UBUD · ID RR-2665

SECRET by INSHI : appartement compact d'une chambre, 41,5 m², à Ubud

Rp 1,47 Md est le prix le plus bas de SECRET by INSHI, et il achète cet appartement compact d'une chambre au-dessus de la jungle d'Ubud. Selon INSHI Dev, le bail est de 30 ans plus 30 ans, et la construction vise une livraison au T1 2027.

Lot dans SECRET by INSHI · lots publiés : 3

  • Leasehold 30 + 30 ans
  • En construction
  • Maison connectée Apple
  • 1chambre
  • 41,5 m²taille selon la liste de prix
  • Rosezone d'après le promoteur
  • Leasehold30 + 30 ans, Hak Sewa
  • T1 2027livraison selon le plan du promoteur

Bien

Ce que vous obtenez

F2 est le plus petit format une chambre de SECRET by INSHI : 41,5 m², et la façon la moins chère d'entrer dans ce projet de 40 unités à flanc de colline. Le promoteur vend trois formats d'appartements et trois formats de villas. Les niveaux montent avec la pente, si bien que même les unités du fond gardent une vue dégagée au-dessus de la canopée.

Vous recevez une unité clés en main, avec domotique Apple et mobilier Predmet. Pour un petit appartement locatif, cela évite un budget d'ameublement avant l'arrivée du premier voyageur. La grille tarifaire n'indique ni l'étage, ni la salle de bain, ni la surface de la terrasse. Nous obtenons auprès du promoteur le plan et le numéro de lot avant l'acompte.

Selon le promoteur, le régime est un leasehold (bail de longue durée) Hak Sewa de 30 + 30 ans, en zone commerciale Pink ; nous le vérifions avec un extrait du RDTR de Gianyar. À Rp 1,47 Md, le prix ressort à environ Rp 35,4 M par m². Notre scénario central : Rp 1,2 M la nuit, 60 % d'occupation, 40 % de charges. Le revenu net atteint environ Rp 151 M par an, soit 10,3 % du prix.

Les chiffres de ce bien

SECRET by INSHI · appartement 1 chambre (compact) : rendement brut et net

INSHI Dev ne communique aucun rendement pour le F2, un appartement compact ; nous avons donc fait le calcul nous-mêmes. Ci-dessous : Rp 1,2 M la nuit pour un appartement compact d'une chambre, après gestion, impôts, usure et entretien.

Brut 17,1 %≈ Rp 252 M par an avec 60 % d'occupation et Rp 1,2 M la nuit Net 10,3 %≈ Rp 151 M par an · amorti en ≈ 9,7 ans
  • Revenus locatifs brutsRp 252 M17,1 % du prix · tarif Rp 1,2 M, occupation 60 %
  • Société de gestionRp 45,4 M18 % des recettes · fourchette du marché : 15 à 25 %
  • ImpôtsRp 25,2 M10 % des revenus locatifs · taux selon la structure
  • Usure et entretienRp 30,2 M12 % des recettes · vacance entre deux séjours, consommables, réparations
  • Net pour vousRp 151 M10,3 % du prix · amorti en ≈ 9,7 ans
Scénarios d'occupation : SECRET by INSHI · appartement 1 chambre (compact)
Taux d'occupationRevenu brutCharges 40 %Net% du prixDurée d'amortissement
50 %prudentRp 210 MRp 84,0 MRp 126 M8,6 %11,7 ans
60 %baseRp 252 MRp 101 MRp 151 M10,3 %9,7 ans
70 %optimisteRp 294 MRp 118 MRp 176 M12,0 %8,3 ans

Le taux d'occupation d'Ubud reste sous celui de la côte. AirROI situe l'ensemble du marché à 37,7 %, les unités sous gestion professionnelle comme celle-ci atteignent 55 à 70 %, et le scénario central retient 60 %.

D'où viennent les chiffres

Chiffres du promoteur
Aucun chiffre publié pour ce bien.
Tarif par nuit
Rp 1,2 M, notre estimation pour le quartier : AirROI situe à Rp 2,1 M le revenu moyen par annonce à Ubud (12 derniers mois, jusqu’à juillet 2026) ; nous ajustons ce chiffre selon le type de bien, la surface et les finitions.
Taux d’occupation
la moyenne à Ubud sur toutes les annonces AirROI est de 37,7 % ;les hôtels de Bali ont affiché 73,2 % en 2025 (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Pour les locations gérées par des professionnels, nous modélisons trois scénarios : prudent à 50 %, central à 60 % et optimiste à 70 %.
Charges
40 % des revenus : société de gestion 18 % (la fourchette du marché va de 15 à 25 %), impôts 10 %, usure et entretien 12 %.
Annonces comparables
Re-Imagined Villa 2BR : 6,3 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Villa 4BR : 6,6 % net avec 60 % d’occupation; Re-Imagined Mini Villa : 7,6 % net avec 60 % d’occupation.
Rapports et données
AirROI (données du marché de la location courte durée, 12 derniers mois jusqu’à juillet 2026) ; Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (mars 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; notre rapport sur le marché de Bali 2026; rendement des villas à Canggu et Pererenan.

Il s'agit d'une estimation de Rise Real Bali, pas d'une garantie de revenus. Nous recalculons le tarif et l'occupation pour votre lot et votre gestionnaire ; les caractéristiques du bien viennent des documents du promoteur. Notre méthode et ce que nous ne garantissons pas sont expliqués dans les informations légales.

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Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

Un notaire enregistre le bail Hak Sewa (leasehold) à votre nom ou à celui d'une société. Le promoteur annonce 30 ans plus une seconde période de 30 ans, et nous faisons inscrire le prix de la prolongation au contrat. Votre durée restante court à partir de la livraison. Les travaux doivent d'abord s'achever. Ce n'est qu'ensuite que le SLF et une licence de location sont délivrés.

Propriété et permis : SECRET by INSHI · appartement 1 chambre (compact)
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 30 ans, chiffre du promoteurLes années restantes se comptent à partir de la livraison. Le contrat fixe le prix et les conditions du renouvellement.
ZonageRose (commercial), donnée du promoteurUn extrait du RDTR de Gianyar et une recherche de la parcelle dans OSS tranchent la question du zonage.
Permis de construire (PBG)À confirmerLes travaux étant en cours, le permis de construire (PBG) doit exister. Il nous faut son numéro et un extrait avant votre acompte.
PromoteurINSHI Dev, entité juridique à confirmerAvant tout paiement, nous vérifions l'entreprise de construction et examinons les projets qu'elle a déjà livrés.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonSans le certificat de conformité (SLF), la régence n'accorde pas de licence de location ; le dernier versement attend donc les documents.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, domotique Apple, T1 2027Une annexe au contrat énumère chaque meuble et chaque appareil.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour SECRET by INSHI · appartement 1 chambre (compact) ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous l’envoie aujourd’hui, avec le rendement net déjà calculé.

Conditions

SECRET by INSHI · appartement 1 chambre (compact) : échéancier de paiement

  1. Réservation, 30 %Rp 441 M à la réservation, contrat signé.
  2. Fondations, 20 %Rp 294 M une fois les fondations réalisées.
  3. Structure, 30 %Rp 441 M quand la structure est montée.
  4. Finitions, 20 %Rp 294 M à l'achèvement et à la livraison.

Quatre versements, d'après la grille tarifaire du projet. Nous débloquons chacun d'eux seulement après avoir vérifié sur place l'étape correspondante.

Localisation

Emplacement : Ubud

Ubud vit des retraites, du yoga et des longs séjours plutôt que de la fréquentation balnéaire. La jungle soutient les tarifs à la nuit, l'occupation reste sous celle de la côte, et ce modèle part de ce constat.

Ubud : rizières en terrasses et jungle du secteur, photo d'illustration
Ubud · Gianyar
  • Centre d'Ubud≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
  • Canggu≈ 1 h
  • Sanur≈ 50 min

Nous retenons Rp 1,2 M la nuit pour un appartement compact, soit moins que la médiane des villas. Sur l'ensemble d'Ubud, 37,7 % des nuits sont réservées, à environ Rp 2,1 M.

Ubud · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur SECRET by INSHI · appartement 1 chambre (compact)

Que facture Rise Real Bali pour l'achat de l'appartement compact d'une chambre chez SECRET by INSHI ?

Rien. INSHI Dev règle notre commission, donc le prix catalogue de Rp 1,47 Md ne bouge pas. Avant que vous engagiez de l'argent, nous passons en revue le dossier de la parcelle, les permis de construire et le projet de contrat, à nos frais. Chaque point resté ouvert figure dans un rapport écrit. Si nous trouvons un vrai problème, nous vous conseillons de différer l'acompte.

Quel est le prix du 1 chambre compact, et que couvre-t-il ?

Rp 1,47 Md selon la grille tarifaire du promoteur, le prix le plus bas du projet. Cela donne un appartement d'une chambre de 41,5 m² dans un ensemble en gradins au-dessus de la jungle d'Ubud, livré clés en main avec domotique Apple et mobilier Predmet. Nous obtenons auprès du promoteur l'étage, l'agencement de la salle de bain et la surface de la terrasse avant votre acompte.

Quel type de bail est-ce, et quand aurai-je les clés ?

Le promoteur vend un bail Hak Sewa de 30 ans, suivi d'une seconde période de 30 ans. Votre notaire enregistre le bail à votre nom ou à celui de votre société. Le promoteur vise une livraison au T1 2027. Nous vérifions la durée, le zonage Pink et le numéro de PBG sur les documents avant que le moindre acompte ne quitte votre compte.

Quel est l'échéancier de paiement du 1 chambre compact ?

Le plan comporte quatre étapes. À la réservation et à la signature, vous versez 30 %, soit Rp 441 M. Viennent ensuite 20 % après les fondations et 30 % après le gros œuvre. Les derniers 20 % sont dus à l'achèvement et à la livraison. Nous rattachons chaque paiement à une étape que nous avons vue terminée sur le chantier, et non à une date du calendrier.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Les données AirROI pour Ubud, ramenées à l'échelle d'un appartement compact d'une chambre, donnent Rp 1,2 M la nuit. Nous appliquons le taux d'occupation d'unités gérées par des professionnels, 60 % dans le scénario central, et déduisons 40 % du chiffre d'affaires pour le gestionnaire, les impôts et l'entretien. Dans ce scénario, environ 10,3 % du prix vous reviennent chaque année. Considérez-le comme une estimation.

Puis-je acheter le bien 1 chambre compact à distance ?

Oui, entièrement. La visite du site se fait par Zoom, et la grille tarifaire comme le plan font l'objet d'un appel dédié. Avec votre procuration, c'est le notaire qui signe pour vous. Les versements suivent l'avancement du chantier. Une fois l'appartement prêt, notre inspecteur le contrôle et vous recevez une liste de réserves avant le procès-verbal de livraison.

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