UBUD · ID RR-1077

SECRET by INSHI

Aquí un apartamento empieza en Rp 1.470 millones y una villa en Rp 2.530 millones. INSHI Dev construye las 40 unidades en terrazas por una ladera de selva en Ubud, así que cada terraza mira a los árboles. La promotora indica un leasehold de 30 + 30 años y prevé entregar en el primer trimestre de 2027.

Inmueble

Qué compras

El complejo baja en terrazas por una ladera de selva en Ubud. Cada terraza queda por encima del tejado de la de abajo, así que las filas traseras conservan la misma vista verde que las delanteras. La lista de precios recoge 40 unidades en seis formatos, tres tipos de apartamento y tres de villa. El centro de Ubud queda a unos diez minutos.

Las unidades se entregan llave en mano con domótica Apple y muebles de Predmet. Ese acabado está por encima de la media de Ubud, y el precio por metro lo refleja. En nuestra lista quedan dos puntos abiertos. Cerca de la parcela pasa un río, así que comprobamos el retranqueo y el terreno. INSHI Dev es una empresa joven, y revisamos quién está detrás y qué ha terminado.

INSHI Dev indica un leasehold de 30 + 30 años (Hak Sewa) en zona rosa comercial, y estamos cotejando la zona con un extracto del RDTR. Los apartamentos van de Rp 1.470 a Rp 3.190 millones y las villas, de Rp 2.530 a Rp 5.590 millones. Pagas en cuatro partes: un 30 % al principio, un 20 % con la cimentación, un 30 % con la estructura y el último 20 % con los acabados.

Lista de precios de la promotora

SECRET by INSHI: tipos de unidad y precios

Precios de la lista de la promotora. Las unidades marcadas «con cálculo» tienen el neto en su propia ficha.

TipoSuperficieDormitoriosPrecioLos números
Apartamento 1BR F2 (compacto)41,5 m²1Rp 1.470 millonescon cálculo →
Apartamento 1BR F1 (grande)82-100 m²1Rp 3.190 millonescon cálculo →
Villa 2BR, tipo 3157,86 m²2Rp 5.590 millonescon cálculo →

Superficies y precios según la lista de INSHI Dev. Al reservar volvemos a comprobar la lista y lo que sigue libre. La tabla muestra tres de los seis tipos, y la lista completa con planos te llega por mensaje.

Titularidad

Qué derecho compras y cómo están los papeles

INSHI Dev vende un leasehold (Hak Sewa) de 30 años más otros 30, que un notario inscribe a tu nombre o al de tu sociedad. Las condiciones de la renovación y su precio las pedimos por escrito antes de la reserva. El contrato se firma con el primer pago. El certificado de habitabilidad (SLF) llega con la entrega, en el primer trimestre de 2027, y la licencia de alquiler turístico (NIB), después.

Derecho y licencias de SECRET by INSHI
Tipo de derechoLeasehold (Hak Sewa)La plena propiedad (Hak Milik) no puede ir a nombre de un extranjero. Lo que sí puedes es comprar en leasehold, con un derecho de uso (Hak Pakai) si tienes permiso de residencia, o a través de una sociedad de capital extranjero (PT PMA), que recibe un derecho de superficie (HGB).
Plazo del derecho30 + 30 años (Hak Sewa)Preguntamos a INSHI Dev cuánto cuesta el segundo plazo y en qué condiciones funciona, antes de que pongas dinero.
ZonificaciónRosa (comercial)La zona la indica la promotora. La cotejamos con el RDTR de Gianyar a través del sistema OSS.
Licencia de obra (PBG)PedidaCon la obra en marcha, la licencia ya debería existir. Su número está en nuestra lista antes de la reserva.
Certificado de habitabilidad (SLF)En la entregaNo hay licencia de alquiler turístico antes del SLF, así que el pago de la entrega espera al paquete de documentos.
Licencia de alquiler turístico (NIB)Tras la entregaAirbnb, Booking.com y el resto de plataformas ya retiran los anuncios de alojamientos sin licencia de alquiler turístico (NIB) en vigor. Hasta que la villa tenga la suya, en nuestras cuentas solo entra el alquiler de larga temporada.
Testaferro indonesio (nominee)No se usaPoner el inmueble a nombre de un indonesio que te haga de testaferro es un riesgo penal según la Perda 4/2026, y si llega un pleito puedes quedarte sin nada. No trabajamos así.
Depósito en garantía (escrow)En Bali no es habitualAquí te cubre la forma de pago: cada tramo va ligado a una fase de obra que comprobamos, y el contrato fija una penalización si la entrega se retrasa.
Mobiliario y entregaLlave en mano, domótica Apple, muebles Predmet, 1.er trim. 2027La especificación de muebles va en un anexo a tu contrato.
Antes de la reserva comprobamos el suelo, las licencias y al vendedor, y te mandamos por escrito un informe con todo lo que quede por cerrar.
Gusti AyuAsesora · Rise Real Bali
En WhatsApp

Hola, soy Gusti. ¿Te paso la lista de precios completa y el calendario de pagos de SECRET by INSHI?

Déjame tu WhatsApp y hoy mismo te lo mando todo.

Condiciones

Calendario de pagos de SECRET by INSHI

  1. Reserva, 30 %Reservas y firmas el contrato.
  2. Cimentación, 20 %Vence cuando está terminada la cimentación.
  3. Estructura, 30 %Vence con la estructura y la cubierta en pie.
  4. Acabados, 20 %Se paga con los acabados y la entrega.

Es el plan 30/20/30/20 de la promotora. Liberamos cada pago contra una fase de obra que hemos comprobado, no contra una fecha.

Ubicación

Dónde está: Ubud

Ubud tiene su propio público: huéspedes de retiros, alumnos de yoga y viajeros de bienestar que se quedan una semana o más. Las vistas a la selva sostienen la tarifa por noche, mientras que la ocupación va por debajo de la costa, y los cálculos de las unidades lo tienen en cuenta.

La selva de Ubud vista desde el aire
Ubud · Gianyar
  • Centro de Ubud≈ 10 min
  • Aeropuerto Ngurah Rai≈ 1 h 20 min
  • Canggu≈ 1 h
  • Sanur≈ 50 min

Los últimos doce meses de AirROI sitúan Ubud en un 37,7 % de ocupación y unos Rp 2,1 millones por noche reservada. Los inmuebles que miran a la selva superan esa media.

Ubud · mapa de Google

Guía de la zona y todos los inmuebles

Qué hay cerca

El entorno

A menos de 1 km del inmueble

  • 24hoteles
  • 12restaurantes
  • 4spas
  • 4cafeterías
  • 2lugares de interés
  • 1colegio
  • 1gimnasio

Lo más cercano

  • Paon Bali Cooking Classrestaurante · 80 m
  • Ubud Float Gardenrestaurante · 128 m
  • Paon cooking schoolcolegio · 320 m
  • Natura Villa Resorthotel · 332 m
  • Sandat Glamping Tentshotel · 478 m
  • Made Teacafetería · 484 m
  • villa kelaghotel · 497 m
  • Buda cottage Ubudhotel · 536 m

Lugares: OpenStreetMap (© colaboradores de OpenStreetMap). Las distancias se miden en línea recta desde el inmueble.

Respuestas claras

Preguntas sobre SECRET by INSHI

¿Cuánto cobra Rise Real Bali si compro en SECRET by INSHI?

A ti, cero. INSHI Dev paga nuestra comisión, no tú, y las comprobaciones previas a la reserva salen de nuestro presupuesto. En SECRET ese trabajo consiste en pedir las condiciones y el precio del segundo periodo de 30 años, cotejar la zona rosa con el RDTR de Gianyar en el OSS y conseguir el número del PBG antes de que se mueva dinero.

¿Qué puedo comprar en SECRET by INSHI y a qué precio?

El apartamento compacto de un dormitorio y 41,5 m² cuesta Rp 1.470 millones. El apartamento grande de un dormitorio figura a Rp 3.190 millones, y la villa de dos dormitorios y 157,86 m² encabeza la lista con Rp 5.590 millones. Entre medias hay un ático dúplex y dos villas de un dormitorio. Todas las cifras salen de la lista de INSHI Dev.

¿Cómo funcionan los pagos en SECRET by INSHI?

La promotora divide el precio en cuatro pagos: un 30 % al reservar y firmar, un 20 % cuando está terminada la cimentación y después un 30 % por la estructura. El 20 % final vence con los acabados y la entrega, que la promotora prevé para el primer trimestre de 2027. Ligamos cada pago a una fase de obra que hemos comprobado, nunca a una fecha.

¿Puedo comprar en SECRET by INSHI sin viajar a Bali?

Sí. Te enseñamos la obra de Ubud por Zoom, así que el viaje es opcional. Firmas ante notario mediante un poder, y la inspección de entrega la hacemos nosotros. El proyecto de 40 unidades está en obra para entregarse en el primer trimestre de 2027. Sobre el terreno comparamos el avance con el plan de pagos 30/20/30/20.

¿De dónde salen las cifras de rentabilidad?

La rentabilidad está en las fichas de unidad, no aquí. La nuestra la ves en la ficha del apartamento compacto, en la del apartamento grande de un dormitorio y en la de la villa de dos dormitorios. Cada cálculo toma la tarifa por noche de Ubud de AirROI, la escala a ese tipo de unidad, aplica la ocupación de alquileres gestionados y resta el 40 % de la facturación para gastos. Léelo como una estimación y no como una promesa de ingresos.

Unidades de este proyecto

3 unidades con cálculo

En cada ficha: precio de la promotora, neto según nuestro modelo, estado de los papeles y calendario de pagos.

Villas y apartamentos

Inmuebles parecidos

Ver todo el catálogo →