UBUD · ID RR-2665

SECRET by INSHI: kompaktowy apartament z jedną sypialnią, 41,5 m², Ubud

Najniższa cena w SECRET by INSHI to Rp 1,47 mld – tyle kosztuje ten kompaktowy apartament z jedną sypialnią nad dżunglą Ubud. Według INSHI Dev leasehold trwa 30 lat plus drugie 30, a budowa zmierza do odbioru w I kw. 2027.

Lokal w projekcie SECRET by INSHI · lokale w katalogu: 3

  • Leasehold 30 + 30 lat
  • W budowie
  • Smart home Apple
  • 1sypialnia
  • 41,5 m²metraż według cennika
  • Pinkstrefa według dewelopera
  • Leasehold30 + 30 lat, Hak Sewa
  • I kw. 2027odbiór według planu dewelopera

Nieruchomość

Co kupujesz

F2 to najmniejszy format z jedną sypialnią w SECRET by INSHI, 41,5 m², i najtańsze wejście do tego 40-lokalowego projektu na zboczu. Deweloper sprzedaje trzy formaty apartamentów i trzy formaty willi. Tarasy wspinają się po stoku, więc nawet tylne lokale mają czysty widok ponad koronami drzew.

Dostajesz lokal pod klucz, ze sterowaniem smart home Apple i meblami Predmet. Przy małym apartamencie na wynajem oznacza to brak osobnego budżetu na meble przed pierwszym gościem. Cennik nie podaje piętra, łazienki ani wielkości tarasu. Układ i numer lokalu bierzemy od dewelopera przed rezerwacją.

Według dewelopera to leasehold Hak Sewa na 30 + 30 lat w różowej strefie komercyjnej. Sprawdzamy to wypisem z RDTR Gianyar. Rp 1,47 mld daje ok. Rp 35,4 mln za m². Nasz scenariusz bazowy: Rp 1,2 mln za noc, obłożenie 60%, koszty 40%. Dochód netto wychodzi ok. Rp 151 mln rocznie, czyli 10,3% ceny.

Wyliczenie dla tej nieruchomości

Stopa zwrotu – SECRET by INSHI · apartament 1 sypialnia (kompaktowy): brutto i netto

INSHI Dev nie podaje stopy zwrotu dla kompaktowego F2, więc policzyliśmy sami. Niżej: Rp 1,2 mln za noc dla kompaktowego apartamentu z jedną sypialnią, po zarządzaniu, podatku, zużyciu i utrzymaniu.

Brutto 17,1%≈ Rp 252 mln rocznie przy obłożeniu 60% i cenie Rp 1,2 mln za noc Netto 10,3%≈ Rp 151 mln rocznie · okres zwrotu ≈ 9,7 lat
  • Przychód z najmu bruttoRp 252 mln17,1% ceny · Rp 1,2 mln za noc, obłożenie 60%
  • Firma zarządzającaRp 45,4 mln18% przychodu · na rynku 15–25%
  • PodatekRp 25,2 mln10% przychodu z najmu · stawka zależy od struktury
  • Zużycie i utrzymanieRp 30,2 mln12% przychodu · puste noce między pobytami, materiały, naprawy
  • Zostaje nettoRp 151 mln10,3% ceny · okres zwrotu ≈ 9,7 lat
Scenariusze obłożenia: SECRET by INSHI · apartament 1 sypialnia (kompaktowy)
ObłożeniePrzychód bruttoKoszty 40%Netto% cenyOkres zwrotu
50%ostrożnyRp 210 mlnRp 84,0 mlnRp 126 mln8,6%11,7 lat
60%bazowyRp 252 mlnRp 101 mlnRp 151 mln10,3%9,7 lat
70%optymistycznyRp 294 mlnRp 118 mlnRp 176 mln12,0%8,3 lat

Obłożenie w Ubud jest niższe niż na wybrzeżu. AirROI podaje dla rynku 37,7%, lokale z zarządzaniem jak nasze osiągają 55–70%, a scenariusz bazowy przyjmuje 60%.

Skąd te liczby

Dane dewelopera
INSHI Dev nie podaje stopy zwrotu dla kompaktowego F2, więc policzyliśmy sami.
Cena za noc
Rp 1,2 mln – nasz szacunek dla lokalizacji: według AirROI średni przychód z oferty w Ubud to Rp 2,1 mln (12 miesięcy do lipca 2026 r.); korygujemy to o typ nieruchomości, powierzchnię i standard wykończenia.
Obłożenie
Rynek Ubud: średnio 37,7% we wszystkich ofertach AirROI; Hotele na Bali miały w 2025 r. średnio 73,2% obłożenia (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Dla najmu z profesjonalnym operatorem liczymy trzy scenariusze: ostrożny 50%, bazowy 60% i optymistyczny 70%.
Koszty
40% przychodu: firma zarządzająca 18% (na rynku 15–25%), podatek 10%, zużycie i utrzymanie 12%.
Porównywalne oferty
Re-Imagined Villa 2BR: 6,3% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Villa 4BR: 6,6% netto przy obłożeniu 60%; Re-Imagined Mini Villa: 7,6% netto przy obłożeniu 60%.
Raporty i dane
AirROI (dane rynku najmu krótkoterminowego, 12 miesięcy do lipca 2026 r.); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (marzec 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; nasz raport rynkowy Bali 2026; stopa zwrotu z willi w Canggu i Pererenan.

