UBUD · ID RR-2518

SECRET by INSHI: villa de dos dormitorios, 157,86 m², en Ubud

La villa de dos dormitorios y 157,86 m² es la vivienda más grande de SECRET by INSHI y la cima de su lista de precios, con Rp 5.590 millones. INSHI Dev indica un leasehold Hak Sewa de 30 + 30 años y prevé entregar en el primer trimestre de 2027.

Unidad de SECRET by INSHI · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 30 + 30 años
  • En construcción
  • Domótica Apple
  • 2dormitorios
  • 157,86 m²superficie de la villa según lista
  • Rosazona indicada por la promotora
  • Leasehold30 + 30 años, Hak Sewa
  • 1.er trim. 2027fecha de entrega según la promotora

Inmueble

Qué compras

Con dos dormitorios en 157,86 m², es el mayor de los tres formatos de villa de este conjunto de 40 unidades escalonado en la selva. El resto de la lista son tres tipos de apartamento y dos villas más pequeñas. Como las unidades bajan por la ladera, tu vista pasa por encima de los tejados de los vecinos de abajo.

Se entrega llave en mano, con domótica Apple y muebles de Predmet. Es un acabado superior al de casi todo Ubud, y se nota en el precio por metro. La lista de precios no indica la distribución de la villa, el número de baños, la superficie de la parcela ni si tiene piscina privada. Se lo estamos pidiendo todo a la promotora, con el plano, antes de la reserva.

Las cifras de la promotora son un Hak Sewa de 30 + 30 años y una zona rosa comercial, que cotejamos con un extracto del RDTR de Gianyar. Con Rp 5.590 millones, la villa sale a unos Rp 35,4 millones por m². Calculamos con Rp 2,5 millones por noche, un 60 % de ocupación y un 40 % de gastos. Eso deja unos Rp 326 millones netos al año, un 5,8 %.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de SECRET by INSHI · villa 2BR: bruta y neta

No hay rentabilidad publicada por la promotora para la villa de dos dormitorios, y nuestro cálculo cubre ese hueco. Abajo: Rp 2,5 millones por noche, menos la parte de la gestora, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 9,7 %≈ Rp 543 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 2,5 millones por noche Neta 5,8 %≈ Rp 326 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 17,2 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 543 millones9,7 % del precio · Rp 2,5 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 97,7 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 54,3 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 65,1 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 326 millones5,8 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 17,2 años
Escenarios de ocupación: SECRET by INSHI · villa 2BR
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 452 millonesRp 181 millonesRp 271 millones4,9%20,6 años
60%baseRp 543 millonesRp 217 millonesRp 326 millones5,8%17,2 años
70%optimistaRp 633 millonesRp 253 millonesRp 380 millones6,8%14,7 años

Los distritos de costa reservan más noches que Ubud. AirROI pone todo el mercado en el 37,7 %. Nuestro segmento gestionado va al 55–70 %, así que el escenario base queda en el 60 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 2,5 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

En esta villa INSHI Dev vende un Hak Sewa: un primer plazo de 30 años y un segundo de la misma duración. El notario inscribe el leasehold a tu nombre o al de tu sociedad, y el contrato explica cómo funciona la renovación y cuánto cuesta. Tu plazo corre desde la entrega. Con la obra terminada llega el SLF y después la licencia de alquiler turístico (NIB).

Derecho y licencias de SECRET by INSHI · villa 2BR
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 + 30 años, según indica la promotoraLo que cuenta es el plazo que queda en la entrega, no en la firma. Fijamos las condiciones de renovación en el contrato.
ZonificaciónRosa (comercial), según indica la promotoraSacamos el RDTR de Gianyar y buscamos la parcela en el OSS para confirmarla.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarLa obra ha empezado, así que debería haber PBG. Primero conseguimos el número y un extracto.
PromotoraINSHI Dev, sociedad por confirmarAntes de la reserva revisamos la sociedad que figura en el contrato y sus proyectos terminados.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaLa licencia de alquiler turístico necesita antes el SLF. El tramo de la entrega se paga contra el paquete de documentos.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano con muebles Predmet, 1.er trim. 2027El contrato lleva como anexo la especificación de muebles y electrodomésticos.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
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Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de SECRET by INSHI · villa 2BR?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de SECRET by INSHI · villa 2BR

  1. Reserva, 30 %Rp 1.680 millones al reservar y firmar.
  2. Cimentación, 20 %Rp 1.120 millones tras la fase de cimentación.
  3. Estructura, 30 %Rp 1.680 millones cuando la estructura de la villa está en pie.
  4. Acabados, 20 %Rp 1.120 millones con los acabados y las llaves.

