UBUD
Rp 5.590 millones/ 30 + 30 años
SECRET by INSHI · villa 2BR
Ubud · Villa de 2 dormitorios
- 2 dormitorios
- 157,86 m²
- leasehold 30+30
Ver detalles
UBUD · ID RR-2574
SECRET by INSHI: apartamento grande de un dormitorio, 82–100 m², en Ubud
Con Rp 3.190 millones compras el apartamento de un dormitorio más amplio de la lista de SECRET by INSHI, en una ladera de selva de Ubud. Según INSHI Dev, va con un leasehold de 30 + 30 años, y la entrega del proyecto está prevista para el primer trimestre de 2027.
Unidad de SECRET by INSHI · unidades publicadas: 3
- Leasehold de 30 + 30 años
- En construcción
- Domótica Apple
- 1dormitorio
- 82–100 m²superficie del apartamento según lista
- Rosazona según la promotora
- Leasehold30 + 30 años, Hak Sewa
- 1.er trim. 2027entrega según la promotora
Inmueble
Qué compras
Con 82–100 m², el F1 es el apartamento de un dormitorio más amplio de un conjunto de 40 unidades en terrazas sobre la selva de Ubud. El complejo combina tres tipos de apartamento con tres de villa. Como las terrazas bajan por la ladera, una unidad más atrás sigue mirando de frente a los árboles.
Se entrega llave en mano, con domótica Apple y muebles de Predmet. Para Ubud es un acabado por encima de la media, y se nota en el precio por metro. La lista de precios no indica la planta, el número de baños ni el tamaño de la terraza. Como la superficie viene en un rango, estamos confirmando a qué lote corresponde este precio.
La promotora indica un leasehold de 30 + 30 años (Hak Sewa) y una zona rosa comercial; la zona la cotejamos con un extracto del RDTR de Gianyar. Con Rp 3.190 millones, nuestro escenario base usa Rp 1,6 millones por noche, un 60 % de ocupación y un 40 % de gastos. Quedan unos Rp 209 millones al año, un 6,6 % del precio. Volvemos a comprobar el número de lote y la disponibilidad con una lista de precios actualizada.
Los números de este inmueble
Rentabilidad de SECRET by INSHI · apartamento 1BR (grande): bruta y neta
INSHI Dev no ha publicado rentabilidad para el F1 grande, así que las cifras de abajo son nuestras. Partimos de Rp 1,6 millones por noche para un apartamento grande de un dormitorio y descontamos la comisión de la gestora, impuestos y mantenimiento.
Bruta 10,9 %≈ Rp 349 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 1,6 millones por noche
Neta 6,6 %≈ Rp 209 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 15,2 años
- Ingresos brutos por alquilerRp 349 millones10,9 % del precio · Rp 1,6 millones por noche, ocupación del 60 %
- GestoraRp 62,8 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
- ImpuestosRp 34,9 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
- Desgaste y mantenimientoRp 41,9 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
- Neto para tiRp 209 millones6,6 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 15,2 años
| Ocupación | Ingresos brutos | Gastos 40 % | Neto | % del precio | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|---|---|
| 50%prudente | Rp 291 millones | Rp 116 millones | Rp 174 millones | 5,5% | 18,3 años |
| 60%base | Rp 349 millones | Rp 140 millones | Rp 209 millones | 6,6% | 15,2 años |
| 70%optimista | Rp 407 millones | Rp 163 millones | Rp 244 millones | 7,7% | 13,0 años |
AirROI da para Ubud un 37,7 % en el conjunto del mercado, mientras que las unidades gestionadas de nuestro segmento van al 55–70 %. Fijamos el escenario base en el 60 %.
De dónde salen los números
- Cifras de la promotora
- Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
- Tarifa por noche
- Rp 1,6 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
- Ocupación
- la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
- Gastos
- 40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
- Comparables del catálogo
- Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
- Informes y datos
- AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.
Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.
Titularidad
Qué derecho compras y cómo están los papeles
La promotora indica un Hak Sewa de 30 años con un segundo plazo de 30. Un notario inscribe tu leasehold a tu nombre o al de una sociedad, y las condiciones de la prórroga quedan en el contrato. El plazo cuenta desde la entrega, no desde la compra. Cuando termina la obra llega el SLF, y detrás, la licencia de alquiler turístico (NIB).
| Tipo de derecho | Leasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB). |
|---|---|
| Plazo del derecho | 30 + 30 años, según la promotoraContamos el plazo restante desde la entrega y no desde la compra. Las condiciones y el precio de la renovación van al contrato. |
| Zonificación | Rosa (comercial), según la promotoraLa confirmamos con un extracto del RDTR de Gianyar y una búsqueda de la parcela en el OSS. |
| Licencia de obra (PBG) | Por confirmarLa obra está en marcha. Pedimos el número de licencia y un extracto antes de la reserva. |
| Promotora | INSHI Dev, sociedad por confirmarCotejamos la sociedad con el contrato y revisamos sus proyectos terminados antes de que pagues. |
| Certificado de habitabilidad (SLF) | En la entregaSin SLF no hay licencia de alquiler turístico. El pago de la entrega sigue a los documentos, no al calendario. |
| Licencia de alquiler turístico (NIB) | Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada. |
| Testaferro indonesio (nominee) | No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así. |
| Depósito en garantía (escrow) | En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa. |
| Mobiliario y entrega | Llave en mano, domótica Apple, Predmet, 1.er trim. 2027La lista de muebles y electrodomésticos va como anexo al contrato. |
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de SECRET by INSHI · apartamento 1BR (grande)?
Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.
Condiciones
Calendario de pagos de SECRET by INSHI · apartamento 1BR (grande)
- Reserva, 30 %Rp 956 millones al reservar y firmar el contrato.
- Cimentación, 20 %Rp 637 millones tras la cimentación.
- Estructura, 30 %Rp 956 millones con la estructura en pie.
- Acabados, 20 %Rp 637 millones con los acabados y la entrega.
El reparto 30/20/30/20 sale de la lista de precios del proyecto. Cada pago sigue una fase que hemos comprobado, no una fecha.
Ubicación
Dónde está: Ubud
Los huéspedes vienen a Ubud por la cultura, los retiros y el bienestar, y muchos se quedan una semana o más. Las vistas a la selva sostienen la tarifa, aunque la ocupación va por detrás de las zonas de playa, y nuestras cifras lo incorporan.
- Centro de Ubud≈ 10 min
- Aeropuerto Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
- Canggu≈ 1 h
- Sanur≈ 50 min
Para apartamentos de un dormitorio calculamos Rp 1,6 millones, por debajo de la mediana de las villas. Ubud en conjunto está cerca de Rp 2,1 millones por noche, con una ocupación del 37,7 %.
Qué hay cerca
El entorno
A menos de 1 km del inmueble
- 24hoteles
- 12restaurantes
- 4spas
- 4cafeterías
- 2lugares de interés
- 1colegio
- 1gimnasio
Lo más cercano
- Paon Bali Cooking Classrestaurante · 80 m
- Ubud Float Gardenrestaurante · 128 m
- Paon cooking schoolcolegio · 320 m
- Natura Villa Resorthotel · 332 m
- Sandat Glamping Tentshotel · 478 m
- Made Teacafetería · 484 m
- villa kelaghotel · 497 m
- Buda cottage Ubudhotel · 536 m
Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.
Respuestas claras
Preguntas sobre SECRET by INSHI · apartamento 1BR (grande)
¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro el 1BR grande de SECRET by INSHI?
Nada. Nos paga INSHI Dev, y el precio de Rp 3.190 millones es el mismo con nosotros o sin nosotros. Nuestras comprobaciones de la parcela, las licencias y el borrador del contrato no te cuestan nada y se hacen antes de cualquier reserva. El informe escrito recoge las preguntas abiertas, y si hay un problema serio no sale ninguna reserva.
¿Cuánto cuesta el 1BR grande de SECRET by INSHI y qué incluye?
La promotora lo pone a Rp 3.190 millones. Eso cubre un apartamento de un dormitorio de 82–100 m² en la ladera que mira a la selva, equipado con muebles de Predmet y domótica Apple. Estamos pidiendo a la promotora la planta, el número de baños y la superficie exacta del lote antes de que te comprometas.
¿Qué derecho compro y cuándo se entrega?
Es un Hak Sewa de 30 años más otros 30, según la promotora. El notario lo inscribe a tu nombre o al de tu sociedad. La promotora apunta al primer trimestre de 2027 para la entrega. Antes de la reserva contrastamos con los documentos el plazo del leasehold, la zona rosa y el número del PBG.
¿Cómo se paga el 1BR grande?
En cuatro pagos. El primer 30 %, Rp 956 millones, sale cuando reservas y firmas. Después vienen un 20 % tras la cimentación y un 30 % con la estructura en pie. El último 20 % vence con los acabados y la entrega. Ligamos cada pago a una fase de obra que hemos confirmado en el terreno, nunca a una fecha del calendario.
¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?
Partimos de la cifra por noche de AirROI para Ubud, escalada a un apartamento grande de un dormitorio: Rp 1,6 millones. La ocupación refleja la de unidades con gestión profesional, con el 60 % como escenario central. Los gastos corrientes se comen el 40 % de la facturación. Al año te queda cerca del 6,6 % del precio de compra. Es un cálculo, y nadie lo asegura.
¿Puedo comprar este apartamento sin viajar a Bali?
Sí. Recorres la obra por Zoom, y una llamada aparte repasa la lista de precios y el plano. Firmas ante notario mediante un poder, así que no hace falta volar. Los pagos siguen las fases de obra. En la entrega nuestro equipo inspecciona el apartamento terminado y te manda cada defecto que encuentre antes del acta de recepción.
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