To szacunek Rise Real Bali, a nie gwarancja dochodu. Cenę za noc i obłożenie przeliczamy dla konkretnego lokalu i operatora najmu, dane nieruchomości pochodzą z materiałów dewelopera. Metodę i to, czego nie gwarantujemy, opisujemy w informacjach prawnych.

Własność

Jakie prawo kupujesz i w jakim stanie są dokumenty

Notariusz rejestruje leasehold Hak Sewa na Ciebie albo na spółkę. Deweloper podaje 30 lat plus drugi okres 30 lat, a cenę przedłużenia wpisujemy do umowy. Pozostały okres liczy się od odbioru. Najpierw musi skończyć się budowa – dopiero wtedy pojawiają się SLF i licencja na najem.

Prawo i pozwolenia: SECRET by INSHI · apartament 1 sypialnia (kompaktowy)
Forma własnościLeasehold (Hak Sewa)Cudzoziemiec nie może mieć na siebie pełnej własności (Hak Milik, freehold). Legalne drogi to leasehold, prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z zezwoleniem na pobyt oraz spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) z prawem zabudowy (HGB).
Okres leasehold30 + 30 lat, liczba deweloperaPozostałe lata liczy się od daty odbioru. Cenę i warunki przedłużenia zapisuje umowa.
Strefa (RDTR)Różowa (komercyjna), według deweloperaStrefę rozstrzyga wypis z RDTR dla Gianyar i wyszukanie działki w OSS.
Pozwolenie na budowę (PBG)Do potwierdzeniaBudowa trwa, więc pozwolenie powinno już być wydane. Przed rezerwacją potrzebujemy jego numeru i wypisu.
DeweloperINSHI Dev, podmiot prawny do potwierdzeniaPrzed jakąkolwiek płatnością sprawdzamy spółkę z umowy i przeglądamy projekty, które już oddała.
Pozwolenie na użytkowanie (SLF)Przy odbiorzeBez SLF urząd powiatu nie wyda licencji na najem, więc ostatnia wpłata czeka na dokumenty.
Licencja na najem krótkoterminowy (NIB)Po odbiorzeAirbnb, Booking.com i inne platformy usuwają wille bez ważnej licencji na najem krótkoterminowy (NIB). Dopóki ta nieruchomość jej nie dostanie, liczymy tylko najem długoterminowy.
Podstawiona osoba (nominee)Nie stosujemyZapisanie nieruchomości na miejscową osobę to ryzyko karne według Perda 4/2026, a w sporze można stracić cały majątek. Takich transakcji nie prowadzimy.
Rachunek escrow deweloperaBrak – rynek działa bez niegoZabezpieczeniem jest konstrukcja umowy: wpłaty powiązane ze sprawdzonymi etapami budowy i kara umowna za opóźnienie oddania.
Wyposażenie i odbiórPod klucz, smart home Apple, I kw. 2027Załącznik do umowy wymienia każdy mebel i każde urządzenie.
Zanim wpłacisz rezerwację, sprawdzamy grunt, pozwolenia i sprzedającego. Dostajesz pisemny raport z listą wszystkiego, co jeszcze wymaga wyjaśnienia.
Gusti AyuDoradczyni · Rise Real Bali
Na WhatsApp

Cześć, tu Gusti. Wysłać Ci pełny cennik i harmonogram wpłat dla SECRET by INSHI · apartament 1 sypialnia (kompaktowy)?

Zostaw numer WhatsApp – wyślę je jeszcze dziś, razem z wyliczeniem stopy zwrotu netto.

Warunki

Harmonogram wpłat – SECRET by INSHI · apartament 1 sypialnia (kompaktowy)

  1. Rezerwacja, 30%Rp 441 mln przy rezerwacji, z podpisaną umową.
  2. Fundamenty, 20%Rp 294 mln, gdy fundamenty są gotowe.
  3. Konstrukcja, 30%Rp 441 mln, gdy stanie stan surowy.
  4. Wykończenie, 20%Rp 294 mln przy ukończeniu i odbiorze.

Cztery raty z cennika projektu. Każdą płacisz dopiero po potwierdzeniu odpowiedniego etapu na miejscu.

Położenie

Położenie: Ubud

Ubud zarabia na retreatach, jodze i długich pobytach, a nie na ruchu plażowym. Dżungla trzyma ceny za noc, obłożenie jest niższe niż na wybrzeżu i ten model zakłada to od początku.

Ubud: tarasy ryżowe i dżungla w okolicy, zdjęcie poglądowe
Ubud · Gianyar
  • Centrum Ubud≈ 10 min
  • Lotnisko Ngurah Rai≈ 1 godz. 20 min
  • Canggu≈ 1 godz.
  • Sanur≈ 50 min

Kompaktowy apartament wyceniamy na Rp 1,2 mln za noc, poniżej mediany willi. Cały Ubud sprzedaje 37,7% nocy po ok. Rp 2,1 mln.

Ubud · mapa Google

Przewodnik po lokalizacji i wszystkie nieruchomości

Co jest w pobliżu

Okolica

Do 1 km od nieruchomości

  • 24hotele
  • 12restauracje
  • 4spa
  • 4kawiarnie
  • 2atrakcje
  • 1szkoły
  • 1siłownie

Najbliższe miejsca

  • Paon Bali Cooking Classrestauracja · 80 m
  • Ubud Float Gardenrestauracja · 128 m
  • Paon cooking schoolszkoła · 320 m
  • Natura Villa Resorthotel · 332 m
  • Sandat Glamping Tentshotel · 478 m
  • Made Teakawiarnia · 484 m
  • villa kelaghotel · 497 m
  • Buda cottage Ubudhotel · 536 m

Miejsca i odległości: dane OpenStreetMap, © autorzy OpenStreetMap. Odległości w linii prostej od nieruchomości.

Konkretne odpowiedzi

Pytania o SECRET by INSHI · apartament 1 sypialnia (kompaktowy)

Ile Rise Real Bali bierze za zakup kompaktowego apartamentu w SECRET by INSHI?

Zero. Prowizję płaci INSHI Dev, więc cena z cennika, Rp 1,47 mld, się nie zmienia. Zanim wyślesz pieniądze, na nasz koszt przeglądamy dokumenty działki, pozwolenia budowlane i projekt umowy. Każdy otwarty punkt dostajesz w pisemnym raporcie. Gdy znajdziemy prawdziwy problem, radzimy wstrzymać się z rezerwacją.

Ile kosztuje kompaktowy apartament i co obejmuje cena?

Rp 1,47 mld według cennika dewelopera – najmniej w projekcie. Za to dostajesz apartament z jedną sypialnią, 41,5 m², w tarasowym kompleksie nad dżunglą Ubud, wykończony pod klucz, ze sterowaniem smart home Apple i meblami Predmet. Piętro, układ łazienki i wielkość tarasu bierzemy od dewelopera przed Twoją rezerwacją.

Jaki to leasehold i kiedy dostanę klucze?

Deweloper sprzedaje Hak Sewa na 30 lat, a potem drugi okres 30 lat. Notariusz rejestruje leasehold na Ciebie albo na spółkę. Deweloper planuje odbiór na I kw. 2027. Okres, różową strefę i numer PBG potwierdzamy w dokumentach, zanim jakakolwiek rezerwacja wyjdzie z Twojego konta.

Jaki jest harmonogram wpłat za kompaktowy apartament?

Plan ma cztery kroki. Przy rezerwacji i podpisie płacisz 30%, czyli Rp 441 mln. Potem 20% po fundamentach i 30% po konstrukcji. Ostatnie 20% przypada na ukończenie i odbiór. Każdą wpłatę dopasowujemy do etapu, który widzieliśmy skończony na miejscu, a nie do daty w kalendarzu.

Skąd biorą się wyliczenia stopy zwrotu?

Dane AirROI dla Ubud, przeskalowane w dół dla kompaktowego apartamentu z jedną sypialnią, dają Rp 1,2 mln za noc. Przyjmujemy obłożenie lokali z profesjonalnym zarządzaniem, 60% w scenariuszu bazowym, i odejmujemy 40% przychodu na operatora, podatek i utrzymanie. W tym scenariuszu co roku wraca ok. 10,3% ceny. To szacunek.

Czy kompaktowy apartament można kupić zdalnie?

Tak, w całości. Budowę oglądasz na Zoomie, a cennik i układ lokalu omawiamy w osobnej rozmowie. Na podstawie Twojego pełnomocnictwa notariusz składa podpis w Twoim imieniu. Raty są powiązane z etapami budowy. Gdy apartament jest gotowy, sprawdza go nasz inspektor, a Ty dostajesz listę usterek przed protokołem odbioru.

Oferty

Podobne nieruchomości

Zobacz cały katalog →