El plan de INSHI Dev reparte el precio 30/20/30/20. Cada pago sale solo cuando hemos confirmado la fase de obra que le corresponde.

Ubicación

Dónde está: Ubud

El atractivo de Ubud es la cultura, el yoga y los retiros, con huéspedes que reservan estancias más largas que en la costa. En una villa, las vistas a la selva suben la tarifa, y la menor ocupación ya está en nuestras cifras.

Ubud: foto de ejemplo de la selva y los arrozales del distrito
Ubud · Gianyar
  • Centro de Ubud≈ 10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
  • Canggu≈ 1 h
  • Sanur≈ 50 min

Una villa de dos dormitorios con vistas a la selva factura por encima de la mediana de Ubud, así que calculamos con Rp 2,5 millones. En el conjunto del mercado, Ubud llena el 37,7 % de las noches a unos Rp 2,1 millones.

Ubud · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 24hoteles
  • 12restaurantes
  • 4spas
  • 4cafeterías
  • 2lugares de interés
  • 1colegio
  • 1gimnasio

Lo más cercano

  • Paon Bali Cooking Classrestaurante · 80 m
  • Ubud Float Gardenrestaurante · 128 m
  • Paon cooking schoolcolegio · 320 m
  • Natura Villa Resorthotel · 332 m
  • Sandat Glamping Tentshotel · 478 m
  • Made Teacafetería · 484 m
  • villa kelaghotel · 497 m
  • Buda cottage Ubudhotel · 536 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre SECRET by INSHI · villa 2BR

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro la villa 2BR de SECRET by INSHI?

No nos pagas nada. La comisión la paga INSHI Dev, y la villa mantiene su precio de lista de Rp 5.590 millones. Revisamos nosotros los derechos sobre el suelo, las licencias y el borrador del contrato antes de que cambie de manos ninguna reserva, y asumimos el coste. El informe escrito recoge lo que sigue abierto. Si encontramos algo serio, te decimos que no pagues la reserva.

¿Cuánto cuesta la villa 2BR y qué incluye?

Rp 5.590 millones, según la lista de la promotora. Recibes una villa de dos dormitorios y 157,86 m² en el complejo en terrazas sobre la selva de Ubud, terminada llave en mano con domótica Apple y muebles de Predmet. El plano, el número de baños y la superficie de la parcela siguen abiertos, y los estamos reuniendo con la promotora antes de que te comprometas.

¿Qué leasehold lleva la villa y cuándo estará lista?

Según la promotora, compras un Hak Sewa de 30 años, renovable por otros 30. Un notario lo inscribe a tu nombre o al de tu sociedad. La promotora quiere entregar el proyecto en el primer trimestre de 2027. Antes de la reserva contrastamos con los papeles el plazo, la zona rosa y el PBG.

¿Cómo se paga la villa 2BR?

INSHI Dev divide el precio en cuatro partes. Reserva y firma se llevan un 30 %, es decir, Rp 1.680 millones. Tras la cimentación pagas un 20 %, y tras la estructura, otro 30 %. El 20 % final llega con los acabados y la entrega de la villa. Solo liberamos un pago cuando hemos confirmado en la obra la fase que lo respalda.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Para una villa de dos dormitorios subimos la tarifa de AirROI en Ubud a Rp 2,5 millones por noche. La ocupación sale de alquileres gestionados del mismo segmento, un 60 % en el escenario base. Restamos el 40 % de la facturación para gestión, impuestos y desgaste. Queda cerca de un 5,8 % del precio al año. Es una estimación nuestra, no una promesa.

¿Puedo comprar la villa sin viajar a Bali?

Sí. Ves la obra por Zoom, y el plano y los precios de la villa los repasamos en una llamada. Firmas ante notario mediante un poder, así que no hace falta viajar. Pagas por fases de obra. Cuando termina la obra, nuestro equipo hace la inspección y te manda la lista de defectos antes de firmar.

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