardianaatrakcja · 980 m
  • Yoga Baristakawiarnia · 1 km
  • Bali Buda Abasanrestauracja · 1 km

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o MOONO 1BD Villa

Ile Rise Real Bali bierze za willę MOONO 1BD?

Zero. Rp 2,65 mld to cena dewelopera i to deweloper, a nie Ty, płaci nam prowizję. Przed rezerwacją sprawdzamy transakcję na własny koszt: leasehold Hak Sewa 27 + 30, strefę na brzegu Ayung w BHUMI i RDTR Gianyar oraz numer PBG, który deweloper ma jeszcze przesłać.

Co obejmuje cena willi MOONO 1BD?

Za tę cenę dostajesz willę 75 m² z jedną sypialnią na działce 100 m², z własnym basenem i pełnym wykończeniem pod klucz według specyfikacji dewelopera. Leasehold trwa 27 + 30 lat. Po przedsprzedaży kolejny próg cenowy dewelopera to Rp 3,19 mld. Datę odbioru wciąż potwierdzamy z deweloperem.

Jak zapłacić za willę MOONO 1BD?

Przy podpisaniu płacisz 35%, czyli Rp 929 mln, a pozostałe 65% w ciągu 12 miesięcy, w miarę postępu budowy. Super Start wymaga 90% naraz w zamian za rabat. Nie korzystalibyśmy z niego przed ustaleniem daty odbioru i potwierdzeniem PBG, a każdą ratę wiążemy z etapem budowy.

Jaką stopę zwrotu realnie da willa MOONO 1BD?

Wariant bazowy: Rp 1,5 mln za noc i 60% zajętych nocy. Po odjęciu operatora, podatku i pustych nocy zostaje ok. 7,4% ceny rocznie. Stawkę wyznaczają dane AirROI dla Ubud, skorygowane dla willi z basenem, a obłożenie zakłada profesjonalne zarządzanie. Koszty pochłaniają 40% przychodu i nic tu nie jest gwarantowane.

Czy willę MOONO 1BD można kupić zdalnie?

Tak. Na Zoomie pokazujemy z budowy willę i widok na Ayung. Podpisanie też nie wymaga przyjazdu: notariusz na Bali podpisuje dokumenty MOONO na podstawie pełnomocnictwa. Projekt jest wciąż w przedsprzedaży, a deweloper nie podał daty odbioru. Przy odbiorze sprawdzamy 75 m² z planem i wyposażenie ze specyfikacją.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →