UBUD · ID RR-1077

SECRET by INSHI

Un appartement démarre ici à Rp 1,47 Md, une villa à Rp 2,53 Md. INSHI Dev construit les 40 unités en gradins sur un versant de jungle à Ubud, si bien que chaque terrasse donne sur les arbres. Le promoteur annonce un leasehold (bail de longue durée) de 30 + 30 ans et prévoit la livraison au T1 2027.

Bien

Ce que vous obtenez

L'ensemble descend en gradins une pente de jungle à Ubud. Chaque terrasse dépasse le toit situé en dessous, de sorte que les rangées du fond gardent la même vue verte que celles de devant. La grille tarifaire couvre 40 unités en six formats : trois types d'appartements et trois types de villas. Le centre d'Ubud est à environ dix minutes.

Les unités sont livrées clés en main, avec un système domotique Apple et du mobilier Predmet. Cette finition dépasse la moyenne d'Ubud, et le prix au mètre carré le reflète. Deux points restent ouverts sur notre liste. Une rivière passe près du site : nous vérifions le recul réglementaire et la nature du sol. INSHI Dev est une jeune société : nous nous renseignons sur les personnes qui la dirigent et sur ce qu'elles ont déjà livré.

INSHI Dev annonce un leasehold (bail de longue durée) Hak Sewa de 30 + 30 ans en zone commerciale Pink, et nous recoupons ce zonage avec un extrait du RDTR. Les appartements vont de Rp 1,47 Md à Rp 3,19 Md, les villas de Rp 2,53 Md à Rp 5,59 Md. Le paiement se fait en quatre parts : 30 % d'entrée, puis 20 % aux fondations, 30 % au gros œuvre et les derniers 20 % aux finitions.

Grille de prix du promoteur

SECRET by INSHI : types de lots et prix

Prix issus de la grille du promoteur. Les lots marqués « avec calcul » ont leur revenu net sur leur propre page.

TypeSurfaceChambresPrixLes chiffres
Appartement 1 chambre F2 (compact)41,5 m²1Rp 1,47 Mdavec calcul →
Appartement 1 chambre F1 (grand)82-100 m²1Rp 3,19 Mdavec calcul →
Villa 2 chambres, type 3157,86 m²2Rp 5,59 Mdavec calcul →

Les surfaces et les prix suivent la grille tarifaire d'INSHI Dev. Nous revérifions la grille et les unités encore libres au moment de la réservation. Trois des six types figurent dans le tableau ; la liste complète avec les plans vous est envoyée par message.

Propriété

Propriété : ce que vous obtenez réellement

INSHI Dev vend un leasehold Hak Sewa de 30 ans plus une seconde période de 30 ans, enregistré par un notaire à votre nom ou à celui de votre société. Nous voulons les conditions de renouvellement et leur prix par écrit avant l'acompte. Le contrat est remis au premier paiement. Le certificat de conformité (SLF) arrive à la livraison, au T1 2027, et la licence de location le suit.

Propriété et permis : SECRET by INSHI
Forme de propriétéLeasehold (Hak Sewa)Un étranger ne peut pas détenir de pleine propriété (Hak Milik) en son nom propre. Trois voies légales existent : le leasehold (bail de longue durée), le droit d'usage (Hak Pakai) pour les résidents titulaires d'un titre de séjour, et une société à capitaux étrangers (PT PMA) titulaire d'un droit de bâtir (HGB).
Durée du bail30 + 30 ans (Hak Sewa)Avant que vous versiez quoi que ce soit, nous demandons à INSHI Dev combien coûte la seconde période et à quelles conditions elle court.
ZonageRose (commercial)Le promoteur indique le zonage. Nous le recoupons avec le RDTR de Gianyar via le système OSS.
Permis de construire (PBG)DemandéLes travaux étant en cours, l'autorisation de construire doit déjà exister. Son numéro figure sur notre liste de vérifications avant l'acompte.
Certificat de conformité (SLF)À la livraisonAucune licence de location n'est délivrée avant le SLF : le versement de la livraison attend donc le dossier de documents.
Licence de location courte durée (NIB)Après la livraisonAirbnb, Booking.com et d'autres plateformes retirent les villas qui n'ont pas de licence de location (NIB) valide. Tant que ce bien n'a pas sa licence, nous ne modélisons que la location longue durée.
Nominee indonésienNon utiliséMettre le bien au nom d'un prête-nom local expose à un risque pénal au titre de la Perda 4/2026, et vous pouvez perdre le bien en cas de litige. Nous ne traitons pas ce type de dossier.
Séquestre du promoteurAucun, le marché fonctionne sans celaVotre protection tient à la structure de l'opération : des paiements liés à des étapes de chantier vérifiées et une pénalité de retard de livraison inscrite au contrat.
Mobilier et livraisonClés en main, domotique Apple, mobilier Predmet, T1 2027Le descriptif du mobilier figure dans une annexe de votre contrat.
Avant tout acompte, nous vérifions le terrain, les permis et l'identité du vendeur, puis nous vous remettons un rapport écrit qui recense les points restés ouverts.
Gusti AyuConseillère · Rise Real Bali
Sur WhatsApp

Bonjour, c’est Gusti. Souhaitez-vous la grille de prix complète et l’échéancier de paiement pour SECRET by INSHI ?

Laissez-moi votre WhatsApp et je vous les envoie aujourd’hui.

Conditions

SECRET by INSHI : échéancier de paiement

  1. Réservation, 30 %Vous réservez et signez le contrat.
  2. Fondations, 20 %Dû une fois les fondations terminées.
  3. Structure, 30 %Dû quand l'ossature et le toit sont en place.
  4. Finitions, 20 %À régler aux finitions et à la livraison.

C'est le plan 30/20/30/20 du promoteur. Nous débloquons chaque paiement contre une étape de chantier confirmée, et non à une date du calendrier.

Localisation

Emplacement : Ubud

Ubud attire sa propre clientèle : voyageurs en retraite, élèves de yoga et amateurs de bien-être, qui restent une semaine ou plus. La vue sur la jungle soutient le tarif à la nuit, tandis que l'occupation reste sous celle de la côte, et les modèles par unité en tiennent compte.

La jungle d'Ubud vue du ciel
Ubud · Gianyar
  • Centre d'Ubud≈ 10 min
  • Aéroport Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
  • Canggu≈ 1 h
  • Sanur≈ 50 min

Sur les douze derniers mois, AirROI situe Ubud à 37,7 % d'occupation et à environ Rp 2,1 M par nuit réservée. Les biens face à la jungle font mieux que cette moyenne.

Ubud · carte Google

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Lieux et distances : données OpenStreetMap, © contributeurs OpenStreetMap. Distances à vol d'oiseau depuis le bien.

Réponses directes

Questions sur SECRET by INSHI

Que facture Rise Real Bali pour un achat chez SECRET by INSHI ?

Rien de votre côté. INSHI Dev règle notre commission, pas vous, et les vérifications avant votre acompte sont à notre charge. Chez SECRET, cela veut dire demander le coût et les conditions de la seconde période de bail de 30 ans, recouper la zone Pink avec le RDTR de Gianyar dans OSS, et obtenir le numéro de PBG avant tout mouvement d'argent.

Que puis-je acheter chez SECRET by INSHI, et à quel prix ?

L'appartement compact d'une chambre de 41,5 m² coûte Rp 1,47 Md. Le grand appartement d'une chambre est affiché à Rp 3,19 Md, et la villa de deux chambres de 157,86 m² clôt la liste à Rp 5,59 Md. Entre les deux se placent un penthouse en duplex et deux villas d'une chambre. Tous les chiffres viennent de la grille tarifaire d'INSHI Dev, qui règle aussi notre commission.

Comment fonctionnent les paiements à SECRET by INSHI ?

Le promoteur découpe le prix en quatre paiements : 30 % à la réservation et à la signature, 20 % à l'achèvement des fondations, puis 30 % pour le gros œuvre. Les 20 % restants sont dus à la finition et à la livraison, que le promoteur prévoit au T1 2027. Nous rattachons chaque paiement à une étape de chantier confirmée, jamais à une date.

Puis-je acheter dans SECRET by INSHI sans me rendre à Bali ?

Oui. Nous vous faisons visiter le site d'Ubud sur Zoom, le déplacement reste donc facultatif. La signature a lieu chez un notaire, votre procuration vous y représentant, et nous prenons en charge l'inspection à la livraison. Le projet de 40 unités est en construction pour une livraison au T1 2027. Sur place, nous comparons l'avancement du chantier au plan de paiement 30/20/30/20.

D'où viennent les chiffres de rendement ?

Le rendement figure sur les pages des unités, pas ici. Ouvrez l'appartement compact d'une chambre, le grand appartement d'une chambre ou la villa 2 chambres pour voir le nôtre. Chaque modèle prend le tarif à la nuit d'Ubud chez AirROI, l'ajuste au type d'unité, applique un taux d'occupation de location gérée et retranche 40 % du chiffre d'affaires pour couvrir les charges d'exploitation. Lisez-le comme une estimation, non comme une promesse de revenu.

Lots de ce projet

3 lots avec calcul

Chaque fiche indique le prix du promoteur, le revenu net selon notre modèle, l'état des documents et l'échéancier de paiement.

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