UBUD · ID RR-2574

SECRET by INSHI: duży apartament z jedną sypialnią, 82–100 m², Ubud

Rp 3,19 mld kosztuje najobszerniejszy apartament z jedną sypialnią w cenniku SECRET by INSHI, na zboczu dżungli w Ubud. Według INSHI Dev leasehold obejmuje 30 + 30 lat, a odbiór całego projektu zaplanowano na I kw. 2027.

Lokal w projekcie SECRET by INSHI · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 30 + 30 lat
  • W budowie
  • Smart home Apple
  • 1sypialnia
  • 82–100 m²metraż według cennika
  • Pinkstrefa według dewelopera
  • Leasehold30 + 30 lat, Hak Sewa
  • I kw. 2027odbiór według dewelopera

Nieruchomość

Co kupujesz

Typ F1 to największy format z jedną sypialnią w 40-lokalowej kaskadzie nad dżunglą Ubud: 82–100 m². Kompleks łączy trzy typy apartamentów z trzema typami willi. Tarasy schodzą po zboczu, więc nawet lokal z tyłu patrzy prosto w drzewa.

Apartament jest pod klucz, z systemem smart home Apple i meblami Predmet. Jak na Ubud to wykończenie powyżej średniej i widać je w cenie za metr. Cennik nie podaje piętra, liczby łazienek ani wielkości tarasu. Metraż jest podany widełkami, więc potwierdzamy, do którego lokalu odnosi się ta cena.

Deweloper podaje leasehold (Hak Sewa) na 30 + 30 lat i różową strefę komercyjną – oba punkty sprawdzi wypis z RDTR Gianyar. Przy cenie Rp 3,19 mld nasz scenariusz bazowy to Rp 1,6 mln za noc, obłożenie 60% i koszty 40%. Zostaje ok. Rp 209 mln rocznie, czyli 6,6% ceny. Numer lokalu i dostępność sprawdzamy w aktualnym cenniku.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – SECRET by INSHI · apartament 1 sypialnia (duży): brutto i netto

INSHI Dev nie podał stopy zwrotu dla dużego F1, więc liczby niżej są nasze. Zaczynamy od Rp 1,6 mln za noc dla dużego apartamentu z jedną sypialnią i odejmujemy prowizję operatora, podatek i utrzymanie.

Brutto 10,9%≈ Rp 349 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 1,6 mln za noc Netto 6,6%≈ Rp 209 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 15,2 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 349 mln10,9% ceny · Rp 1,6 mln za noc, obłożenie 60%
  • Firma zarządzającaRp 62,8 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 34,9 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 41,9 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 209 mln6,6% ceny · okres zwrotu ≈ 15,2 lat
Scenariusze obłożenia: SECRET by INSHI · apartament 1 sypialnia (duży)
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 291 mlnRp 116 mlnRp 174 mln5,5%18,3 lat
60%bazowyRp 349 mlnRp 140 mlnRp 209 mln6,6%15,2 lat
70%optymistycznyRp 407 mlnRp 163 mlnRp 244 mln7,7%13,0 lat

AirROI pokazuje dla całego rynku Ubud 37,7%, a lokale z zarządzaniem w naszym segmencie mają 55–70%. Scenariusz bazowy ustawiamy na 60%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
INSHI Dev nie podał stopy zwrotu dla dużego F1, więc liczby niżej są nasze. Zaczynamy od Rp 1,6 mln za noc dla dużego apartamentu z jedną sypialnią i odejmujemy prowizję operatora, podatek i utrzymanie.
Cena za noc
Rp 1,6 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Deweloper podaje leasehold Hak Sewa na 30 lat z drugim okresem 30 lat. Notariusz rejestruje go na Ciebie albo na spółkę, a warunki przedłużenia są w umowie. Lata licz od odbioru – data zakupu ich nie uruchamia. Najpierw SLF, potem licencja na najem, oba po zakończeniu budowy.

Prawo i pozwolenia: SECRET by INSHI · apartament 1 sypialnia (duży)
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 + 30 lat, według deweloperaPozostały okres liczymy od odbioru, nie od zakupu. Warunki i cena przedłużenia trafiają do umowy.
Strefa (RDTR)Różowa (komercyjna), według deweloperaPotwierdzamy ją wypisem z RDTR Gianyar i wyszukaniem działki w OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaBudowa trwa. Przed rezerwacją prosimy o numer pozwolenia i wypis.
DeweloperINSHI Dev, podmiot prawny do potwierdzeniaPrzed płatnością porównujemy spółkę z umową i sprawdzamy jej oddane projekty.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeBez SLF nie ma licencji na najem. Wpłatę przy odbiorze wiążemy z dokumentami, nie z kalendarzem.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, smart home Apple, Predmet, I kw. 2027Lista mebli i AGD staje się załącznikiem do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla SECRET by INSHI · apartament 1 sypialnia (duży)?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – SECRET by INSHI · apartament 1 sypialnia (duży)

  1. Rezerwacja, 30%Rp 956 mln przy rezerwacji i podpisie umowy.
  2. Fundamenty, 20%Rp 637 mln po fundamentach.
  3. Konstrukcja, 30%Rp 956 mln, gdy stoi szkielet.
  4. Wykończenie, 20%Rp 637 mln przy wykończeniu i odbiorze.

Podział 30/20/30/20 pochodzi z cennika projektu. Każdą ratę wiążemy ze sprawdzonym etapem, nie z datą.

Położenie

Położenie: Ubud

Do Ubud przyjeżdża się po kulturę, retreaty i wellness, a wielu gości zostaje tydzień lub dłużej. Widok na dżunglę podtrzymuje stawkę, choć obłożenie jest niższe niż przy plażach – nasze liczby to uwzględniają.

Ubud: dżungla i tarasy ryżowe, zdjęcie poglądowe okolicy
Ubud · Gianyar
  • Centrum Ubud≈ 10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 1 godz. 20 min
  • Canggu≈ 1 godz.
  • Sanur≈ 50 min

Dla apartamentów z jedną sypialnią przyjmujemy Rp 1,6 mln, poniżej mediany willi. Cały Ubud ma ok. Rp 2,1 mln za noc przy obłożeniu 37,7%.

Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 24hotele
  • 12restauracje
  • 4spa
  • 4kawiarnie
  • 2atrakcje
  • 1szkoły
  • 1siłownie

Najbliższe miejsca

  • Paon Bali Cooking Classrestauracja · 80 m
  • Ubud Float Gardenrestauracja · 128 m
  • Paon cooking schoolszkoła · 320 m
  • Natura Villa Resorthotel · 332 m
  • Sandat Glamping Tentshotel · 478 m
  • Made Teakawiarnia · 484 m
  • villa kelaghotel · 497 m
  • Buda cottage Ubudhotel · 536 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o SECRET by INSHI · apartament 1 sypialnia (duży)

Ile Rise Real Bali bierze za zakup dużego apartamentu w SECRET by INSHI?

Nic. Płaci nam INSHI Dev, a cena Rp 3,19 mld jest taka sama z nami i bez nas. Sprawdzenie działki, pozwoleń i projektu umowy nic Cię nie kosztuje i odbywa się przed rezerwacją. Pisemny raport wymienia otwarte pytania, a przy poważnym problemie radzimy wstrzymać rezerwację.

Ile kosztuje duży apartament w SECRET by INSHI i co jest w cenie?

Deweloper wycenia go na Rp 3,19 mld. W cenie jest apartament z jedną sypialnią o powierzchni 82–100 m² na zboczu z widokiem na dżunglę, z meblami Predmet i systemem smart home Apple. Zanim się zobowiążesz, pytamy dewelopera o piętro, liczbę łazienek i dokładny metraż lokalu.

Jaką formę władania dostaję i kiedy jest odbiór?

Według dewelopera to Hak Sewa na 30 lat plus kolejne 30. Notariusz zapisuje go na Ciebie albo na Twoją spółkę. Deweloper planuje odbiór na I kw. 2027. Przed rezerwacją sprawdzamy w dokumentach okres leasehold, różową strefę i numer PBG.

Jak płacę za duży apartament?

W czterech ratach. Pierwsze 30%, Rp 956 mln, płacisz przy rezerwacji i podpisie. Potem 20% po fundamentach i 30%, gdy stoi konstrukcja. Ostatnie 20% przypada na wykończenie i odbiór. Każdą wpłatę wiążemy z etapem budowy potwierdzonym na miejscu, nigdy z datą w kalendarzu.

Skąd biorą się wyliczenia stopy zwrotu?

Punkt wyjścia to stawka AirROI dla Ubud, przeliczona dla dużego apartamentu z jedną sypialnią na Rp 1,6 mln za noc. Obłożenie odpowiada lokalom z profesjonalnym zarządzaniem, w środkowym scenariuszu 60%. Koszty utrzymania pochłaniają 40% przychodu. Rocznie zostaje Ci ok. 6,6% ceny zakupu. To model i nikt go nie gwarantuje.

Czy ten apartament można kupić bez lotu na Bali?

Tak. Budowę oglądasz na Zoomie, a osobna rozmowa obejmuje cennik i plan lokalu. Podpis załatwia notariusz na podstawie Twojego pełnomocnictwa, więc lot nie jest potrzebny. Wpłaty są powiązane z etapami budowy. Przy odbiorze nasz zespół sprawdza gotowy apartament i wysyła Ci każdą znalezioną usterkę przed podpisaniem protokołu odbioru.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →