UBUD · ID RR-2518

SECRET by INSHI: willa z dwiema sypialniami, 157,86 m², Ubud

Dwie sypialnie na 157,86 m² to największy dom w SECRET by INSHI i szczyt cennika: Rp 5,59 mld. INSHI Dev podaje leasehold Hak Sewa na 30 + 30 lat i planuje odbiór na I kw. 2027.

Lokal w projekcie SECRET by INSHI · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 30 + 30 lat
  • W budowie
  • Smart home Apple
  • 2sypialnie
  • 157,86 m²metraż willi według cennika
  • Pinkstrefa według dewelopera
  • Leasehold30 + 30 lat, Hak Sewa
  • I kw. 2027termin odbioru według dewelopera

Nieruchomość

Co kupujesz

Willa 2BR_3 to największy z trzech formatów willi w tej 40-lokalowej kaskadzie w dżungli: dwie sypialnie na 157,86 m². Reszta cennika to trzy typy apartamentów i dwie mniejsze wille. Lokale schodzą po zboczu, więc widok biegnie ponad dachami niższych sąsiadów.

Willa jest pod klucz, ze smart home Apple i meblami Predmet. To wyższy standard niż w większości Ubud i płaci się za niego w cenie metra. Cennik pomija układ willi, liczbę łazienek, wielkość działki i to, czy jest prywatny basen. O wszystko, razem z planem, pytamy dewelopera przed rezerwacją.

Według dewelopera to leasehold Hak Sewa na 30 + 30 lat w różowej strefie komercyjnej. Sprawdzamy to wypisem z RDTR Gianyar. Przy Rp 5,59 mld willa kosztuje ok. Rp 35,4 mln za m². Liczymy Rp 2,5 mln za noc przy obłożeniu 60% i kosztach 40%. Netto wychodzi ok. Rp 326 mln rocznie, czyli 5,8%.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – SECRET by INSHI · willa 2 sypialnie: brutto i netto

Deweloper nie opublikował stopy zwrotu dla willi z dwiema sypialniami, więc lukę wypełnia nasz model. Niżej: Rp 2,5 mln za noc, minus udział operatora, podatek, zużycie i utrzymanie.

Brutto 9,7%≈ Rp 543 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 2,5 mln za noc Netto 5,8%≈ Rp 326 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 17,2 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 543 mln9,7% ceny · Rp 2,5 mln za noc, obłożenie 60%
  • Firma zarządzającaRp 97,7 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 54,3 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 65,1 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 326 mln5,8% ceny · okres zwrotu ≈ 17,2 lat
Scenariusze obłożenia: SECRET by INSHI · willa 2 sypialnie
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 452 mlnRp 181 mlnRp 271 mln4,9%20,6 lat
60%bazowyRp 543 mlnRp 217 mlnRp 326 mln5,8%17,2 lat
70%optymistycznyRp 633 mlnRp 253 mlnRp 380 mln6,8%14,7 lat

Wybrzeże sprzedaje więcej nocy niż Ubud. AirROI podaje dla całego rynku 37,7%. Nasz segment z zarządzaniem ma 55–70%, więc scenariusz bazowy to 60%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
Deweloper nie opublikował stopy zwrotu dla willi z dwiema sypialniami, więc lukę wypełnia nasz model.
Cena za noc
Rp 2,5 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Przy tej willi INSHI Dev sprzedaje Hak Sewa: pierwszy okres 30 lat i drugi tej samej długości. Notariusz zapisuje leasehold na Ciebie albo na spółkę, a umowa opisuje, jak działa przedłużenie i ile kosztuje. Okres biegnie od odbioru. Ukończenie budowy przynosi SLF, a potem licencję na najem.

Prawo i pozwolenia: SECRET by INSHI · willa 2 sypialnie
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 + 30 lat, według deweloperaLiczy się okres pozostały w dniu odbioru, nie podpisu. Warunki przedłużenia zapisujemy w umowie.
Strefa (RDTR)Różowa (komercyjna), według deweloperaPotwierdzamy ją wypisem z RDTR Gianyar i wyszukaniem działki w OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaPrace na budowie ruszyły, więc PBG powinno być wydane. Najpierw prosimy o numer i wypis.
DeweloperINSHI Dev, podmiot prawny do potwierdzeniaPrzed rezerwacją sprawdzamy spółkę z umowy i jej oddane projekty.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeLicencja na najem wymaga najpierw SLF. Transzę przy odbiorze płacisz dopiero za komplet dokumentów.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, meble Predmet, I kw. 2027Specyfikacja mebli i sprzętu jest załącznikiem do umowy.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla SECRET by INSHI · willa 2 sypialnie?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – SECRET by INSHI · willa 2 sypialnie

  1. Rezerwacja, 30%Rp 1,68 mld przy rezerwacji i podpisie.
  2. Fundamenty, 20%Rp 1,12 mld po etapie fundamentów.
  3. Konstrukcja, 30%Rp 1,68 mld, gdy stoi stan surowy willi.
  4. Wykończenie, 20%Rp 1,12 mld przy wykończeniu i przekazaniu kluczy.

