UBUD · ID RR-2665

SECRET by INSHI: apartamento compacto de un dormitorio, 41,5 m², en Ubud

El precio más bajo de SECRET by INSHI, Rp 1.470 millones, es el de este apartamento compacto de un dormitorio sobre la selva de Ubud. Según INSHI Dev, el leasehold es de 30 años más otros 30, y la entrega está prevista para el primer trimestre de 2027.

Unidad de SECRET by INSHI · unidades publicadas: 3

  • Leasehold de 30 + 30 años
  • En construcción
  • Domótica Apple
  • 1dormitorio
  • 41,5 m²superficie según lista de precios
  • Rosazona según la promotora
  • Leasehold30 + 30 años, Hak Sewa
  • 1.er trim. 2027entrega según la promotora

Inmueble

Qué compras

Con 41,5 m², el F2 es el formato de un dormitorio más pequeño de SECRET by INSHI y la forma más barata de entrar en este proyecto de 40 unidades en ladera. La promotora vende tres formatos de apartamento y tres de villa. Las terrazas suben por la pendiente, así que incluso las unidades traseras tienen vista despejada sobre las copas.

Recibes una unidad llave en mano con domótica Apple y muebles de Predmet. En un apartamento pequeño para alquilar, así no hay que presupuestar muebles aparte antes del primer huésped. La lista de precios no indica la planta, el baño ni el tamaño de la terraza. La distribución y el número de lote se los pedimos a la promotora antes de la reserva.

El régimen es un Hak Sewa de 30 + 30 años en zona rosa comercial, según la promotora, que comprobamos con un extracto del RDTR de Gianyar. Rp 1.470 millones salen a unos Rp 35,4 millones por m². Nuestro escenario base: Rp 1,2 millones por noche, un 60 % de ocupación y un 40 % de gastos. El ingreso neto ronda Rp 151 millones al año, un 10,3 % del precio.

Los números de este inmueble

Rentabilidad de SECRET by INSHI · apartamento 1BR (compacto): bruta y neta

INSHI Dev no da rentabilidad para el F2 compacto, así que hicimos las cuentas nosotros. Abajo: Rp 1,2 millones por noche para un apartamento compacto de un dormitorio, después de gestión, impuestos, desgaste y mantenimiento.

Bruta 17,1 %≈ Rp 252 millones al año con una ocupación del 60 % y Rp 1,2 millones por noche Neta 10,3 %≈ Rp 151 millones al año · recuperas la inversión en ≈ 9,7 años
  • Ingresos brutos por alquilerRp 252 millones17,1 % del precio · Rp 1,2 millones por noche, ocupación del 60 %
  • GestoraRp 45,4 millones18 % de la facturación · en el mercado, 15–25 %
  • ImpuestosRp 25,2 millones10 % de los ingresos por alquiler · el tipo depende de la estructura
  • Desgaste y mantenimientoRp 30,2 millones12 % de la facturación · días vacíos entre estancias, consumibles, reparaciones
  • Neto para tiRp 151 millones10,3 % del precio · recuperas la inversión en ≈ 9,7 años
Escenarios de ocupación: SECRET by INSHI · apartamento 1BR (compacto)
OcupaciónIngresos brutosGastos 40 %Neto% del precioPlazo de recuperación
50%prudenteRp 210 millonesRp 84,0 millonesRp 126 millones8,6%11,7 años
60%baseRp 252 millonesRp 101 millonesRp 151 millones10,3%9,7 años
70%optimistaRp 294 millonesRp 118 millonesRp 176 millones12,0%8,3 años

La ocupación en Ubud va por detrás de la costa. AirROI pone el mercado en el 37,7 %, las unidades gestionadas como esta llegan al 55–70 % y el escenario base usa el 60 %.

De dónde salen los números

Cifras de la promotora
Ninguna: no hay cifra publicada para este inmueble.
Tarifa por noche
Rp 1,2 millones, estimación nuestra para la zona: AirROI sitúa en Rp 2,1 millones el ingreso medio por anuncio en Ubud (12 meses hasta julio de 2026); lo ajustamos por tipo de inmueble, superficie y acabados.
Ocupación
la media de Ubud en todos los anuncios de AirROI es del 37,7 %; los hoteles de Bali cerraron 2025 con un 73,2 % (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Para alquiler con gestión profesional calculamos tres escenarios: prudente, con un 50 %; base, con un 60 %, y optimista, con un 70 %.
Gastos
40 % de los ingresos: gestora 18 % (en el mercado, del 15 al 25 %), impuestos 10 %, desgaste y mantenimiento 12 %.
Comparables del catálogo
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6 % neto con un 60 % de ocupación; Re-Imagined Mini Villa: 7,6 % neto con un 60 % de ocupación.
Informes y datos
AirROI (datos del mercado de alquiler vacacional, 12 meses hasta julio de 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzo de 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nuestro informe del mercado de Bali 2026; rentabilidad de villas en Canggu y Pererenan.

Son cuentas nuestras, no una garantía de ingresos. La tarifa y la ocupación las ajustamos a tu unidad y a la gestora que elijas; los datos del inmueble vienen de los materiales de la promotora. El método y lo que no garantizamos, en el aviso legal.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

Un notario inscribe el Hak Sewa a tu nombre o al de una sociedad. La promotora indica 30 años más un segundo plazo de 30, y dejamos el precio de la prórroga en el contrato. Los años que quedan cuentan desde la entrega. El SLF y la licencia de alquiler turístico (NIB) llegan cuando termina la obra, no antes.

Derecho y licencias de SECRET by INSHI · apartamento 1BR (compacto)
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 + 30 años, cifra de la promotoraLos años restantes cuentan desde la fecha de entrega. El contrato fija el precio y las condiciones de la renovación.
ZonificaciónRosa (comercial), según la promotoraUn extracto del RDTR de Gianyar y una búsqueda de la parcela en el OSS aclaran la zona.
Licencia de obra (PBG)Por confirmarCon la obra en marcha, la licencia debería existir. Necesitamos su número y un extracto antes de tu reserva.
PromotoraINSHI Dev, sociedad por confirmarAntes de cualquier pago revisamos la sociedad que firma y repasamos los proyectos que ha entregado.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaSin SLF, la administración de Gianyar no concede la licencia de alquiler turístico (NIB), así que el último pago espera a los documentos.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que el apartamento tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, domótica Apple, 1.er trim. 2027Un anexo al contrato nombra cada mueble y cada electrodoméstico.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de SECRET by INSHI · apartamento 1BR (compacto)?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando, con la rentabilidad neta ya calculada.

Condiciones

Calendario de pagos de SECRET by INSHI · apartamento 1BR (compacto)

  1. Reserva, 30 %Rp 441 millones al reservar, con el contrato firmado.
  2. Cimentación, 20 %Rp 294 millones cuando está hecha la cimentación.
  3. Estructura, 30 %Rp 441 millones cuando se levanta la estructura.
  4. Acabados, 20 %Rp 294 millones al terminar y en la entrega.

Cuatro pagos según la lista de precios del proyecto. Liberamos cada uno solo después de confirmar en la obra la fase que le corresponde.

Ubicación

Dónde está: Ubud

Ubud gana con retiros, yoga y estancias largas, no con el tráfico de playa. La selva mantiene firmes las tarifas por noche, la ocupación queda por debajo de la costa, y este cálculo lo asume desde el principio.

Ubud: arrozales en terrazas y selva del distrito, foto de ejemplo
Ubud · Gianyar
  • Centro de Ubud≈ 10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
  • Canggu≈ 1 h
  • Sanur≈ 50 min

A un apartamento compacto le ponemos Rp 1,2 millones por noche, por debajo de la mediana de las villas. Ubud en conjunto reserva el 37,7 % de las noches a unos Rp 2,1 millones.

Ubud · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 24hoteles
  • 12restaurantes
  • 4spas
  • 4cafeterías
  • 2lugares de interés
  • 1colegio
  • 1gimnasio

Lo más cercano

  • Paon Bali Cooking Classrestaurante · 80 m
  • Ubud Float Gardenrestaurante · 128 m
  • Paon cooking schoolcolegio · 320 m
  • Natura Villa Resorthotel · 332 m
  • Sandat Glamping Tentshotel · 478 m
  • Made Teacafetería · 484 m
  • villa kelaghotel · 497 m
  • Buda cottage Ubudhotel · 536 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre SECRET by INSHI · apartamento 1BR (compacto)

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro el 1BR compacto de SECRET by INSHI?

Cero. INSHI Dev paga nuestros honorarios, así que el precio de lista de Rp 1.470 millones no se mueve. Antes de que comprometas dinero, repasamos a nuestra costa los registros de la parcela, las licencias de obra y el borrador del contrato. Recibes cada punto abierto en un informe escrito. Si encontramos un problema real, te aconsejamos no pagar la reserva todavía.

¿Cuánto cuesta el 1BR compacto y qué cubre el precio?

Rp 1.470 millones según la lista de la promotora, el más bajo del proyecto. Por ese precio tienes un apartamento de un dormitorio y 41,5 m² en un complejo en terrazas sobre la selva de Ubud, equipado llave en mano con domótica Apple y muebles de Predmet. Antes de tu reserva conseguimos de la promotora la planta, la distribución del baño y el tamaño de la terraza.

¿Qué tipo de leasehold es y cuándo recibo las llaves?

La promotora vende un Hak Sewa de 30 años y después un segundo plazo de 30. El notario inscribe el leasehold a tu nombre o al de tu sociedad. El objetivo de entrega de la promotora es el primer trimestre de 2027. Antes de que salga cualquier reserva de tu cuenta confirmamos con los papeles el plazo, la zona rosa y el número del PBG.

¿Cuál es el calendario de pagos del 1BR compacto?

El plan tiene cuatro pasos. Al reservar y firmar pagas un 30 %, es decir, Rp 441 millones. Después sale un 20 % tras la cimentación y un 30 % tras la estructura. El 20 % final llega al terminar y en la entrega. Ligamos cada pago a una fase que hemos visto terminada en la obra, no a una fecha del calendario.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

Los datos de AirROI para Ubud, rebajados para un apartamento compacto de un dormitorio, apuntan a Rp 1,2 millones por noche. Aplicamos la ocupación de unidades con gestión profesional, un 60 % en el escenario base, y restamos el 40 % de la facturación para gestora, impuestos y mantenimiento. En ese escenario te vuelve cada año cerca del 10,3 % del precio. Tómalo como una estimación.

¿Puedo comprar el 1BR compacto a distancia?

Sí, del todo. La visita a la obra va por Zoom, y la lista de precios y la distribución tienen su propia llamada. Firmas ante notario mediante un poder. Los pagos siguen las fases de obra. Cuando el apartamento está listo, nuestro técnico lo revisa y recibes una lista de defectos antes del acta de entrega.

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