Plan INSHI Dev dzieli cenę 30/20/30/20. Pieniądze wysyłasz dopiero po potwierdzeniu odpowiedniego etapu budowy.

Położenie

Położenie: Ubud

Ubud przyciąga kulturą, jogą i retreatami, a goście rezerwują dłuższe pobyty niż na wybrzeżu. Przy willi widok na dżunglę podnosi stawkę, a niższe obłożenie jest już w naszych liczbach.

Ubud: zdjęcie poglądowe dżungli i tarasów ryżowych okolicy
Ubud · Gianyar
  • Centrum Ubud≈ 10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 1 godz. 20 min
  • Canggu≈ 1 godz.
  • Sanur≈ 50 min

Willa z dwiema sypialniami z widokiem na dżunglę zarabia powyżej mediany Ubud, więc liczymy Rp 2,5 mln. Cały rynek Ubud sprzedaje 37,7% nocy po ok. Rp 2,1 mln.

Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 24hotele
  • 12restauracje
  • 4spa
  • 4kawiarnie
  • 2atrakcje
  • 1szkoły
  • 1siłownie

Najbliższe miejsca

  • Paon Bali Cooking Classrestauracja · 80 m
  • Ubud Float Gardenrestauracja · 128 m
  • Paon cooking schoolszkoła · 320 m
  • Natura Villa Resorthotel · 332 m
  • Sandat Glamping Tentshotel · 478 m
  • Made Teakawiarnia · 484 m
  • villa kelaghotel · 497 m
  • Buda cottage Ubudhotel · 536 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o SECRET by INSHI · willa 2 sypialnie

Ile Rise Real Bali bierze za zakup willi z dwiema sypialniami w SECRET by INSHI?

Nie płacisz nam nic. Prowizję finansuje INSHI Dev, a willa zachowuje cenę z cennika, Rp 5,59 mld. Prawo do gruntu, pozwolenia i projekt umowy sprawdzamy sami, zanim przejdzie rezerwacja, i pokrywamy koszt. Pisemny raport wymienia to, co zostaje otwarte. Jeśli znajdziemy poważny problem, mówimy wprost: wstrzymaj rezerwację.

Ile kosztuje willa z dwiema sypialniami i co jest w cenie?

Rp 5,59 mld według cennika dewelopera. Dostajesz willę z dwiema sypialniami, 157,86 m², w tarasowym kompleksie nad dżunglą Ubud, wykończoną pod klucz ze smart home Apple i meblami Predmet. Plan, liczba łazienek i wielkość działki są jeszcze otwarte – zbieramy je od dewelopera, zanim się zobowiążesz.

Jaki leasehold dostaję z willą i kiedy będzie gotowa?

Według dewelopera dostajesz Hak Sewa na 30 lat z możliwością przedłużenia o kolejne 30. Notariusz rejestruje go na Ciebie albo na Twoją spółkę. Deweloper chce oddać projekt w I kw. 2027. Przed rezerwacją sprawdzamy w dokumentach okres, różową strefę i PBG.

Jak płacę za willę z dwiema sypialniami?

INSHI Dev dzieli cenę na cztery części. Rezerwacja i podpis to 30%, czyli Rp 1,68 mld. Po fundamentach płacisz 20%, po stanie surowym kolejne 30%. Ostatnie 20% przypada na wykończenie i przekazanie willi. Każdą płatność wysyłasz dopiero, gdy potwierdzimy na miejscu etap, który za nią stoi.

Skąd biorą się wyliczenia stopy zwrotu?

Dla willi z dwiema sypialniami podnosimy stawkę AirROI dla Ubud do Rp 2,5 mln za noc. Obłożenie bierzemy z najmu z zarządzaniem w tym samym segmencie, 60% w scenariuszu bazowym. Odejmujemy 40% przychodu na zarządzanie, podatek i zużycie. Zostaje ok. 5,8% ceny rocznie. To nasz szacunek, nie obietnica.

Czy willę można kupić bez podróży na Bali?

Tak. Budowę widzisz na Zoomie, a plan willi i ceny omawiamy w rozmowie. Dokumenty trafiają do notariusza, który podpisuje na podstawie Twojego pełnomocnictwa, więc nie musisz lecieć. Płacisz etapami budowy. Gdy budowa się kończy, nasz zespół robi odbiór techniczny i wysyła Ci listę usterek przed podpisem.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →